和君创业--华夏房地产公司“商谷”项目总结性报告(ppt110)-其他创投资料(编辑修改稿)

和君创业--华夏房地产公司“商谷”项目总结性报告(ppt110)-其他创投资料(编辑修改稿)内容摘要：

共设施的投资 ， 需要稳定的现金流回报和较高的投资回报支撑 ， 因此关注高端客户的需求 ， 是实现稳定高收益的关键； • 引入稳定增长的资源：新东方作为高速增长的新兴特种教育形式 ， 拥有大批持续增长的学院群体。 由于此类群体的教育需求以职后教育和留学教育为主 ， 因此消费能力普遍高于高校教育和职业教育群体。 而新东方的收入空间的稳定增长 ， 必然决定为新东方提供硬件设施供应商收入的上涨空间巨大； • 新兴教育产业概念的导入：素质测评作为人力资源管理的新兴衍生领域 ， 拥有巨大的市场空间。 通过引入新东方外语教学 ， 不仅形成稳定的现金流体系 ， 同时导入职后教育消费群 ， 进而引导测评消费 ， 直接连接商谷的集团消费模式 ， 成为启动商谷项目的一关键极点。 机密 第 26 页 和君创业 两极起步 商谷项目开发的三大阶段 • 会展产业嫁接 “ 商谷 ” 的有利条件分析：  海陆空交通便利  北京丰富的文化旅游资源  经济较为发达的区域  北京在中国会展产业的领导地位  大规模低价土地资源 • 中国贸促会在北京及周边地区发展会展产业的规划，与商谷项目具有很强的结合可能。 华夏房地产公司通过土地赠送或土地参股的形式与贸促会合作开发大型贸促会国际会展群，是启动商谷项目的唯一机会。 会展：北京作为中国会展业的龙头城市，现有的会展场所不能满足日益增多的大规模会展需求，而商谷项 目所在地的独特区位优势和低价土地资源，恰恰能够满足建造大规模会展场馆的条件；同时，中国贸促会 对未来北京大规模国际会展场馆的规划正处于寻址阶段，因此，会展产业作为启动商谷项目的另一极启动 点，具有非常大的可操作性。 机密 第 27 页 和君创业 中间支撑 商谷项目开发的三大阶段 • 完善环境阶段：通过建造基本商业设施和环境改造，满足因两极起步带来的大量人流引发的基本消费：  商业网点：中小型购物超市、餐饮饭店、邮局、银行等；  宾馆酒店：针对会展和教育人流建造的中档酒店；  室内娱乐：中小规模的娱乐设施，例如保龄球、桌球、 KTV等。 • 提升需求阶段：当起步阶段带来的人流基本需求被满足和环境完善后，通过营造特色消费模式，深度挖掘潜在需求，进一步吸引人流：  特色商业：诸如名牌折扣店等特殊商业模式  医疗保健：类似于九华山庄的个性化医疗保健咨询机构  体育设施：高尔夫球场、马术俱乐部等高档次体育场所  主题娱乐：个性化、互动式主题公园等 两极起步后吸引的大量人流引发的需求消费，需要完善的中间支撑体系提供服务和场所。 同时，通过营造特色消费模式，进一步吸引人流，形成互动式、内生型的消费体系： 完善环境 提升需求 机密 第 28 页 和君创业 会所盈利 商谷项目开发的三大阶段 商谷的核心精髓是集团会所群，通过两极起步和中间支撑阶段，商谷项目的基础配套设施和周边环境已发育成熟，土地价值必然大幅升值，因此这一阶段是华夏房地产公司真正意义上的开发和收获阶段。 集团会所的开发应把握以下基本要点： • 高端客户定位： 商务休闲概念是集团，尤其是企业发展到一定规模后衍生出的一种集团消费需求，同时，会所的有限性和潜在需求的无限性，决定了集团会所群必需定位特定消费群体－－高端客户：京津地区的国内大型企业集团、跨国公司驻京总部、外省市驻京联络机构等有较强消费能力的集团客户。 • 个性模式开发： 高端消费产品的最大特征是个性化消费，因此集团会所群的设计开发应从了解客户的需求和偏好出发，定制个性化产品，同时借鉴国际类似产品的开发模式，汇集先进规划理念，提供给客户多样性的选择空间。 • 生态园林设计： 突出整个会所群的生态园林特征，营造区域内独一无二的生态环境。 在改造原有地块面貌的同时，注重保留已有的成熟植被，例如果林和树林等，同时引入江南园林式景观设计，弥补自然环境的劣势。 • 软性服务到位： 引进国际发达的物业管理模式或直接聘用国际知名物业管理公司，突出人性化、个性化服务。 由于客户群主要定位是高端集团客户，因此可以采用管家式物业管理理念，独立会所独立管理。 机密 第 29 页 和君创业 优势分析 廊坊发展商谷项目的优劣势分析  独特的地理位置： 廊坊市是河北省辖市，位于环渤海经济圈、京津都市圈的中心地带，驱车半小时可达北京、天津市 区 , 一小时可达首都机场、天津新港 ,形成了依托中心城市和空港、海港发展经济的独特区位优势。  土地资源优势： 以商务休闲为核心内容的 “ 商谷 ” 项目，不同于传统意义上的中央商务区（ CBD)，其以休闲为形式、以 商务为核心的模式，决定了 “ 商谷 ” 项目对大面积土地和优美自然环境的要求，同时强调建筑物的低密 度和低容积率。 京津地区土地成本随着城市开发的逐渐成熟，已无吸引力，而廊坊具备大规模土地资 源和低价的竞争优势。  政府政策的支持： “ 商谷 ” 项目的开发，完全符合廊坊市政府大力发展高附加值第三产业的战略部署，因此在市政配套、税收、审批等环节，必将得到当地政府的鼎立支持和配合。 廊坊独特的地理位置、土地资源优势、政府政策的支持是在廊坊塑造 “ 商谷 ” 项目的三大优势 机密 第 30 页 和君创业 劣势分析 廊坊发展商谷项目的优劣势分析  存量重组无能力： 大学城一期错误的招商模式和运营模式，直接导致整个项目陷入财务危机。 一方面由于该项目涉及到的负债过于庞大，重组方需要雄厚的资本实力；另一方面，政府对于整个大学城项目的重组缺乏足够的勇气和动力，因此整个大学城一期的存量重组基本处于停滞状态。  会展引进无资金： 尽管贸促会国际会展群的选址对廊坊而言是巨大的商机，但吸引贸促会设立场馆的前提是大面积廉价的土地资源和成熟的市政配套。 虽然 “ 商谷 ” 项目的 2万亩地具有潜在的开发性，但是前期巨额的土地出让金投资和七通一平费用，是制约贸促会选址的关键瓶颈。  招商环节无关系： “ 商谷 ” 项目涵盖了房地产开发、教育、会展、旅游、商业、娱乐等多种产业，单一主业的企业难以完成综合性的开发，因此招商投资是开发商谷项目的主要途径。 廊坊相对封闭的经济环境，直接制约着招商环节的通畅性。 廊坊发展 “ 商谷 ” 项目存在三大瓶颈：存量重组无能力、会展引进无资金、招商环节无关系。 机密 第 31 页 和君创业 华夏房地产公司的历史与能力 制约华夏房地产公司的瓶颈 商谷项目操作方案与步骤 从华夏房地产公司的能力看大北京商谷的操作步骤 机密 第 32 页 和君创业 华夏房地产公司的历史与能力 • 华夏房地产公司是以房地产开发为主业的民营企业，具有二级房地产开发资质。 公司拥有河北海天房地产开发有限公司（石家庄开发项目）和廊坊市华夏物业管理有限公司两家控股子公司 • 项目介绍：  华夏花园：建成于 1999年，占地面积 ，建筑面积 15764平方米，总户数 110户，由四幢平层和 1幢小高层组成。  第五大街：廊坊市污水排放的主排渠改造而成， 1988年末开工， 2020年 5月 18日交付使用。 从东至西分布为：超市、美食城、精品廊、酒吧街、演艺广场、画家村、商业街坊等。 目前已成为廊坊市的新市中心。  时代广场：政府委托开发的廊坊市最大的市民休闲广场， 2020年 5月 18日建成投入使用。 广场占地近 5万平方米。  华夏经典：占地面积 68700平方米，总建筑面积 103000平方米。 客户群定位为中低收入的普通市民。 产品由板式小高层、半围合型多层和连体别墅等多种形式组合而成。 面积定位在 80140平方米。  第六大街构思：汽车文化广场、先锋走廊、注意力空间等。 华夏房地产公司以小规模房地产开发起步，逐渐积累经验，尤其走向成熟。 华夏房地产公司的历史 机密 第 33 页 和君创业 华夏房地产公司的能力 华夏房地产公司的历史与能力 优良的团队资源、良好的政府资源和项目运作的成功经验是华夏房地产公司的三大核心能力：  优良的团队资源：华夏房地产公司员工人均年龄小于 30岁，并且高层管理人员都具有双学士或 MBA教育背景，创新能力和学习能力非常强，保证了华夏房地产公司持续拓展的动力。  良好的政府资源：作为当地优秀的民营企业，华夏房地产的发展得到当地政府的关注和支持，因此在资源获取上，拥有独特优势。 然而，如何避免过多的企业行使政府行为的发生，也是华夏房地产公司利用政府资源优势前，应该首先考虑的问题。  拥有小项目的成功运作经验资源：从华夏花园到华夏经典，华夏房地产公司取得了不俗的业绩，这为公司今后运作大项目积累了丰富的经验。 机密 第 34 页 和君创业  资本积累薄弱：华夏房地产公司主要通过成功运作华夏花园、时代广场、第五大街和华夏经典项目，树立了在廊坊房地产界的领头地位，同时完成了企业的初次资本积累过程。 然而，与全国性的大房地产商相比，华夏房地产公司的资本积累明显不足（净资产约 4000－ 6000万人民币），尤其要运作 2万亩地的 “ 商谷 ” 项目（总投资估计约几十亿人民币），企业明显处于 “ 小马拉大车 ” 的窘境。  缺少稳定的现金流：华夏房地产公司仍处于以项目滚动开发为特征的项目房地产阶段，缺少能够产生稳定现金流入的投资性物业，因此企业收益不稳定，公司的运作仍处于维持状态，而非战略升级的阶段。  组织结构与战略提升的矛盾：从整个华夏房地产公司的人员配备和组织结构上分析，公司仍未摆脱传统项目房地产企业的模式，企业的知识结构和能力仍大部分局限于房地产开发领域，缺少宏观的战略研究和判断能力。 制约华夏房地产公司的瓶颈 资本积累薄弱、缺少稳定现金流和传统的组织结构是制约华夏房地产公司发展的三大瓶颈： 机密 第 35 页 和君创业 商谷项目操作方案与步骤 华夏房地产公司的三大制约瓶颈，尤其是薄弱的资本积累，直接制约着公司 “ 商谷 ” 项目的实施。 和君创业针对项目背景和华夏房地产公司能力，提出以下总体开发思路： 利用项目启动的两极，带动周边土地升值，通过土地收入的变现，滚动开发配套设施和核心产品，最终完成 “ 商谷 ‘ 项目的综合开发： 第一步： 利用华夏房地产公司的核心优势－－政府关系，说服政府以无偿赠送、低价转让或土地参股等方式，推动贸促会在廊坊大面积开发国际会展群；同时，作为为廊坊引介贸促会的条件，华夏房地产公司以较低定金圈围会展群周边所有土地，等待土地升值；（如果政府拒绝土地无偿或低价出让，华夏房地产公司可以通过寻找战略合作伙伴，买断 2万亩土地，再以赠与、低价转让或参股等方式，吸引贸促会投资开发会所群。 在与战略合作伙伴合作的过程中，华夏房地产公司应通过合理的股权设计，掌握控股权）； 第二步： 与新东方合作，为其提供校舍开发；与四达或盖洛普合作，兴建人力测评中心。 通过以上两个项目形成华夏房地产公司稳定的现金流收入，以维持土地升值阶段的企业运转； 第三步： 待会展中心周边土地升值后，一部分土地出让，形成集团会所开发的储备资金，另一部分土地以参股的方式招商，协同开发商业配套和娱乐设施等，形成华夏房地产公司的长期投资产业； 第四步： 全面包装设计大商谷集团会所群，寻求战略开发伙伴和战略金融伙伴； 第五步： 设计、开发集团会所群，在京津、全国、甚至世界范围内进行推销，最终实现会所盈利。 机密 第 36 页 和君创业 附件 1：教育产业研究 附件 2：会展产业研究 附件 3：商品流通产业研究 附件 4：娱乐产业研究 附件 5：医疗保健产业研究 附件 6：体育产业研究 附件 7：国际大城市经济圈案例 附件 机密 第 37 页 和君创业  基础教育体系 包括学前教育和义务教育部分。 基础教育在我国绝大部分是政府投资行为，这保证了民族教育的稳定和教育 权利的平等性。 同时，民间办学的私立学校在基础教育体系中也占有一席之地，但比重不足 1%。  职业教育体系 职业教育是九年义务教育之后的我国现代化教育体系和国家创新体系的重要组成部分。 我国经济的发展不仅 需要构建知识和技术创新体系，还需要构建知识传播和应用系统；不仅需要培养一大批高层次知识和技术方 面的创新人才，更需要职业教育培养一大批具有创新精神的技能型高素质劳动者。 职业教育水平在很大程度 上决定着劳动力大军的素质水平，而劳动力大军的素质水平又很大程度上决定着国民经济生产和服务的总体 水平，决定着科学技术转化为现实生产力的综合竞争力；劳动力结构又在很大程度上影响着国民经济结构、企业组织结构和产品结构。 附件 1：教育产业研究 1. 中国教育产业的四大体系 机密 第 38 页 和君创业  高等教育体系 高等教育是培养适应知识经济需求的高技术人才的主渠道。 市场经济中教育作为一种稀缺资源，应该追求其投入的优化、运行的效率、产出的效益。 在知识经济形态下，高知识含量的产业成为经济增长的主要支撑点，作为知识经济基础和科学技术与现实生产力之间纽带 ——高等教育，其发育成长为一。