xx物业公司管理系统doc24-物业管理(编辑修改稿)

xx物业公司管理系统doc24-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。 所有记录必须按时完成，不准弄虚作 假。 五、工程档案管理制度 工程设备档案由 服务中心资料员 管理。 资料 员者应严守公司档案管理制度和保密守则。 各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；资料员存放于档案盒内并贴上标签。 编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。 外单位交来图纸由资料员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。 借阅档案须经相应系统的管理员以 上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。 设备设施管理 第一部分 总则 一、承包商监督规定 对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。 (一 )承包商监督规定 为规范对承包项目的管理，特制定本规定。 承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。 其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。 承包商进场作业期间 ，必须遵守大楼的各项管理规定。 督促承包商严格按国家规范 (如环保、劳保条例等 )及合同要求施工。 此资料来自 企业 (), 大量管理资料下载 承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。 承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。 承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。 承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该 检修队管理员 检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经 物业公司 经理审查批准后，方可通知财务结算。 二、设施设备巡检规定 为保证设备正常运行 ，及时发现并消除故障隐患， 检修队 必须对所辖设备进行日常巡检。 巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。 巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。 巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。 巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对 “ 手动 ” 运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员 调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。 发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。 相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。 三、设备管理规定 设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。 各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。 设备的维修分小修、中修、 大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。 如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。 每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房管理规定 物业公司 辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。 机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴 “ 机房重地，谢绝来访 ” 或 “ 生产重地，请勿进入 ” 的告示牌。 凡易燃 易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。 各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。 各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。 机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。 未经部门领导批准，外来人员 (包括参观学习和施工等 )禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。 此资料来自 企业 (), 大量管理资料下载 供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件 核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。 保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。 严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。 未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。 机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。 1各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。 五 、设备机房防火规定 不得在机房内吸烟。 维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 机房内不得存放易燃物品。 需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表， 物业公司 经理签名同意后方能施工。 施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。 部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。 当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况， 及时报告、处理火警信号。 机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持 “ 先断电，后灭火 ” 原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。 灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报 集团 领导。 六、机房卫生管理规定 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组 织整改，并追究设备责任人的责任。 第二部分 强电系统管理 此资料来自 企业 (), 大量管理资料下载 一、层间配电房（电气小室）管理制度 层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 物业公司 每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。 检查和保养结束后填写设备检修单。 二、转、停电通知用户工作规程 (一 )计划转、停电 供电局转、停电， 服务中心 接到通知后应立即报告物 业公 司 经理。 因大楼施工需要停电，须至少提前 24小时将停电计划书面上报 物业公司 经理。 经理审批后， 服务中心 拟发转、停电通知书， 并 派人送至 各用电单位。 转、停电通知书最迟应在事发前 1小时送达。 (二 )事故转、停电 大楼因供电局故障发生停电， 服务中心 须立即向经理报告，经经理批准后 ， 由 服务中心 用电话向用户解释原因。 事后， 服务中心 应向供电局索取解释函，并转呈 物业公司 经理。 因大楼内部事故引起停电， 物业公司 应立即排除故障恢复供电，并书面向用户解释原因。 事故转、停电后 24小时内， 服务中心 拟定解释函 ，经 物业公司 经理审批后在公告栏公告。 三、停电、限电管理规程 停电、限电的审批权限为 物业公司经理 以上。 收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告 物业公司 经理，并至少提前 24小时书面通知受影响的 单位。 物业公司 经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 转、停电前应填写操作票，交 电工 签名。 转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 有关转、停电的情况应记录在当值日志上。 四、临时用电管理规程 （一）用电申请 用户 或单位 应事先向 物业公司服务中心 以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。 （二）公司审批 用电申请须 经物业公司 审批。 （三）签定用电协议 物业公司 审批通过后，用户与物业 公司 签定用电协议，确定计费方式和收费标准。 （四）接线及送电 经批准后，用户 或单位 应自己敷设好用电线路，经 电工 检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 （五）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知 服务中心 ，再由 物业公司电工 断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由 用户签字认可。 此资料来自 企业 (), 大量管理资料下载 （六）计费方式 电表计费，由用户 或单位 自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。 无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 五、供配电设备运行管理规程 每天定期巡查供配电系统设备，包括 (开闭所、低压配电室，发电机房 )，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知 电工班 安排处理。 用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。 未经主管人员同意 ，不得私自更改设备线路和运行设置。 特殊情况下，须经主管人员批准。 严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 六、供配电设备维修保养规程 严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 主管人员每年 12 月制订下一年度的设备保养计划。 报 检修队队长 审批。 督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。 工作过程应严格遵守电气作业规程。 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 各系统的维修保 养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告 检修队队。