商业步行街规划设计分析建议(42页)-经营管理(编辑修改稿)

商业步行街规划设计分析建议(42页)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

楼跟 T 区连接，形成大型的美容美发学校。 南面为娱乐区域，卡拉 OK 厅 /KTV 包房和网吧集中布置，可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。 B、没有大型主力店进驻的业态布局规划 有无主力店进驻的商业业态布局规划的主要差别在首层体现不出来，因A、主力店区、临街门面 B、精品店和品牌区 C、公寓配套服务区 D、中式快餐和电讯产品区 E、品牌饮食区（中式湘川菜） 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 为在主力店进入的 时候，我们建议的是尽量减少其对第一层面积的消耗。 这里设置的主力店区面积需要的只可能在 50%以下的小型主力店。 上图为第二层平面图， F 区改为休闲品牌区。 跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。 但是相应的，我司建议在 I 区和 J 区增加休闲餐饮设施或者风味美食聚餐区。 F、休闲品牌 G、休闲餐饮 H、休闲品牌服装鞋帽 I、品牌中式餐饮 /鞋帽区 J、休闲品牌服饰 K、量贩式化妆品和内衣店 第三层平面 L、女子会所 +SPA L复合健身会所 P、美容、美发、美甲、塑体区 N、音乐酒吧、饰品和鞋帽区 M、潮流饰品店 O、状元坊 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三楼没有主力店后，更加容易营造主题。 三楼主要为女生休闲购物区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。 同时，引入的女子会所 +SPA 理疗，更坚定了三楼作为女性主题休闲购物的贴近性。 南花园商业步行街业态规划布局交通依据 A、石家庄市南花园商步行街跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。 项目有如下街区关系：  商业街北侧华银大厦东西两侧两个出口  商业街南侧金谷大厦与建设银行大厦之间出口  1 期东侧综合楼  综合楼南侧广电大楼两侧两个出口  南面街道公交车站  中山西路南  中山路北东购商圈 B、商业街人流动线规划 步行街东入口购物人流与金谷大厦和建设银行之间餐饮人流之间的互相扯动； 华银东侧入口设交通指示标志有效将驾车人群向地下停车场引导 ，出租车向步行街入口出租车停泊港湾疏散； 步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬 30厘米形成商业玄关，形成购物人群进入大卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中； 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 步行街入口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入； 在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧规划为女性主题，是针对石家庄目前尚没有这种针对城市里有钱有闲女性的消费集中地，而且业态的选择业界也是希望能集中经营的业态； 步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设 立共 3 组上下双向交叉电梯（详见图例）由 1 楼将人流送上 2 楼，第一解决购物人流向上引导，第二增加了步行街内街的流动感，形成步行街内人头拥动商业氛围。 入口南侧观光电梯的改动（详见图例），主要解决人流进入 2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。 南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用地板造型设商业玄关，并压缩通过玄关后进入步行街的通道，而是将人流向左右两边分流。 C、相关功能位置定位 将餐饮区设在西出口要考虑该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但注意厨房排 烟口及排污、收接货物等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在南北两面，主要是考虑这些方向面临的都是建筑物的设备用房，餐厅工作出入口由经营者自己解决。 建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问题，尤其是电信、网络、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求发展商提供设备工程公司协助单位开始介入。 4 楼娱乐层由于可能存在消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。 意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。 三、南花园商业步行街规划设计定位 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 美亚置业投资 (中国 )有限公司同石家庄 市东方元顺房地产开发有限公司市场部交换意见后，就项目规划设计方面存在的问题 ,特提出初步修改意见供设计院参考及共同讨论之用。 具体内容如下： 首层平面图 （一）外部交通规划修改意见 我司建议将位于项目东面的地下车库出口位置向西面移 40 米 根据我司的调查分析：中山西路的门脸售价是最高的，最高可以达到 万 /平方米。 而项目地下车库出入口所处的位置是项目最具昭示性的位置，如果地下车库西移，可以在价值最高的位置增加好几个门脸。 如果用作地下停车库出入口，无疑在经济上要受损失。 同时 ，地下停车库出入口现在设置的位置是整个项目交通负荷最大的地方。 如果设为地下停车库出入口。 私家车进入地下车库将减速行驶，在出入口堵住很多的车辆，而从东购经南小街到达项目的人流也要经过此处。 车流人流将对导致交通失控。 而且，地下停车库出入口设于东面，直接阻碍了机动车辆到达公寓，项 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目公寓开发以酒店式服务公寓定位，机动车辆直接到达门口是必须的设置。 因此，地下车库出入口设于旁边比较合理。 地下车库出入口位置西移 40米后所在的新出入口位置为首层平面图中蓝色箭头所标示的位置。 出租车停车专道设置 一个成功的商业项目，离不开便捷的出租车专用道的设置，南花园商业步行街也一样（南花园商业步行街定位为石家庄市 30岁以下的年轻消费群体，这部分人群中拥有私家车的比例还很少，因此，的士和公交车是他们主要的交通工具）。 消费人群特别是夜晚时分的消费人群大多数是搭乘的士过来的，没有一个规范的出租车停车道，直接会导致出租车乱停乱放，导致交通失控。 结合项目前广场较大和有部分地势抬高的情况，我司建议向广场内移 3米左右（图上黄色线条索表示出来的位置）做出租车专用道，以供出租车下车和等客需要。 美国荷顿广场是全世界开发的 比较成功的大型购物中心之一，其 定位的主力客户群体也是青年人。 谁都知道美国的私家车普及率最高 可荷顿广场仍然设置了出租车专用 道。 因此，针对年轻人定位的项目 便捷的的士上落站至关重要。 前广场临主要街道面向广场内 陷 3 米左右用作停车场，既保证了 上落客人的方便性，又解决了广场 停车混乱的局面。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 东南面的观光电梯和步梯设置 项目如图东南面的观光电梯和步梯设置的位置属于商业价值较大的位置。 因此，美亚置业集团南花园商业步行街项目 组建议项目这部位的电梯往西移。 观光电梯移至项目东南面的北面主入口位置，图上蓝色笔所标示的位置；货梯向西移至南面地下车库出入口位置蓝色笔所标示位置。 钩形人流组织（内部平面交通） 我司希望南花园商业步行街的消费人流在平面上的组织流向为图形所示—— 人流经过入口的广场，进入到南花园商业步行街的内街 （街宽控制在 3米以内） ，然后呈钩形走到西南面扩大的内部中央广场 （在这里设置中庭，原来的垂直交通手扶梯可以考虑取消）。 这种室内室外步行街设置是考虑了石家庄市冬冷夏热的恶劣环境对购物影响很大。 在使这部分室 内街道成为主街的时候，需要将街道和店铺北移 5 米以扩宽走道。 同时放大的室内中庭，可以形成室内人流聚集点，满足冬天人流的聚集的同时，使步行街的空间形式发生了变化，原来直的、单调的街道变得有收有放，整个步行街也变得生动了。 而且室内中庭的设置，增加了内外庭院的互动，使项目的景观资源更有情趣。 项目南面中段的商铺，整体向北面扩 5 米左右（南面店面线保持不变），使室外中庭的街宽缩到 18 到 19 米。 同时，南面扩大的 5 米街铺进深，在原来最南面临街门脸进深增加 2 米进深；稍北面的店铺进深增加 3 米，然后在这个基础上， 将这些铺面分割成为紧挨的两条铺，临室内商业步行街的商铺进深控制在 6 米以内，剩余的商铺进深由临室外庭院的门脸吃下。 （二）垂直交通组织设置 南花园商业步行街垂直交通组织必须满足高峰期人流交通组织的流通，方便消费人群的上行，满足夜晚交通的独立性要求和营造消费人流上行的吸 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 引力等方面的要求。 具体的修改建议如下： 错层电梯设置 二层到三层中间的联系位置设置扶梯（如果考虑到维修保养问题，可以考虑设为步行梯），保证人流能够很顺利的向高层流动。 而且，使中央庭院因为上行下行的人流而变得生动起来。 具体的设置方式为：在二楼和三楼设置平面交通的位置设置南北交叉搭设的错层电梯。 通过可以看到对面楼层的商业环境和景观，以及中庭的景致观赏，形成对人流垂直吸引的动力。 建议采用室内梯外包透明桥厢。 二楼到三楼错层电梯设置，满足了消费群体随意逛的需要，可以在二楼的专卖店直接到三楼少女青春馆（美容美发区），同时通过其他方面的垂直交通，使人流从少女青春馆直接到达电影院和信息港。 通过这种错层的电梯设置，南花园商业步行街的消费人流真正的实现了平面和立体的多线流动。 水平交通扩宽要求 鉴于 三楼东南面的迪厅和餐厅人流交通负荷比较重的原因，我司认为只有 3 米左右的水平走廊承担不了足够的交通任务。 因此，需要扩宽到 5 米或者 6 米左右。 垂直交通修改建议 项目东南面的室内手扶梯取消，以配合大型休闲餐饮商家的进驻。 步行街垂直自动交通不足，同时考虑设计成本，原室外步行梯的设计改为单向向上手扶电梯。 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道作 为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）部分其他规划修改建议 项目四楼在建筑上被分割成为几个单体，不利于人流的组织和商铺价值的体现，建议尽量保持联通。 北侧主力店临节弧形弯位尤 其是三层与通道连廊的关联出现断层，处于建筑物整体性和公共使用的考虑，建议该部位将弧形弯位与连。