深圳市物业服务规范全套(44页)-物业管理(编辑修改稿)

深圳市物业服务规范全套(44页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

每季度进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动，整齐美观； 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑 IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。 二级： 每半年进行一次全面维修养护，保持服 务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动，整齐美观； 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑 IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。 三级： 15 每半年进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动； 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑 IC卡管理 系统和车辆进出记录保存完好。 四级： 每年进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动； 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。 五级： 每年进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动； 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能 完好，通道畅通，配备消防设备，有各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。 会所服务管理 物业有会所设施的，对 会所日常 维护、保养应有完善的配套性管理制度，各种健身设施使用方法及安全提示标识配置齐全，消防设施完善，每天 对会所设施、设备检查 1次； 保证经营时间 ， 按时开放会所的娱乐设施 ， 做好收款 帐目 、工作登记 ； 每月对会所 娱乐 设施进行 1次全面检查。 电梯运行与管理 一级： 根据深圳市质量技术监督局关于使用单位特种设备安全 管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。 委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。 作业人员持有效证件上岗。 电梯使用证有效； 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整洁； 电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感好，平层准确，风机运行无异响，照明良好； 可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、 机房、轿厢、井道、底坑、层 门等部位和设备，以及对电梯 曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养 ； 16 保持电梯 轿厢 门刀对厅门地坎间隙为 5－ 8mm， 轿厢 地坎对门厅地坎间隙应为 25mm，门厅锁啮合应不小于 7mm，层门外面不允许能用手把门拨开；门扇下端距地坎应为 5－ 8mm，门垂直误差不大于 ； 发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在 5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员 15分钟内到达现场修理； 单台电梯的年故障频率不超过 1次。 二级： 根据深圳市质量技术监督局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。 委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。 作业人员持有效证件上岗。 电梯使用证有效； 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整洁； 电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感好，平层准确，风机运行无异响，照明良好； 可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保 养，根据检查计划对电器控制箱、 机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯 曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养 ； 保持电梯 轿厢 门刀对厅门地坎间隙为 5－ 8mm， 轿厢 地坎对门厅地坎间隙应为 25mm，门厅锁啮合应不小于 7mm，层门外面不允许能用手把门拨开，门扇下端距地坎应为 5－ 8mm，门垂直误差不大于 ； 发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在 5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员 20分钟内到达现 场修理； 单台电梯的年故障频率不超过 1次。 三级： 根据深圳市质量技术监督局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。 委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。 作业人员持有效证件上岗。 电梯使用证有效； 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整洁； 电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感较好，平层准确，风机运行无异响，照明良好； 可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、 机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯 曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养 ； 17 保持电梯 轿厢 门刀对厅门地坎间隙为 5－ 8mm， 轿厢 地坎对门厅地坎间隙应为 25mm，门厅锁啮合应不小于 7mm，层门外面不允许能用手把门拨开，门扇下端距地坎应为 5－ 8mm，门垂直误差不大于 ； 发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在 10分钟内到达现 场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员 30分钟内到达现场修理； 单台电梯的年故障频率不超过 2次。 四级： 根据深圳市质量技术监督局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。 委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。 作业人员持有效证件上岗。 电梯使用证有效； 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整洁； 电梯运行稳定，开关门灵活，运行 舒适感较好，平层准确，风机运行无异响，照明良好； 可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、 机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯 曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养 ； 保持电梯 轿厢 门刀对厅门地坎间隙为 5－ 8mm， 轿厢 地坎对门厅地坎间隙应为 25mm，门厅锁啮合应不小于 7mm，层门外面不允许能用手把门拨开，门扇下端距地坎应为 5－ 8mm；门垂直误差不大于 ； 发生电梯困 人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在 10分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员 40分钟内到达现场修理； 单台电梯的年故障频率不超过 3次。 五级： 根据深圳市质量技术监督局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。 委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。 作业人员持有效证件上岗。 电梯使用证有效； 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完 好，轿厢无污物； 电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感较好，平层准确，照明较好； 可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、 机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯 曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养 ； 保持电梯 轿厢 门刀对厅门地坎间隙为 5－ 8mm， 轿厢 地坎对门厅地坎间隙应为 25mm，门厅锁啮合应不小于 7mm，层门外面不允许能用手把门拨开，门扇下端距地坎应为 5－ 8mm，门垂直误 差不大于 ； 18 发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在 15分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员 40分钟内到达现场修理； 单台电梯的年故障频率不超过 3次。 公用娱乐设施 基本要求 企业应建立娱乐设施的管理制度，建立台帐登记，保证 设施设备正常使用，无安全隐患 ，并在醒目位置设置警示标示和“注意事项”； 木质设施宜使用户外油定期保养、金属设施应定期做防腐处理、塑胶设施应定期作防老化检查 ； 娱乐设施设备数量与台帐相符，无破损、丢失。 一级： 每 天对 娱乐设施巡视 1次 ，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。 保证 设施设备正常使用，无安全隐患。 二级： 每 二天对 娱乐设施巡视 1次 ，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。 保证 设施设备正常使用，无安全隐患。 三级： 每 三天对 娱乐设施巡视 1次 ，每 2个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。 保证 设施设备正常使用，无安全隐患。 四级： 每 四天对 娱 乐设施巡视 1次 ，每季度对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。 保证 设施设备正常使用，无安全隐患。 五级： 每 五天对 娱乐设施巡视 1次 ，每季度对健身活动器材进行巡查，每年进行安全性能评估。 保证 设施设备正常使用，无安全隐患。 空调系统 对共用空调系统的维护保养，应该按照该设备的规定维护频次进行。 定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养； 日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。 设有防鼠、虫措施， 滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保证正常运行； 日常运行空调水泵电机绕组保持温度小于 70℃，正常状态下外壳温度保持 30－50℃，电机轴承温度保持小于 80℃； 空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故障及时修复； 19 定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。 对空调冷冻水、冷却水进行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求； 对共用空 调系统每季度定期清洗、除尘 1次。 给排水系统 一级： 日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘； 每周对供水设备至少检查 6次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁； 每半年生活水箱至少清洗消毒 1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每 5年需要消毒 1次；消防水泵每月试运行 1次； 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀；污水水位控制装置灵敏可靠。 控制箱开关、指示灯完好； 下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。 二级： 日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变 频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘； 每周对供水设备至少检查 5次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁； 每半年生活水箱至少清洗消毒 1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每 5年需要消毒 1次，消防水泵每月试运行 1次； 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污 水水位控制装置灵敏可靠。 控制箱开关、指示灯完好； 下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。 三级： 日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘； 20 每周对供水设备至少检查 4次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每 年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁； 每半年生活水箱至少清洗消毒 1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每 5年需要消毒 1次，消防水泵每 2个月试运行 1次； 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道。