易居中国经营性物业投资评估与回报率分析讲义(23页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：
收入 ,并一个统一的投资回报率折现得到的价值之和 估价技术分析关键 : A. 每年净租金收入的准确估算 B. 折现率的记取 (应包含了目标物业的市场条件 ,交易变现条件和未来收入的不确定因素 ),其中的风险溢价构成包括 (待续 ) 1)租户风险 2)特定物业类型和位置风险 3)目标物业建筑结构 /品质风险 4)法律政策风险 5)税收变化的风险 6)目标物业周边规划设施变化 7)物业所有权权属关系风险 8)宏观经济环境和通货膨胀率 C. 投资回报率的类型和运用 从某种意义上 ,折现率反映的是市场对目标物业的投资回报率预期 1)Capitalisation Rate (ARY)初期投资回报率 待续 2) Equated Yield (Target rate of Return)目标投资回报率 3) Equivalent Yield 当前租金与市场租金有差异 ,在租金调整到市场水平后可获得的内部投资回报率 根据经营性物业的净租金收入流模式来确定合理的投资回报率作为收益法的折现系数 剩余法的运用 总开发价值 总成本 合理利润 =剩余价值 考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得精确估算 例如 : 原地块价值 RMB3,545,673 投资回报率上升 %后。阅读剩余 0%
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