南昌市商业市场调研报告(30页)-市场调研(编辑修改稿)

南昌市商业市场调研报告(30页)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

● 老城区圈，规划为具有商贸、金融、物流等综合功能的核心商业圈。 ● 红谷滩区依托政府资源，交通便利、赣江港口、环境优裕等硬件设施形成适宜专业会展、高级商务洽谈、居住休闲的综合功能商圈。 目前人气不高。 ● 高新开发区是南昌市主要的招商引资及工业产业集聚区。 包括电子、饮食、汽车等国际型大企业。 目前人气不高。 四、 总结分析 世界十大动感都会 南昌市经济发展态势良好，房地产行业如火如荼，商业活跃、有潜力。 未来受到江西 中部的崛起政策的影响，在红谷滩和高新开发区形成城市附中心。 尤其是红谷滩，因 为众多楼盘，人气渐旺，将带动 商业 形 态多元化发展，商贸业态水平不断提升。 2020年 —— 2020年， 南昌被美国《新闻周刊》评选为 “ 世界十大动感都会 ” 之一，是中国唯一入选的城市，表明外界正逐步看好南昌的发展潜力， 中国最大管理资源中心 也充分显现了这座城市的无限活力。 第二章 区域市场环境 东湖区经济概况 1) 东湖区地区生产总值、人均可支配收入 、社会消费品总额 东湖区 位于市区东北部，西濒抚河，北临赣江，为南昌中心城区。 是全省政治、经济、交通、文化、教育、科技、信息、 医疗卫生的中心。 全区总人口 ，其中非农业人口 ，占 %。 目前，全区拥有各类商业服务网点 7000多个，其中规模以上商业网点有 100余个，银行营业机构 270多家。 2020年地区生产总值 ，人均 GDP为 38536元。 全区在岗职工工资总额 106324万元，同比增长 %。 在岗职工平均工资为 元，同比增长 %。 2020年 社会消费品零售总额首次突破百亿元大关，达到 106亿，总量居全市第二，占全市总量的 %，同比增长 %，略低于全市 %的平均水平。 如图： 各县（区）社会消费品零售总额对比(单位：亿元)0501001502002503003504002020 2020 2020全市东湖区西湖区青云谱区青山湖区红谷滩新区 2) 商业街区 ● 二七北路（南段）商业街 位于南京西路 ,定位在具有异国情调的 “旅游、娱乐休闲街” 与福州路形成“ T”型商圈。 ● 福州路商业街 地处南昌市的东端，街长 1200余米，路幅 30米，定位在旅游、休闲、娱乐专业街上 ● 建德观商业街 建德观得名于东晋，距今已 2020 多年，这里交通十分便利，沿街居住人口稠密，人气旺盛，临街 中国最大管理资源中心 店面 110 家，主要业态有火锅、餐饮、小吃、集贸市场、超市、干鲜果、美容美发等 . ● 洪都北大道 (西 )商业街 位于南昌市城东区域，公共设施比较齐全，交通方便、快捷，四通八达，为此街的今后发展提供了良好的发展基础 ● 民德路商业街 是进行商务洽谈、社交聚会的理想场所。 在南昌市民中流传着“美食在孺子路、茗茶去民德路”的说法，其知名度可见一斑。 ● 胜利路观光购物步行街 有各类店面、企业 252 家，营业面积达 万平方米 .知名企业有亨得利、戴梦得珠宝、真真照相馆等，知名品牌有金盾、杉杉、李宁运动服饰、雅戈尔、梦得娇、鳄鱼、森马、三枪、七匹狼等 ● 阳明东路商业街 是城市主干道之一。 3) 结论：国民经济 —— 东湖区 是南昌市老城区， 和西湖区共同成为 是南昌经济的支柱。 东湖房地产市场概况 1） 特点 ● 楼盘较多， 但大盘较少，除恒茂国际华城、金域名都、东方塞纳规模较大外，其它楼盘规模均在 10万㎡左右。 ● 市中心由于地段的稀缺性，开发的楼盘以多层夹杂小高层、高层为主，纯多层型住宅甚少。 ● 地段决定价格，该区域楼盘的价格较高，均价多在 3000元 /平方米以上。 ● 旧城区只拆不建，楼盘开发受限制。 2） 优劣势 优势： 地理位置优越，历史悠久，人文景观丰富，人口密度高，交通方便，生活配套设施完善，具备其它板块无可比拟的优势。 劣势： 政府重点 发展新城区，同时改造旧城区环境。 旧城区开发建设原则上严格控制，只拆不建，控制旧城区住宅建设总量，因而市中心板块虽有土地上市供应，但体量较小，难以形成规模开发，对整个南昌楼市的影响不大。 东湖区商业地产项目 1) 东湖区 大型 商业地产 投资 项目 恒茂花园、聆江花园、龙基大厦、财富广场顺利建成，已在商业聚集上发挥核心效应；而正在建设中的紫金城、时代广场、胜利广场等大型商贸中心也必将成为东湖区繁荣繁华的亮丽风景线。 下面是东湖区即将建成的大型商业项目。 大型 商业地产 投资 项目 名称 定位 占地面积 建筑面积 地理位置 中国最大管理资源中心 阳明 商都 集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体大型购物中心 22． 5亩 5． 2 万平方米 阳明东路与洪都北大道交汇 伟业大厦 商住两用 胜利路商业步行街北街口 青山湖宾馆整体租赁 国际现代化水平综合性旅游涉外饭店 32338 平方米 南昌市福州路169号 紫金城 规模宏大的复合型商业与生活新形态 约 600亩 110 万平方米 区城北片区滨江大道“江西纸业集团原址” 七里蛟溪头岛 集宾馆、旅游、娱乐于一体的休闲中心、疗养胜地 400余亩 赣江中游，位于赣江大桥和豫章大桥之间 后墙路延伸 改造 仿古一条街 万平方米 与榕门路相交 铁路西货场工程 缓解市中心交通压力，提高城北区域的商业层次 700亩 140 万 平方米 爱国路、下沙窝、二七北路、富大有堤、青山南路交叉 七里蛟溪头岛旅游休闲中心 休闲中心、疗养之地 400余亩 赣江中游，赣江大桥和八一大桥之间 永和商业大楼 集商业、娱乐、 餐饮、住宿和写字楼为一体的综合性商业大楼 3300平方米 5800 平方米 省一附院对面 自由都大厦 商业用房 3． 81亩 14600 平方米 青山南路 25号 福辉大厦 宜商宜住 10177 平方米 子固路中段 2) 典型案例 经纬府邸： 占地面积： 平方米 总建筑面积： 容积率： 中国最大管理资源中心 建筑密度： 28% 绿化率： 40% 主力户型：二室二厅、三室二厅二卫、复式 楼盘形态 :多层、小高层、高层 小区配置：幼儿园、网球场、阳光泳池、商业街、儿童戏水池等 交通： 1 1 1 2 3 2 21 22 2 240等 开发商：南昌天奥房地产开发有限公司 3) 分析 东湖区地产楼盘主要集中在沿江和南部地区 ；大型项目较少；楼盘形态以高层为主，节 约空间；业态以写字楼、商业为主；住宅主力户型为适合家居的：二室二厅、三室二厅二卫、复式等； 东湖区商业租赁调查 （待考察） 总结分析 东湖区是南昌市经济重心，经济发展高于南昌市平均发展水平；地产项目大型项目较少，均价较高，以高层商业性建筑为主。 第三章 项目商业特性分析 一、 经济技术指标 1. 消费者 经常性消费商圈，南昌市区 225万人 基础性消费商圈，南昌市 600万人 流动性消费商圈，南昌市年旅游接待 650万人 2. 交通配套 ： 170台电梯 3. 步行街： 24条特色步行街 4. 占地面积 :35万 平方米 5. 总建筑面积 :110万 平方米 6. 容 积率： 7. 总户数 :5200 8. 经营户： 2020 9. 停车位 :2095（地上 145个，地下 1950个） 10. 地上建筑面积： 平方米 11. 住宅建筑面积： 平方米 中国最大管理资源中心 12. 临街建筑面积： 13. 地下室和地下停车库： 89406平方米 14. 建筑密度： % 15. 绿化率： % 16. 商铺均价： /平方米 17. 写字楼均价： /平方米 18. 商铺的房率： 58% 19. 住宅的房率： 80% 20. 返率： 10年返 124% 二、 SWOT分析 1. 优势分析（ Strength） 地理位置较好 处于赣江大桥于八一大桥 之间，西临赣江，具体位置在沿江北路。 定位差异 与诸多地产项目不同，紫金城占地面积大约为 35 万平方米，建筑面积约 114 平方米，其中商铺 30多万平方米，住宅 70多万平方米，五星级酒店约 5万平方米。 自身是一个含商业、办公、住宅、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业项目。 政府扶持 属东湖区政府大力扶持的一个地产项目。 周边大型住宅项目较多，居住人口集中 有自带的高档住宅人群并且周边 500米范围内有已成形并有相当入住率的 7个高档住宅小区。 比如：电力集团住宅、聆江花园、天冀俊园、公安厅住宅小区等等。 10分钟步行圈，公里 范围内逾 25万常住居民。 13公里内，大约 120万常住居民； 3公里以上范围内，大约常住居民达 200万。 2. 劣势分析（ Weakness） 本项目周边配套不完善 周边本身除了住宅群外无其他配套的商业及办公设施 交通不发达 目前公交车线路不多，交通不发达带来人气的不足。 3. 机遇分析（ Opportunity） 整体经济运行良好，房产市场上升趋势明显 南昌市宏观经济运行情况良好，连续多年持续 快速增长。 居民消费能力增强，房地产市场投资总额不断增加。 中低档的商业现状为本项目中高档次的商业定位提供了市场机会 目前南昌并没有 出现这么大体量的商业社区，高端定位为本项目提供一定市场机会。 商业中心地位 2020 年至 2020 年，南昌市商业将逐步形成一个新的商业中心，紫金城商业地产合作项目正处 中国最大管理资源中心 于《南昌商业规划》中设立的新商业核心位置。 但这些是不确定的因素，政府和商家只能引导消费者，但不能替消费者决策，所以未来紫金城是不是处于商业中心位置不是个确定的因素。 这是紫金城项目的机遇。 4. 威胁分析（ Threat） 来自消费者 —— 人流的分散 南昌市核心商业区承载不了过于集中的压力，于是政府大力推行次商业区，显著表现在人流的分散。 但是人气可能并不往 紫金城流动。 人们出于惯性还是会在八一商圈消费。 来自竞争者 商业竞争 同质化竞争引起过多的商业炒作，过多不正当竞争。 来自自身 —— 定位 紫金城着力把自己打造成集旅游、休闲、住宅、商业为一体的大型综合性商业体。 这可能与消费市场不相符。 来自周边 —— 商业配套不完善 周边餐饮行业极其缺失，都是商业楼盘聚集。 三、 项目地块分析 紫金城地处洪都大道、沿江北大道、青山路三条主干道交接处，西临赣江，东望青山湖，为两水所环绕， 东接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西临三经路，离市中心仅 3－ 5公里。 在项目500 米 半径 内，有 8 条公交路线连通城内各区。 座落于车水马龙的通路，树立在人气。