物业管理在日常工作中应遵循的工作程序(doc29)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理在日常工作中应遵循的工作程序(doc29)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 11 页 共 29 页 必须经物业管理 区域内全体业主所持投票权 2／ 3 以上通过。 （七）业主委员会工作的期限： 省条例 第十二条规定：“业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。 ”市国土房管局 592 号《业主大会议事规则（示范文本）》第六章第三条规定：“前一届业主委员会的工作自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的工作。 ”也就是说，如果任期届满但因故未选举出新的业主委员会的，那么旧的业主委员会还可以继续开展工作。 三、召开业主大会、成立业主委员会的程序 （一）程序指导文件： 市国土房管局《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通 知》（ [2020]756 号） （二）成立条件： 物业已交付使用的建筑面积达到 50%以上； 或 物业已交付使用的建筑面积达到 30%以上不足 50%，且使用超过一年。 （《广东省物业管理条例》第七条） （三）焦点及难点 筹备组的成立 业主间意见的不一致，多个派别 —— 如何协调。 建设单位参与的问题。 国家建设部 [2020]131 号《业主大会规程》第五条要求：“由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组”。 业主委员会候选人的确立 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 29 页 街道指导筹备组进行人选的确定 场地、经费 宣传公告栏、 活动场所、经费来源（理论上由全体业主承担） 尽量取得建设单位与物业公司的配合 投票权份额的认定与投票验票 业主、建设单位投票份额的认定 市国土房管局《业主大会议事规则（示范文本）》第三章第二条里规定：“已出售物业的投票权归买受人，未出售物业的投票权归出卖人。 ” （四）步骤： （见附表）。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 29 页 首次业主大会、业主委员会成立基本程序 筹备组成员的构成 联名业主的建议 联名业主报送资料 公示期内业主自荐增补的构成 产生筹备组 业主异议的处理 建设单位参与筹备组 筹备组确立 张贴候选人简历 核对候选人提交件 召开选举大会通知 印发选票 业主大会刻章备案 封箱监票 投票表决规则公约 投票选举首届委员 发出大会通知 提交资料送区备案 加以提示公示说明 取回收件回执 确认业主投票权 业主委员会刻章 草拟公示文件 正式送区局备案 说明：委员人数控制在 5~15 人；委托选举不多于 3 人；任期自定，届满换选，所应用的表格按照“穗国房字 [2020]756 号文的示范文本。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 29 页 第三讲、 物业管理招标投标程序 I、相关法规 《 中华人民共和国 招标投标法 》 国家建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 广州市国土房管局《广州市物业管理招标投标程序》 II、程序步骤 一、筹备招标 （一）招标人为业主 (物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的 )或业主大会的： ⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。 ⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。 ⒊草拟《招投标工作方 案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布 15 日，征求业主意见并进行修改。 （二）招标人为建设单位的： ⒈建设单位确定招标小组人员。 ⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。 二、招标备案 招标人为建设单位 的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的 10 日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 29 页 （一）《关于（项目名称）修建性详细规划的批复》； （ 二）《招标公告》或《投标邀请书》； （三）招标文件； （四）招标小组人员情况表； （五）法律法规规定的其他材料。 三、招标 （一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》； （二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时 ,向投标申请人开具《投标申请回执》。 （三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 四、投标评标 （一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招 标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。 （二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会 2/3 的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。 （三） 组建评标委员会。 由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员 会。 （四）招标人组织开标。 招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。 （五）评标委员会进行评标。 评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评 分，将评标分值进行统计，推荐前 3 名为中标候选人，并对评标结果签字确认。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 29 页 （六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。 （七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为 15日（前期物业管理招标无需公布）。 （八）招标人向中标人发出中标通知书 ,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 五、中标备案 （一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起 15 日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国 土房管局备案。 （二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。 III、注意事宜 一、总则 物业管理招标投标应当遵循 公开、公平、公正和诚实信用 的原则。 二、招标事宜指引 （一）招标人资格 招标人为业主委员会的，须经业主大会通过有关招标的决议 （ 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3 以上通过 ） 并提供证明资料； 招标人为开发建设单位的，应取得 《关于（项目名称）修建性详细规划的批复》 ； 招标人委托物业管理招标代理机构办理招标事宜的 ,须具备以上条件。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 29 页 （二）招标备案 招标人 应当在发布招标公告（公开招标方式）或者发出投标邀请书（邀标方式，下同）前，提交以下材料报物业项目所在区国土房管局备案： 属 建设单位前期招标的：《关于（项目名称）修建性详细规划的批复》；属业主委员会招标的：《 经业主大会通过有关招标的决议 》。