物业管理条例(doc104)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理条例(doc104)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

予批准： （一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 的； （二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 104 页 （三）挪用专项维修资金的； （四）擅自改变物业管理用房用途的； （五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的； （九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； （十 ）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； （十一）超越资质等级承接物业管理业务的； （十二）出租、出借、转让资质证书的； （十三）发生重大责任事故的。 第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。 第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。 企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。 第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门申请办理 资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后 15 日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。 各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。 第十八条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。 不符合原定资质等级条件的，物业 管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。 资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。 第十九条 物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。 资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 104 页 第二十条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： （一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的； （二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的； （三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的； （四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的； （五）依法可以撤销审批的其他情形。 第二十一条 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 第二十二条 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 第二 十三条 物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 第二十四条 物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处 2 万元以下的罚款。 第二十五条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的； （ 二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的； （三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的； （四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的； （五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。 第二十六条 本办法自 2020 年 5 月 1 日起施行。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 104 页 城市新建住宅小区管理办法 中华人民共和国建设部令第 33 号 一九九四年三月二十三日 第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活 方便的居住环境，制定本办法。 第二条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。 本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。 第三条 房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和 住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。 第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。 由物业管理公司统一实施专业化管理。 第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。 住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。 第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。 管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住 宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 第七条 管委会的权利： （一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利； （二）决定选聘或续聘物业管理公司； （三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施； （四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。 管委会的义务： 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 104 页 （一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督； （二）协助物业管理公司落实各项管理工作； （三）接受住宅小 区内房地产产权人和使用人的监督； （四）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 第八条 物业管理公司的权利： （一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； （二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； （三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （四）有权制止违反规章制度的行为； （五）有权要求管委会协助管理； （六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； （七）可以实行多种 经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司的义务： （一）履行物业管理合同，依法经营； （二）接受管委会和住宅小区内居民的监督； （三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可； （四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。 第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。 第十条 物业管理合同应当明确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任； （七）其他。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 104 页 第十一条 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。 第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。 房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。 第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小 区的管理。 第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失； （一）擅自改变小区内土地用途的； （二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的； （三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的； （四）不照章交纳各种费用的。 第十五条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委 会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款： （一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的； （二）管理制度不健全，管理混乱的； （三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的； （四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的； （五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。 第十六条 本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。 第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。 第十八 条 本办法由建设部负责解释。 第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 104 页 物业管理企业财务管理规定 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。 除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。 第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等 各类组织形式的企业。 其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。 第二章 代管基金 第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。 房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。 共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、 加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。 第四条 代管基金作为企业长期负债管理。 代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。 第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并 按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 104 页 管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。 商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。 第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委。