20xx-20xx中国房地产报年会实录(doc49)-地产综合(编辑修改稿)

20xx-20xx中国房地产报年会实录(doc49)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

了住宅用地。 明年可能在住宅上的比重会大幅下降，很多人认为我们房地产是暴利。 经济学家可能都认为中国的整体投资也会出现下降，房地产业可能同样出现一个增长率下降的趋势，但是十一五规划中要求扩大内需，这和投资增长下降以及扩大消费之间是矛盾的，尤其是十一五规划把改善居住放在首位，认为改善居住条件是建立小康社会的重要指标，但实际我们指标在土地供应上是不可能今天加大土地供应，明天就建房子，这期间要有 15 个月的时间，而这个周围不可能在短期内形成。 从 04 年政府出台了相应的措施，希望加大经 济适用房的比例， 05 年和 06 年都在提出这样的措施，可是市场并没有接受这样的意见，而是在不断的下滑， 06 年政府有可能会出现一些强制性的措施，加大经济适用房的投资比重。 个人消费信贷的证券化可能会减轻银行的风险，建行已经开始试点了，有可能在今后的发展中扩大。 这个政策出台全国或者其他地区也会陆续开放，去年海外基金和境外上市都出现了一个高潮，海外基金上市 6 年，去年增长的120％，它的增长比例是非常高的，直接投资和消费信贷都会对明年产生一个作用，国家的宏观政策会变成一个长期的政策，最后的结论，可能所有人都 不愿意听到，我们得出的结论是房价会继续上涨，我们觉得这可能会来源于市场化的趋势，而房地产作为支柱型产业，拉动各个行业的增长也是一个历史的必然规律，我们常常可以听到各种各样的经济学家对房地产的问题提出警告和预示，但是我 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 46 页 们所有的数据可以看到，我们得出的结论仍然是我们的需求增长会很强劲，价格增长会是必然的，谢谢。 【主持人 熊雄】：感谢任先生侃侃而谈的演讲，最后给我们一个答案是房价还会继续上涨。 他的演讲一定会给大家带来很多启发， 2020 年中国房地产金融的发展也是大家非常关注的话题， 2020 年内地首支地 产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道，接下来有请越秀城建的董事长李飞先生给我们介绍一下他们上市的经过，并且请他对 2020 年中国房地产金融形势进行展望，有请。 越秀城建董事长李飞 【李飞】：各位领导、各位专家、各位房地产的同仁，新闻媒体的朋友们，大家下午好。 今天非常高兴作为广 州市房地产企业的代表与在座的各位就共同关心的问题进行沟通和交流，广州城建集团是广州成立最早的房地产企业， 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 46 页 1983 年成立的。 到目前为止是一个大型的综合性的国有的房地产开发企业，目前企业把属下 53 家子公司，业务覆盖房地产开发、建筑工程设计、监理、商品房销售，物业经营与管理，以及服装、批发市场，连锁超市，餐饮、酒店，目前企业总资产达到 200 多亿元，去年以来国家对房地产实行了严格的宏观调控政策，我们认为国家实行宏观调控将有利于改变当前房地产业发展中存在的一些突出问题，促进房地产业稳定、持续发展，房地产业将走向更加稳 定和理性，保持一定的发展规模，房地产企业在宏观调控和市场竞争双重压力下，优胜劣汰，将朝着更加规范有序、规模化、集约化、品牌化的方向发展。 针对国家宏观调控，对房地产企业一定要有信心，而且要以务实的态度，从容的应对。 作为广州城建集团我们及时的对我们的经营战略做了一些调整，重点是从以住宅开发为主导，向以商业项目开发为主导的转变，我们提出房地产开发要和房地产经营并重。 物业经营不仅优化了我们的资产质量，使企业形成产业资本的沉淀和积累，而且大大提高了企业抗市场风险的能力，持续、稳定的模式为企业未来的长期发 展奠定了基础。 对中国房地产企业来说，我们从 80 年代到 90 年代的软着陆，到二十一世纪的宏观调控每一次都成为重点，对房地产企业我们要总结一下，对里面一些规律性的东西进行总结，怎么样把政策的影响减到最低限度，而且把这种压力变成动力，去年我们进一步把商业地产作为企业未来发展的重点战略和方向，我们企业发展战略的定位是以房地产开发为基础，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的这么一个发展战略。 我们认为，在房地产业的纵深发展中，国家法律制度的完善，传统的开发、销售模式已经不适应当前这个形势的要求了，作为企业来讲，不能够高枕无 忧，同时房地产业的发展受政策影响波动很大，对资金、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 46 页 土地等资源有着不可逆转的依赖。 房地产企业要实现质的飞跃，走向更高层次，取得更大的发展，必须要走转型的道路。 为了实现我们商业地产的战略，最近我们采取了一些行动，首先我们成功的夺标广州珠江新城项目，去年的 9 月 20 号，我们投标了广州市跟珠江新建的一个地标性的建筑，高度是 432 米，总建筑面积 44 万平方米，总高度 104 层，总投资达到 160 亿元，这个成为目前中国内地第一高楼。 城建集团为什么势在必得，我们就是想以超高层的项目作为突破，打造商业地产的战略，城建 集团夺标以后，将引进国际 500 强这些企业进驻，对企业的商业地产的战略是一个大的好形势。 第二，全面起动了十一五商业地产的规划，按照我们十一五商业地产的规划，今后五年我们将投资 200 多亿元，重点开发建设 17 个项目，总建筑面积达到 500 多万平方米， 500 多万平方米其中有一半是商业项目，经过五年的努力以后，城建集团在广州将拥有 5 栋超过 200 米高的超高层项目。 将拥有 6 座四星级以上的酒店，将拥有超过 300 家的超市，同时服装市场将拥有 2－ 3 家大型的批发市场，我们属下的白马服装市场在广州一年可以创造一个亿的利润，目前白马服 装市场已经在太原、山西落户，准备到北京发展。 商业地产我们跟国外的一些大型的企业像法国的世纪酒店，跟他们一起连锁，加快我们商业地产的发展。 第三，我们资本运作取得了一些比较大的发展，去年国家的宏观调控对房地产业的影响是全局性的，也是深远的，调控的主要是一个地根和银根，企业融资的渠道现在是非常的缺乏，主要还是依赖银行的贷款，银行的贷款又受到国家宏观调控的限制的，而且我们的银行它往往是一种抵押性质的，没有抵押是贷 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 46 页 不到款的，作为房地产企业要想有大的发展，必须要拓宽融资的渠道，作为融资的渠道，这几年来尤其 是去年以来，我们在这方面做了很多的探索，首先 2020年广州城建集团与香港越秀进行资产重组，广州城建集团成为越秀集团在香港的上市公司，香港越秀资产重组后城建就拥有了三个身份，一个是国有，一个是外资，一个是中外合资，在粤港澳地区作为城建集团来讲他有大量的市场。 对企业来说这一下子把融资的渠道打开了。 还有一点，就是跟民企的合作，社会上的品牌也相当不错，去年 12 月 28 号，广州的八大银行联手向城建集团授信 128 亿元。 还有一个就是去年 12 月 20 号在香港上市发行房托基金，要求四个收租的物业打包，拿到香港上市，我们四个项目建 筑面积 16 万平方米，我们拿到香港上市，我们实际上转让 70％的收租权，物业还是我们经营的，还是我们管理的，无非是确保每年有 7％的回报，每年实行三七分成，我们房托基金去年 12 月 30 号在香港上市，比香港地产投资信托基金公布的 － 息率与李嘉诚旗下的基金 高出一截，去年 12 月 20 号在香港上市。 上市的表现超出预期，高出 港元，当天成交了 亿港元，我们这个房托基金上市按照房地产评估从被动到主动，现在作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。 我们房地产企业进入资本市场的全新的模 式，吸引海外的资金是一种从被动到主动的转变，房托基金的上市成功也有望推动中央政府加快制订法规，拓宽房地产业的融资渠道。 大家知道去年以来证券设计政策的影响，我们首先想到我们的期房，我们把期房以企业摘要的形式发行，这样我们已经取得了一些进展，争取在 06 年能够取得一些成果，对中国房地产我想有两个我是非常有信心的，第一个中国毕 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 46 页 竟是十几亿人口，你要奔小康，住宅必须要解决，另外国家在十一五期间你的GDP 要达到 8％，这样对经济的拉动是全面的，作为房地产企业来说我认为它是大有作为的。 我们也是非常有信心的，谢谢 大家。 【主持人 熊雄】：非常感谢远道而来的李飞先生的精彩演讲。 也感谢他们跟我们分享了一些他们成功的经验，刚才几位的演讲也给我们带来了很多的思考，房地产业真是一个大手笔，它于市场管理，销售、服务等各个环节都密切相关，不管哪个环节出了问题这个戏就没法儿唱下去了，所以只有各个部门通力协作，中国房地产这架大的机器才能正常的运转，中国房地产才能健康、茁壮的成长。 我最近看到资料中国房地产会影响到 130 多各行业，面对这样的行业作为媒体也是身肩责任，中国房地产报改版以来秉承了泛地产的理念，要塑造房地产业全新的体系和价值 观，我们处在一个网络的时代，我们作为媒体也要利用网络的优势，所以在这里中国房地产报还会开通中国房地产报网站，下面让我们一起来共同见证这个非常时刻，下面有请中国房地产报社长栗文忠先生，华远集团董事长任志强先生，中国房地产报总经理单大伟先生，万通集团懂事局主席冯仑先生，一起来启动中国房地产报网站。 我们大家进入倒计时，五、四、三、二、一，启动。 朋友们，在您热情的掌声和关注中国房地产报网站就正式启动了，谢谢各位嘉宾。 希望大家有时间能够上中国房地产报网去看一看，也希望它能够茁壮的成长。 我们的网站开通了，接下来这个环节 一定是大家非常期待的环节，就是我们的主题对话环节，下面将会请出我们的地地产界的人士进行一场对话，同时有请中国房地产报的总经理单大伟先生和我一起主持，下面有请万通集团懂事局主席冯仑先生，中坤集团总裁黄怒波先生，金都房产集团总裁吴忠泉先生，软库金汇投资银行执行总裁温天纳先生以及麦格里中国物业投资银行首席投资执行官龚术先生。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 46 页 让我们一起进入到下一个环节，让我们以掌声开始我们的对话。 【主持人 单大伟】：今天进行的是 2020 年中国房地产报的年会，这次对话的主题是 2020 中国房地产多空之辩，从去年开始中国房地 产经历了一场前所未有的变革，我们邀请了这么多地产界的精英包括金融界的权威人士对中国房地产的最新发展趋势展开对话，刚才哈继铭先生包括我们的任志强老总，就房地产市场的一些观点和看法各自发表了不同的见解，首先我想参加打破常规，过去的对话都是嘉宾讲，下面的朋友听，今天咱们来一个互动，就是说台上嘉宾讲的观点，如果台下的朋友有不同的意见可以当场提问，这样会场可以互动起来，下面我们首先有请坐在我旁边的冯仑先生就刚才任总和哈继铭教授他们分别对2020 中国房地产市场做了一些大概的判断和预测，这方面作为一个中国的非常优秀的企业 家代表，冯主席就今年 2020 年中国房地产的形势包括宏观调控给企业带来的变革，发表一下自己的见解，限制在 5 分钟。 【冯仑】：应该说昨天是个好日子，今天是一个更好的日子，去年一年从我的观察来看，的确应该说整个的房地产市场从市场到体制到企业全面的开始步入一个持续、健康、稳定发展的轨道，这不是说我重复新华社的通告，我是有依据的。 这里面有一个非常有意思的现象，国内的阶级都认为很困难，但是大家别忘了在香港去年所有的资本市场上的中国房地产公司的股票都是涨得非常好，而且基金都非常热烈的，所有投资者都在看好，为什 么呢，这就出现一个问题，过的企业习惯于不规范下的生存状态，一旦规范了就没法儿生存了，那就说你过去不是良家妇女，海外的投资者是良家妇女人家不怕，所以我觉得海外投资者判 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 25 页 共 46 页 断是一个高度、理性的是对的。 第二个特点就是住宅领域的局部地区的波动和整个住宅市场的持续的增长是并存的，刚才任总也讲了全国住宅市场一直是增长的，局部有一些波动，住宅以外的房地产市场，包括商务、办公等等都是持续的增长，所以在过去一年里整个的市场并不能说上海局部的波动变成了全国市场悲观的看法。 第三个就是银行的信贷并不是说不支持，相反大家看到，很多好的企业不断的得到银行的大规模的支持，不动产金融的创新从管理层到企业都在去年一年有非常大的进步，像 REITS、基金、信托等等这些东西都出来了，所以整个监管的政策环境给不动产金融的创新开了一个巨大的口子，而直接融资市场的发育和扩大将会导致房地产企业的商业模式的变革以及所有资金和房地产行业关系走得更加理性，同时风险得到很好的控制。 最后我们看到在去年相当多优秀的企业上市的上市，股票大涨的大涨， REITS 发行，然后个人买豪宅的买豪宅，过去一年仍然是一个风光无限的年头，所以去年是一个好日子，但是今年我觉得是一个更好的日子， 市 场持续的健康，经济保持持续增长，社会政治环境更加稳定，其他行业也在健康成长，你没有理由说房地产市场再没有好日子了，我总的来看去年是个好日子，今年是一个更好的日子，这是过去一年从公司发展的实际也是。