万科房地产开发之销售承诺风险规避课程教材(55页)-地产培训(编辑修改稿)

万科房地产开发之销售承诺风险规避课程教材(55页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

28 商品房销售法律提示 法律禁止的商品房销售行为  不符合商品房销售条件的；不得向买受人收取任何预订款性质费用  不得在未解除商品房买卖合同前将商品房再行销售给他人  不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房  不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房  商品住宅按套销售，不得分割拆零销售  未经验收合格的商品房，不得交付使用 29 商品房销售法律提示 开发商在预售商品房中的主要法定义务 销售时向买受人出示或明示：  《 商品房预售许可证 》  《 商品房销售管理办法 》  《 城市商品房预售管理办法 》  《 商品房买卖合同示范文本 》  《 业主临时公约 》 （及 《 前期物业服务合同 》 ）  中介机构受托销售时，还应向买受人出示商品房销售委托书。 30 商品房销售法律提示 开发商在预售商品房中的其他法定义务  说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致  自签约之日起 30日内，向主管部门办理预售合同登记备案手续  在房屋交付时向买受人提供 《 住宅质量保证书 》 、 《 住宅使用说明书 》  在房屋交付使用之日起 60日内进行房屋初始登记  自预售的商品房交付使用之日起 90日内，协助买受人到房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续 31 商品房销售法律提示 销售公示  销售证照及文件（预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资许可证、合同范本及补充协议、臵业指南、价格表）  广告宣传资料与合同不一致、与规划文件等政府批文不一致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明（报刊广告、售楼书、户型单页、万客会积分计划等）  红线外不利因素提示  沙盘、模型及总平面图  样板房（交付标准、装修概念、工法样板）  车位情况 32 投诉隐患及风险防范评估要点 投诉隐患 销售说辞 销售资料 现场展示 广告宣传 规划设计 33 投诉隐患及风险防范评估要点 销售资料评估要点  发出的媒体广告：广告牌 /报纸 /电视 /电台内容是否有错误诱导成分  五证是否完备  用于派发的售楼资料：内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示  商业 /公共 /教育配套承诺和可实现性是否一致、确定  认购书 /买卖合同 /补充协议等  各户型面积数据是否完成合法的测绘手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确  各类公示公约的准备内容和公示安排 34 投诉隐患及风险防范评估要点 现场展示评估要点 交楼标准清单与交楼标准房内容核对 参观区内敏感区域提示标牌设臵是否到位，内容准确 样板房是否有整体提示，提示语是否准确、字体 /位臵是否醒目 对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示 沙盘、模型 提示语是否有、是否准确、字体 /位臵是否醒目 若标有比例尺，比例尺是否准确 建筑物的朝向 /间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路 /环境 /配套等标识是否准确 对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示 35 投诉隐患及风险防范评估要点 广告宣传评估要点（ 1） 对房屋本身的介绍：包括结构、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距、花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等） 价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件 设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具及品牌、型号、性能 项目主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等 绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积、水面面积等数据 36 投诉隐患及风险防范评估要点 广告宣传评估要点（ 2）  小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、体育设施。 是否收费、是否业主专用等  小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋  小区配套医疗服务：主要指社康中心的位臵、面积等  停车场：车位的数量、车位配臵比例、租售价格等  物业管理服务：管理方法（开放式还是封闭式）、服务内容（ 24小时巡逻、自动化安防设施等）、收费标准等  交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等承诺  周边配套与环境：地铁、公汽、公园、名胜景观、学校、商场、体育馆场等商业设施 37 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（ 1） 是否存在后期规划指标调整，增加建筑面积或减少了绿地，与前期广告宣传资料不一致 是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致 变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位臵、可能的影响在销售时是否明示 重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可 新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾 通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计 38 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（ 2）  小区临高架路、高速公路、城市干道等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施  使用功能完备。 如缺少晾衣地方、室外空调机位、厨房 /阳台缺地漏，入户雨棚太小无法遮雨等问题  重点复核设计中容易忽视的部分强条 车库净高 ≧ 、车道最小宽度等。 未满足国家规范的，不能计入车位数量统计及按车位销售 卫生间不应臵于下层住户的卧室、起居厅及厨房的上方 厨房卫生间内排水横管下表面与楼地面净距 ≧ 无阳台或平台的外窗的窗台距楼地面的净高小于 ，应设防护设施（备注：窗台的净高以及防护栏杆的高度均应从可踏面起算并保证净高 ） 39 投诉隐患及风险防范评估要点 规划设计评估要点（ 3）  项目经济技术指标复核  三大要素：容积率、绿地率、停车率。 并要注意分期与整体的各类指标差异  容积率不要低于规划要点的规定  绿地率不要高于规划要点的规定  停车率不要高于规划要点的规定  重点复核如下户型平面：首层、顶层、转角单元、结构转换层、设备转换层、建筑立面与标准层有变化层的平面、平立面有变更的户型 40 案例 垃圾房规划变更后位臵与销售口径不符 案由： 2020年 4月 24日，海棠苑 11单元 302房业主梁女士到四季花。