三鼎大厦下阶段推售建议(doc15)-地产综合(编辑修改稿)

三鼎大厦下阶段推售建议(doc15)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

定。 一、二层为复式。 价格为 15000元 /平方米。 三层价格每平米 9000元以上。 面积在 280— 350平米之间，如租则租金约在 1000元 /平方米 .年左右。 站前商业环境分析 站前的经营行业，因其地理环境决定其租金价格相对其他区域要高，同时，良好的商业氛围，巨大的消费人流使商家乐于在此经营，在经营行业的选择上，以其利润回报较高、资金周转较快的行业为主。 其中服装类就占了 30%，皮草、眼镜，快餐等各占了 20%左右。 以这部分的商家访问结果来看，对于在站前区域经营的行业，所需求行业为的 餐饮、娱乐业。 同时，也认为三鼎大厦的位置及五层以上适合其经营。 因其目前中档的、方便、具有一定特色的餐饮场所很少，满足不了消费者对此方面的消费需求。 同时，调查反映出服装行业竞争激烈，市场实际上已趋于饱和。 而四隆、时尚时装城、钻石城，新亚百货等更分流了大部分的消费者，消费档次上高低都有，适合于年轻人的品牌专卖店也已密布于该区域。 因此，对于传统方式的服装类经营，商家都持比较难作的心理。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 6 页 共 13 页 市场调查总结与分析 通过以上的情况，我们得知，鞍山目前没有一个具有一定风格及特色的多元化商场，而对于这样的商厦，商家反馈认为具有 一定的吸引力度及市场前景。 在价格、经营方式上，大部分为出租的方式，租金在 120— 450 元间。 在出售上，只有银都、四隆一至三层为出售产权的方式，目前相对最高的为四隆，经过一年时间的经营，目前一层售价为 16000 元 /平方米，这样的价格相当于三鼎目前售价的 7折。 因此，三鼎大厦的价格制定明显过高。 `结合以上的市场调查，我公司认为三鼎大厦前期的定位：“专业的电器大市场”应加以调整的。 具体原因为： 鞍山市场的电器经营商家，集中于鞍山站前区域，而在数量上并不占其区域内经营行业的较大比例，因此，如继续以电器专业市场的定 位去销售，将造成供大于求的局面。 价格，楼层，停车场等实际问题也使电器商家及投资者对于购买铺面存在顾虑。 同时，因对电器行业经营前景的难以预计，也使得电器经营者不会选择购买铺面的方式。 对于经销大型家电的厂家及大的经销商或代理商及其连锁类经营等，因其经营的要求，是没有必要也不可能一次性拿出资金来购买铺位的。 在以上问题点的基础上，如将其改善，其定位是否合理，销售情况是否将被扭转呢。 我公司对此也进行了细致的讨论分析。 对于专业化的电器市场，首要的就是一层要经营电器，同时带动二层的经营，以此才能体现其专营性。 如将其一 、二、三层定位为专营电器，同时价格予以调整，可保证商家的入场，这样调整的结果将使三层以上的销售经营难以继续。 因可与电器行业同场经营的行业少之又少，同时楼层的因素，更使得买家难以选择购买。 同时，以上完善是在价格经过降低之后，才会可行的，这样一来，就是完全没有必要，也是完全不可行的。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 7 页 共 13 页 由以上的市场因素及其定位分析，我公司认为，无论是对于项目的销售，还是确保开业后旺场，都以使我们必须对三鼎大厦的定位予以调整，以下，我公司将对调整情况予以阐述。 三鼎大厦定位调整 鞍山的综合性商场及专业化的小规模商场，目前 的现状，无论在内部环境的营造，卖场气氛的渲染及经营规划上没有一定的特色，还以传统的经营模式，经营方式为主，而依市场的发展趋势及现代人的购物需求，是需要引进一个有独特风格，现代，有特色的多元化综合商场的必要，而在项目外立面，规划等已经确定的情况下，可通过项目本身的经营规划、室内空间格局上来体现特色。 在定位上，同时还应衔接前阶段的推广工作，并要将经营行业与站前区域、楼层情况进行结合。 由此，我公司对三鼎大厦调整后的定位为： 将“三鼎大厦的专业电器市场”改为“多元化经营模式的综合性商厦”。 对三鼎大厦的定位进行确 定后，结合实际的市场实际情况，我公司初步对大厦进行了功能划分。 调整后的功能划分为： 一、 二层：鞍山精品大世界 经营范围，以精。