利得尔商住楼建设项目可行性研究报告(66页)-地产可研(编辑修改稿)

利得尔商住楼建设项目可行性研究报告(66页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

%，占区域工业增加值的 %。 工业产品出口大幅增加，全年出口 亿元，增长 %。 工业经济效益明显好转。 按区报市口径，工业整体减亏 亿元，亏损企业亏损额下降 %。 工业经济效益综合指数 亿元，上升 个百分点。 沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建 设，打开了交通“颈瓶”。 全区形成了以三角碑为中心、以三条国道、两条高速公路为骨架、乡镇为接点、辐射城乡、四通发达的交通网络。 近几年来，沙区多渠道筹集资金 23 亿元，新建了滨江路、风天路、龙泉路、磁童路；拓宽改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙杨路、天陈路、沙梨路、烈歌路；乡村公路建设同时也加快， 1997 年实现了镇、村通公路的目标，到 2020 年有 70%的社通公路， 2020 年底全区公路总里程 公里，比 95年增长 %。 目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车的地区。 为进一步发挥交通枢纽作用，沙 区已形成了较为完善的交通运输网络，便利的交通极大地吸引着外来客商、居民落户沙区。 沙区自身环境的改善，吸引了众多的客商来投资。 同时也带动了金融保险业的发展。 目前，沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构相结合的金融组织体系。 金融网络遍及城乡。 工、农、中、交、建五家专业银行机构并肩发展；光大、招商、上海浦东发展等银行设置分支机构参与竞争；华夏证券公司、东北证券公司等分别在沙区设立经营部、开展证券交易业务；中国人民保险公司、中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险 公司分别在沙区设立支公司和办事处，积极拓展保险业务，增加险种，规范运作。 2020 年 末，全区金融机构网点 200 个，金融机构贷款余额 亿元，金融机构存款余额 亿元；保险业务发展迅速， 2020 年保险承保额突破百亿元大关，保险费收入 亿元，赔款给付 亿元。 九五 ” 期间，沙坪坝区着眼于 “ 发展大商贸、建设大市场、搞好大流通 ”。 在已有重庆大酒店、沙坪坝百货总公司、南开步行街等金融商贸业的基础上，构建中心商贸区，先后建成绿色艺术广场、商业文化广场和历史文化名人广场，引进重百沙坪商 场、明日百货、恒鑫观景餐厅、芬斯特大酒楼等商贸企业，带动了周边商业 2020 年，结合 “ 结构调整年 ” ，大力进行商贸结构调整，引进了肯德基快餐、国美家电城等新型商贸企业，继金诚服装广场，新世纪超市和融信商店街开业，马家岩装饰建材市场等五大专业市场也渐成规模。 3月，商业文化广场被国家六部委评为 “ 百城万店无假货 ” 示范街，重百沙坪商场、明日百货、银贸商厦被评为市级示范店。 年底，商业文化广场又被国家质量技术监督局评为 “ 全国 首批购物放心一条街 ”。 全区社会消费品零售总额五年累计突破 120 亿元，比“八五” 增长了 倍。 商贸销售总额 2020 年达到 亿元 （二） 沙坪坝区房地产市场现状 自重庆直辖以来，一方面由于国家政策的倾斜，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策，西部开发战略亦进入实施阶段。 另一方面由于市政府出台了相关的优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以重庆市房地产近几年持续升温，呈现购销两旺的良好势头，并且经过了近几年的摸索和发展，重庆市的房地产业已经 逐步走向成熟和规范，并慢慢地形成了自己的特色，营造出一个良好的房地产开发和发展的氛围。 在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利、人气旺的三大优越条件，胜数较大，这是在其他城市做房地产开发不可具有的优越条件。 沙坪坝区作为重庆市的经济和旅游重点区域，房地产发展甚为迅猛， 固定资产投资继续在国家增加投资、扩大内需政策的支持下保持增长。 全年完成全社会固定资产投资 亿元，增长 %。 其中，基本建设投资 亿元，下降 %；更新改造投资 亿元，增长 %；房地产开发投资 亿元，增长 %；其他投资 亿元，增长 %。 新增固定资产 亿元，增长 %；竣工房屋面积 万平方米，增长 %。 沙坪坝区成为重庆市住宅建设和消费的热点区域，在 2020 年重庆市房地产交易会上交易成绩跃升第二 下表 23 给出各个区位的房地产价格的对比情况，以获得对重庆沙坪坝区房地产在重庆中的地位及其发展势头有一个直观的了解。 从此图可以看出：虽然沙区住宅销售均价有起有落，但从总的趋势来看是上升的。 到 2020 年年底达到最高水平 1895 元 /平方米。 为 了获得沙坪坝区的行情更为确切、详实的资料，我们还对沙坪坝区的楼盘进行了抽样调查，抽样调查楼盘共 16 个，并制成了下表 24。 表中所列是沙坪坝区 各个区位房地产的价格对比，从中可以获得我们在对拟建楼盘进行定价时一些有用的数据，并以此为依据。 表 23 主城区 2020 年上半年房价对比表（单位： 元 /m2） 区 位 今年 16月商品房 去年 16月商品房 今年 16 月商品房住宅 去年 16 月商品房住宅 同期房价涨落 所有商品房 商品住宅 均价 涨幅 % % 渝中 江北 — — 沙坪坝 — 大渡口 九龙坡 — — 南岸 北碚 — 渝北 — （注：表列数据来源于市统计局有关资料） 2 0 0 1 年沙区住宅成交均价走势 （元/ 平方米）11281606129118691333189505001000150020202 0 0 0 年3 季度 4 季度 2 0 0 1 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 （三）周边楼盘个案调研分析： （ l）开发商：重 庆勇智实业有限开发公司 （ 2）位 置：沙区政府旧址 （ 3）道路与交通：沙龙广场位于沙坪坝小龙坎新街与北站东路交汇处，其对面为四路公交车站，通往牛角沱与石桥铺、中梁山的中巴车均经过于此，交通十分方便。 （ 4）社区环境及配套：地处成熟社区，附近有各种商场、大中小学、医院、图书馆、文化馆、广场。 表 24 沙坪坝区楼盘 2020 年抽样调查表 楼盘名 物业地址 面 积 起 价 （元 /平方米） 华宇龙泉大厦 小龙坎 143190 m2 1410 华宇都市家园 天星桥 m2 1450 鑫源大厦 渝碚路 50120 m2 1790 芳草地 凤天路 m2 1980 融信商务公寓 双巷子 9号 129244 m2 1999 金港大厦 沙南街 4号 104109 m2 2100 知联大厦 正街 37 号 90150 m2 2020 紫荆花园 天陈路 31号 38231m2 1800 龙泉新苑 小龙坎龙泉路 62130 m2 1400 兴宇花园 天马支路 1号 40203 m2 1450 千竹景苑 上土湾 32125 m2 1500 天鑫花园 天星 桥都市花园 D区 53108 m2 1350 隆庆楼 小龙坎正街 228 号大公巷 135 号 30126 m2 1350 雾都大厦 小龙坎正街 139号 94163 m2 2020 三凌大厦 教院路 26号 70250 m2 1600 榕湖国际花园 沙坪公园 105220 m2 2200 （ 5）规模：项目占地 10189 平方米，建筑面积 9236 平方米，由九层群楼和三层塔楼组成，停车位多达 245 个。 （ 6）工程进度： 目前已修建到群楼以上 9层，交房时间为 2020 年 3 月。 （ 7）起价： 2100 元 /m2 均价： 2700 元 /m2 （ 8）物业定位 中青年人士，成功人士，二次置业者 （ 9）户型结构： 一房一厅（ m2） 二房二厅（ m2 、 m2）、 二房三厅（ m2） 三卧一房三厅（ m2） （ 10）项目特色： 1）地段具有决定性的竞争优势 2）对文化进行了重点炒作，较为符合本区域消费者心态 3）价格优势及所体现的性价比较为明显 （ 11）项目抗性 1）目标客户群不够明确 2）周边楼盘众多，竞争激烈，客户分流严重 3）开发商实力及操作经验有 限。 （ 12）项目简评 沙坪坝区的房地产有个特别的现象，单体住宅一般都比小区的销售业绩要好，而且单体住宅中的小户型销售尤其好卖。 主要原因是沙坪坝是全市的文化重地，在沙坪坝区购房可以获得当地户口，为孩子就读重庆的一流学校创造条件；同时，还有众多的在沙坪坝读书毕业后留在重庆工作的学子，这些学子很多都具有一种“母校情结”，希望在沙坪坝区域内置业购房。 这些现象的存在，造成了沙坪坝的单体住宅销售情况较好。 沙龙广场是沙坪坝区众多单体住宅的代表，也着力打文化牌吸引具有“沙区情结”购房者，而且沙龙广场优越的地理位置是 吸引这些潜在客户最有力的武器，加上对文化氛围着力宣传和较高的性价比，使沙龙广场的销售朝者良好的方向发展。 （ 1）开发商：重庆同创置业有限公司。 （ 2）位 置：沙坪坝学府路 （ 3）道路与交通：位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之间，上有学府路，下有 319 国道，交通方便。 （ 4）社区环境及配套： 学林雅园位居重庆大学国家大学科技园区，毗邻重庆大学、重庆七中，周边有银行、邮局、农贸市场、商场、酒店娱乐、餐饮。 （ 5）规模： 占地面积 70000m2，总建筑面积 209799m2，绿化率 %， 容积率 3。 小区依山而建，共分三大台阶、四个组团，由 34 栋 9 至 18 层小高层建筑组成。 （ 6）工程进度及销售状况： 一期交房时间为 2020 年 8 月，二期交房时间 2020 年 3 月，三期交房时间为2020 年 8 月。 一、二期销售业绩较佳，现三期也销售过半，销售率达到总建筑面积的 70%。 （ 7）价格 起价： 2150 元 /平方米 （ 8）物业定位 成功人士，二次置业者，主要针对沙区大学的教师群体。 （ 9）户型结构： 户型类型较多，有一般的平层，有跃层，错层。 面积从 平方米。 （ 10）项目特色： 1）全板式结 构，户型设计新颖。 2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。 3）浓厚的文化氛围。 4）样板间和现场包装较好。 （ 11）项目抗性： 1）单价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。 2）容积率偏高，房屋较密。 （ 12）项目简评 学林雅园自 2020 年春交会推出以来，一期、二期迅速取得理想的销售业绩，现三期也销售过半，是沙坪坝区最成功的房地产项目之一，销售率达到总建筑面积的 70%。 随着学林雅园项目的成功，开发商同创集团迅速成为重庆房地产界的新贵。 学林雅园的 成功首先是产品定位的成功，主要针对沙坪坝区众多学校教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观和针对教师所选定的地段，开盘时既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有较强购买力的教师购房，形成良好的社会影响。 在这些教师的带动下，学林雅园销售迅速取得成功。 其次，学林雅园在入市时机上也把握较好，在天骄年华还没有正式开盘销售之前既迅速推出，抢占市场先机。 华宇广场 （ 1）开发商：重庆华宇物业（集团）有限公司 （ 2）位置：小龙坎新街 （ 3）道路与交通 华宇广场东连沙坪坝区交通咽喉三角碑转盘，南隔 32米宽的 城市次干道站东路与重庆火车北站为邻，北面跨 48米宽城市主干道渝碚路与双巷子相对。 在时代 星空大门西侧是规划中的市地铁沙坪坝站。 地理位置优越，交通顺畅便捷。 （ 4）社区环境及配套 华宇广场独享周边成熟社区，宽阔的商业步行街、名人文化广场、重百、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、学校等星罗棋布分布在其周围，西南医院等知名医院更可便捷到达。 （ 5）规模 华宇广场总用地面积 46332 平方米，总建筑面积 40万平方米，绿地率 %，容积率 ，建筑覆盖率 %，停车位 856个。 由 11 栋高层建筑（时代星空、世 纪银河、逸景楼、尔雅楼、三味楼、诗韵楼、五文楼、巴雨楼等）围合大型中央广场而成的超大型建筑群体。 （ 6）工程进度及销售情况 一期工程交房时间为 2020 年 7月，二期交房时间为 2020 年 6 月。 一期基本已售完，二期销售也过半。 （ 7）价格： 2500 元 /平方米 3430 元 /平方米。 （ 8）户型 从一室一厅到去七室二厅四卫，从 37 平方米到 252 平方米以中小型为主，以适应多样化的要求 （ 9）特点： 1）地段具有决定性的竞争优势 2）户型多样，采光、通风俱佳 3）规划设计先进，小区整体环境处理较好 （ 10）简评： 由于该项目独一无二的地理优势，。