同志地产安徽淮北市慢城商业定位及招商方案(25页)-前期定位(编辑修改稿)

同志地产安徽淮北市慢城商业定位及招商方案(25页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

营的定位后，我相信一定对这些大卖场 产生强烈 的吸引力。 （ 3）淮北市现阶段的商业街主要有 4 条，一马路由于是老的商业中心，其早已形成的商业格局 已经让 淮北人接受，没有必要进行 调整，所以经营 上还将继续沿着老的 布局 来 经营；二马路的商业主要是作为一马路商业的相关配套和补充， 和一马路一样， 也不会进行大调整 ；三是 相阳 路 作为后期新开发的一条专营美食的商业街，通过 5 年时间的运做，现阶段已经取得了良好的效果； 四是 大华步行街作为最新开发的一条商业步行街，在开业初期给了投资方和经营方很大的期望，但在项目运行中，由于缺少统一和良好的规划，使得项目在 运行过程中出现了偏离，致使现阶段经营状况不容乐观 ，在此阶段我们推出的这个全新理念的商业街，势必对 这些投资商和经营户产生强大的影响力。 （ 4） 通过 大型 商 业 的 进驻 ，将对 本项目提升自身形象有着举足轻重的作用，而且也会拉动项目的整体销售，具体如何划分，会给我们产生哪些作 用，就让我们将从下面的篇幅中来 一一剖析。 商业目标主力店的 功能划分和作用 （ 1） 第一目标主力店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。 第一目标主力店以 大型连锁 餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货为经营主体； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 慢城商业定位及招商方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 地产 第一目标主力店 作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业 面积，其影响之大可想而之。 知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；其二是知名的主力店 群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。 （ 2） 第二目标 次 主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和 淮北市 新兴商圈能否崛起的关键。 第二目标 次 主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺） 、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。 （ 3） 第三目标 次 主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。 同时也是商业街的公共服务机构。 第三目标 次 主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。 第二和第三目标 次 主力店的 作用主要有两个：其一是按业态组合设计招入中小店铺， 以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；其二是 第二和第三目标 次 主力 店的铺位租金往往是主力店的 2－ 4 倍，有的甚至更多。 目标主力店的招商 阶段分配和租金 （ 1） 地产 商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为 第一目标 主力店群和 第二、第三目标 次 主力 店群 两 个招商阶段。 第一目标 主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。 而 第二、第三目标次 主力 店群的招商则分散于整个项目的建设期间。 由于 第一目标 主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前， 就 需确定 第一目标 主力店群，并按其要求 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 慢城商业定位及招商方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 地产 设计、建造相适应的产品及 商业设施，而 第二和第三目标 次 主力 店 则对形成后的商业设施改造要求不大，因而 第二和第三目标 次 主力 店群的招商可使主力店群确定后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小 店的招商咨询登记工作。 （ 2） 第一目标 主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。 其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3%－ 10%。 成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。 而 第二和第三目标次主力 店 的租期一般为 3 年左右，租金较高。 四、经营布局 为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导。 随着生活质量 的提高和消费需求的多样化，人们已经逐步由单纯的购物，逐步转向休闲、娱乐型购物消费。 因此，在业态规划上，也应该由单一业态 （购物），逐步引入餐饮、娱乐及其他服务行业，以方便顾客，带旺商业街。 按照人们的消费习惯，一般是从 从购物到休闲、观赏，再到餐饮， 所以在对项目布局进行设置上， 为了最大限度的将人流量聚集起来， 最好按照此顺序来进行规划 ， 商业项目在业态设置上，对购物、娱乐、餐饮的比例的分配 则按照 42： 18： 40 来进行分配。 商 业 布局 圆角楼 和 5 号楼 建议 建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成餐饮 区 ； 4 号楼 建议以经营大型 KTV 或大型网吧 等 ，形成 休闲区 ； 1 号楼 、 2 号楼 和 3 号楼 经营 大型 超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼 等 ，形成 购物区 ； 对于 金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营 建议放在后街经营 ，以此完善商业街的商品和服务； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 慢城商业定位及招商方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 地产 对于本项目的水电情况，由于前街定位的主要是一些大型的主力店，所以在对前街商业门面的用电上，综合考虑要保证至少 250 千瓦 /1000 平方米 ； 在用水上 ， 要保证至少供水总量 50T/D，对于餐饮区的供水总量可能还要增加； 另外，要考虑对于大超市 和餐饮区 ， 这两个 区域是要用 气的，所以要保证管道气的到户，同时， 对于消防上，要考虑主力店一般来说都是要配置消防喷淋和烟感 、应急照明 等消防配套，此方面要作为考虑因素 之一 ；而对于后街，由于其主要定位是社区配套，所以建议只要按照标准商业来进行配套既可。 经营布局遵循原则 （ 1） 符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲 四 大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发 ，同时，为了保证后街商业的可发展性，建议将前街商业 铺面 做成前后通透式经营格局， 这样有利于保证后街商业铺面的延展性 ； （ 2） 不同 行业选择 适应不同商品经营业态格局的原则 ； （ 3） 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果； （ 4） 合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发； （ 5） 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面； （ 6） 关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营； （ 7） 大客户和知名品牌优先原则，大客户 和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑； （ 8） 充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 慢城商业定位及招商方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 地产 充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成； （ 9） 方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲 ，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯； （ 10） 视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象 统一。 五 、经营方式 （ 1） 租售方案 一 ： 租售 同步 （选定方案） 优：该方案从 开发 商开发实际出发，在建设期内销售 商业街部分商业铺面 ，减轻资金压力和利息支出，回笼建设资金，同时为 项目 的后期经营定位、招商奠定基础，提供 4 到 5 年的售后反租，可增强买家信心，买断反租期的 项目 整体经营权，为 项目 的整体定位实现提供了可能，同时避免了 项目 开发前期小业主各自为政带来的不利影响。 劣：主要针对商铺投资客，减轻反租压力须提高商铺销售价格，产权的转移须于反租回报期结束后对租户有所协调。 （ 2） 经营方案 二 ：只租不售。