同致行地产-深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告(45页)-地产价格(编辑修改稿)

同致行地产-深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告(45页)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

销售面积所占的比例图 （外圈为 2020年数据）  品牌地产商 交战 关外，关 外楼市 品质 升级 鸿 荣源、富通 等本地知名开发商大量推出优质大盘，占领本地市场。 关内 的 一些大品牌开发商也纷纷抢占关外市场 ： 万科 、中海 屯兵坂田， 中航 推出 了 观澜 的 名片 —— 格澜郡， 金地 高起点 建造梅陇镇 „„ 这些品牌开发商的介入， 使得质优大盘层出不穷， 加速了关外楼盘的品质升级 ， 逐渐追上甚至超过了 关内楼盘 的品质。 （ 3） 市场需求旺盛，空置率持续下降  销售量 保持 高速增长 、供需矛盾凸显 2020 年深圳批准的商品住宅预售面积共 万平方米，但全市商品住宅销售面积已达到 万平方米，全市的新增供求比仅为 :1，需求持续旺盛。 越来越多的外来人口被深圳良好的经济环境所吸引，选择在深圳定居， 2020 年深圳市已经有暂住人口 1,035 万 ，而 户籍人口 仅 171 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 万。 经济的发展、收入的增加、人口的快速增长，为深圳房地产业的发展提供了强大的需求动力，形成全年需求旺盛态势 ，造成深圳供求矛盾凸显。 在未来几年， 这一矛盾将会随着经济社会的发展进一步深化。  空置房 逐步消化、 空置率 持续下降 2020年， 商品房空置面积为 ，同比下降 ％，其中住宅空置面积 万平方米，同比下降 ％。 这说明了深圳房地产 市场特别是住宅市场需求旺盛。 （ 4） 豪宅市场 主导潮流  豪宅备受推宠 、成交量创历史新高 2020 年豪宅的推盘量大增，全市 144 平方米以上的商品住宅销售面积达 万平方米，占成交总量的 11%，与均价超过 10,000元 /平方米的商品住宅 成交 比例一致。 旺盛的需求显示，经过多年的积累，深圳豪宅已具备一定的购买力。 图 5： 2020年全市 144平方米以上住宅销售分布 （单位：万平方米） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 图 6： 2020年商品住宅各价位区间成交比例  推出量历年最高 2020 年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅 1,346 套，总建筑面积约 34万平方米，占 2020深圳住宅批准预售面积的 4％，占 2020年各类型物业批准预售面积的 ％。 就批准预售面积而言，几乎为过去 3 年的推出面积的总和。  别墅居住功能升 从 2020 年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。 主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。  产品质优价高 2020 年出现了诸如红树西岸、中信红树湾等高品质的豪宅， 这些豪宅的价格更是频出新高。 其中 红树西岸更是创造了均价 25,000元 /平方米的奇迹。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅供需 总体 评价 根据深圳国土部门统计数据显示， 2020 年 112 月全市累计完成房地产开发投资 亿元，同比下降 ％，连续在第二年出现了投资的负增长。 2020 年深圳房地产市场需求持续旺盛，全市新建商品住宅销售面积约 万平方米，同比增长约 ％。 供需矛盾进一步激化。 价格特征 评价 （ 1） 房价节节盘升，居高不下  2020 年 全市 住宅 均价 增长迅速，涨幅超过 17%， 并有继续上涨之势 05000100000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %均价 5531 5539 5680 5979 7040 7836同比 2 . 2 % 0 . 1 % 2 . 6 % 5 . 3 % 1 7 . 7 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 0 6 . 1 0 6 . 2 图 7： 2020年 — 2020年 3 月全市住宅均价  全 市商业 均价 在 保持长久平稳之后开 始大幅反弹 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均价 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 图 8： 2020年 — 2020年全市商业均价 （ 2） 关内外房价差距缩小 、 房价将在合理区间内保持平衡 图 9： 20 2020年深圳各区房价对比（单位：元 /平方米） 从上图看出： 在区域分布上，宝安、龙岗两区仍然处于全市成交均价和特区内四区的成交均价下方，但特区内外的价格差距正在近一步缩小。 2020 年特区内外的房价差距为 :1，预计 2020 年这个差距将进一步缩小，特区内外将形成较为合理的价格梯度，从而实现房地产市场一体化发展。 （ 3） 关内二手房价上扬 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020 年二手住宅的成交均价为 4, 元 /平方米，同比增长％，其中以福田区的成交均价居最高，达 5, 元 /平方米，而盐田区因万科东海岸、天琴湾等二手豪宅的入市带动了整个区的二手住宅房价上升，同比增幅最高，达 ％。 南山区以其成熟的生活配套及崭新的城市规划，受到越来越多的置业者青睐，加上旺盛的一手房需求带动，使得该区域二手住宅的均价升幅也位居第二，达％。 罗湖、福田、南山三区的二手住宅价格分别比一手住宅低46％、 39％和 45％，与一手住宅相比，二手住宅具有明显的价格优势。 深圳市房地产市场 后市展望 房地产供给面临 土地瓶颈 （ 1） 土地 的重要性 日益凸显  土地稀缺 ，关内房地产市场受土地制约严重 据资料显示，从 2020 年开始，深圳房地产开发用地的供应量得到了有效的控制，比 2020 年下降了三分之一。 实际供应为 平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为 62 万平方米。 2020 年深圳全年新出让土地 平方公里，比 2020 年计划土地供应量减少了30％，也低于近 10 年来深圳土地供应量的平均值。 2020 年与 2020年基本持平， 2020 年、 2020 年两年之内特区内没有新的供 应量，所以从客观上来说，深圳的土地供应量逐年减少是一个不争的事实。 2020 年的政府出让 商品房 用 地只有 平方公里，据悉 2020 年关内 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 新增面积依然不会增加。 特区内土地供应的短缺是市场供求关系的根本。 即便 2020 年关内增加 20 万平方米的土地供应量，但按容积率34 的标准计算，也只可提供 6080 万平方米的住房，这对于深圳每年 800900 万平方米的住房需求量只是杯水车薪，关内新房供应依然紧张。 而随着房地产市场的继续发展，深圳的土地储备和土地供应将会逐年减少， 深圳房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。  占 有土地，占有 市场 土地成了地产商必争的资源，成了地产商生死存亡的 保障。 可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。 （ 2） 关内项目将主要以工业区和旧改为主  城市发展 及功能变化促使工业区和城中村改造 深圳的经济社会发展日新月异，城市功能不断升级， 迫切需要改造不能适应城市发展的关内工业区和城中村。  土地供应量的减少 ，迫切需要盘活土地 土地供应量的减少，促使关内各区加速盘活闲置土地，除多数问题楼盘得以盘活外，城中村改造也开始加快了进程。 2020 年罗湖、福田就加大了旧城改造的力度，几个停工停建多年的项目重新启动入市， 新开盘的项目如特发泊林花园、京基御景华城等均由旧城改造而成。 南山是城中村改造的另一个热点区域。 据统计，南山区旧城改造 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的总建筑面积约有 1, 万平方米，占地 平方公里，预计 2020年将启动全市最大的旧改项目 —— 大冲改造项目，项目总建筑面积 万平方米，整个改造过程将历时 8 年，将对南山楼市造成一定冲击。 这些 资料 表明 ： 盘活关内的土地已经成为深圳 开发商 市场开发的主要途径之一。  政府强行推进工业区和城中村改造 随着去年 8 月《 2020 年深圳市城中村（旧村）改造年度计划（草案）》的通过， 2020 年旧城 改造将进一步加速，催生新的楼市热点。 据官方研究机构预测，福田区城中村改造后建筑增量为 270 万平方米至 350 万平方米，每年投放市场面积为 160 万平方米。 2020 年就有金地渔农村项目、新洲旧城改造项目推出市场。 政府的一系列强制性规定 和 运作 ， 促使 工业区和城中村改造 成为深圳楼市的重要组成部分。 （ 3） 特区内住宅容积率将大幅度提高  人口增长、土地稀缺逼迫容积率提高 2020 年， 全市年末常住人口 万人，按可比口径比上年末增加 万人，增长 ％。 其中户籍人口 万人，增加 万人，增长 ％，占常住人口比重 ％；暂住人口 万人，增加 万人，增长 ％，占比重 ％。 并且 根据深圳经济社会发展的趋势推算，深圳人口将会在今后的几年持续增加。 人口增长催化了住宅需求的增长，而在土地资源有限的情况下， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 要解决 如此多的人口住房问题，必须提高城市的住宅容积率。  最大化土地价值要求容积率提高 深圳土地资源 的 稀缺性显著， 要求 使每一平方米土地的价值 最大化。 提高容积率，可以加大每一平 方 米的产值， 最大化它的社会效益和经济效益。 所以住宅容积率将大幅度提高是一种必然的趋势。 住房需求仍将快速增长 （ 1） 经济发展促生住房需求 从下图可以看出， 2020 年到 2020 年，深圳的国内生产总值一直保持较快的稳定增长趋势， 初步核算， 2020 年， 深圳经济总量再上新台阶， GDP 为 4, 亿元，比上年增长 ％。 根据 600 户城镇居民家庭抽样调查资料显示， 2020 年 全年居民人均可支配收入 将近 3 万 元，比上年增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％。 城镇居民人均消费性支出 15, 元，增长 ％，实际增长 ％。 经济的发展，城镇居民生活水平的提高 ， 居民有更多余款用于改 善生活空间， 购房需求及 改善性购房 需求 不断上升。 0100020203000。