天泓置业济南房地产项目商业计划书(38页)-地产可研(编辑修改稿)

天泓置业济南房地产项目商业计划书(38页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

全部房屋施工面积为 万平方米，比上年同期增长 %，其中住宅 万平方米，增长 %。 从资金到位情况看，房地产开发资金充足，资金来源结构进一步优化。 截至４月底，当年到位资金 亿元，比上年同期增长 ％，其中企业自筹资金和其他资金来源大幅增长，占资金来源的 ％；到位金额分别为 ，分别比上年同期增长 ％和 ％；银行贷款 亿元，下降 ％。 省城房价出现了下降态势 济南市房管局对外公布的 2020 年上半年房地产市场形势分析报告显示， 6 月商品房均价比 5 月每平方米下降 305 元。 今年上半年，全市商品房成交 6883 件，成交面积 万平方米，同比增长 ％，成交金额达 亿元，同比增长 ％。 从商品房转让情况来看，上半年的房屋均价为2608 元／平方米，而去年同期商品房均价为 2188 元 ／平方米，同比增长了 ％。 由于受拆迁与人口因素的影响，今年省城房价增长迅速， 5 月份之前，商品房均价已经达到 2527 元／平方米，在 5 月中旬后价格曾一度上升到 2801 元／平方米的高价，但随后价格开始下滑，到 6 月下旬均价为 2496 元／平方米，比 5 月份每平方米下降了 305 元。 专家指出，从经济学角度来讲，价格曲线出现拐点的时候，也就是价格增长的幅度逐渐缩小为零，并且未来的趋势是价格在该点保持平稳或者出现下降。 根据省城市场上的种种表现，可以大胆判断，房价已经上升到一段时间的最高点。 但是，房价达到最高点，绝对 不等于房价骤然跌落。 因为在省城市场，支持房地产健康发展的因素占主流，它们也必然会支撑住房价曲线。 济南城市房地产发展趋势分析 新城市运动 从“现代化的大村庄”向现代化大都市迈进 自从张高丽任山东省委书记以后，加大了济南的城市建设力度，在事关城市发展的道路建设方面力度极大，无论是经十路、舜耕路、旅游路的扩展还是泉城路附近的改造、南北高架的铺设大大缓解了济南的交通压力，而且正在请美国的规划设计大师对济南的东部城区进行新规划。 在山东省强大的经济实力支撑下，济南在未来的发展中一定能够展现出 其作为经济大省省会城市的魅力，相应的，济南的发展将给房地产商带来更大发展空间。 济南城市总体规划 — “东拓、西进，中疏，南控、北跨” （ 1） 东拓 （正在规划“东部新城”） 向东沿 “胶济产业带 ”形成未来城市的主要产业发展带，是 “实现新跨越，建设新泉城 ”的重大举措之一。 该区域西起二环东路，东至东巨野河，南起旅游东路以南一带山体，北至工业南路和济青高速公路，以大辛河为界，由 “东部产业带 ”和 “东部新城 ”两大部分组成。 据济南房地产业内人士介绍，山东省基本确定了省政府东迁，在东西大动脉 —— 经十路的带动下全 面提升东部的经济发展潜力，而且目前东部较高的房价也体现了这一区域的未来升值价值。 （ 2） 西进 ， 即 打造西部人居新城 西部新城位于主城区西部二环西路以西，京福高速公路以东，规划建设用地约 35 平方 公里，将以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，规划形成 “一纵两横 ”的空间结构格局。 西部片区地处主城区西南侧，以发展高校园区、高科技产业、生活居住、旅游休闲为主，形成 “山水绿城 ”相融一体的现代化新区。 （ 3） 北跨，即创造条件跨 过 黄河向北发展 黄河以北用地宽敞，地势开阔，是城市进一步拓展空间的选择。 规划研 究结合北展区的建设，实现城市跨黄河发展，沟通主城区形成便利的交通条件，构筑北部城市新区，形成城市空间进一步扩张发展新的载体。 （ 4） 南控，即保护城市绿肺 目前，南部区域特别是围绕千佛山、舜耕路等地段，绿化良好，植被丰富，是整个城市的绿肺，也是重要的旅游风景区，济南市政府为了塑造良好的城市旅游形象（在建一条达数公里长的旅游路），这一带已经没有新的土地上市（拆迁除外）。 而这里正是公司开发项目所在地。 可以说是泉城的绝版地段，具有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。 （ 5） 中疏，即疏解主城区职能和压力 中疏 的核心任务是建设泉城特色风貌带。 济南是著名的泉城，山、泉、湖、河、城浑然一体；基于对历史传统的尊重和借鉴，规划风貌带空间结构形成 “一轴、两湖、三区、四泉、六河、九山 ”的布局形态。 综上所述，近年来，济南房地产市场成交活跃，一、二级市场呈现出良好的互动态势，成交量不断扩大，投资额屡创新高，房地产价格稳步上升，虽在 6 月份出现回调，但不会影响总体走势。 从济南市场发展趋势看，南部地段属于泉城最适宜人居住的地方，具有很高的升值潜力，同时由于济南着意保护南部环境，不再推出新地块，这是公司项目更具有了独占性。 第五 章 竞争状况分析 非威胁性竞争板块 —— 东部、西部、北部代表性楼盘分析 作为天泰济南项目的非竞争性板块，其中东部的升值空间较大，虽然西部和北部的房价整体上还无法与东部相比，但其代表性楼盘却因为开发商的实力、较好的社区规划、建筑品质赢得了市场的认可，市场均价也几乎都达到了 4000 元 /平米。 东部：中润世纪城、荷兰庄园、黄金时代 与青岛的东部发展相类似，济南的东部因为政府的开发政策正在加速发展，当然房价也就水涨船高了，特别是几乎位于城郊的荷兰庄园、黄金时代尤为突出。 项目 地理位置 建 筑 概 况 价 格 中润世纪城 经十路与浆水泉路交界 新加坡山水风格，小高层为主，占地 米，建筑面积 100万平米，一期 12万 ， 交付 均价 5000元 /平米 荷兰庄园 荷兰风情，占地面积 60亩，多层为主 现价 4400元 /平米 黄金时代 高新技术区 多层普通住宅，约 5万平米 现价 4000元 /平米㎡ 其 他 ：阳光 100 国际新城、新世界城市花园、外海西子城市花园 这是一个外地房地产公司独领风骚的板块市场，无论是杭州来的公司外海西子、北京的 阳光 100 还是香港的新世界，他们不仅带来了先进的社区开发理念，而且大大提升了济南西部的生活居住档次、品位。 项目 地理位置 建 筑 概 况 价 格 阳光 100 原水泥厂路 （经十路附近） 多层、小高层为主，占地 1500 亩，建筑面积 178万平米，一期 20多万平米已经售罄 2600元起价，现价 3500元 新世界城市花园 经七路与纬十二路交界 多层、小高层，占地 ，建筑面积48万平米 均价 4380元 /平米 外海西子 兴济河与幸福路交界 多层普通住宅 现价 2900元 /平米 其 他 ：鲁能康桥、重汽彼岸新都、富翔天地 与西部相比，北部是当地国企的地盘，鲁能、重汽、乐成等凭借自己的实力在北部树立起了楼盘的典型形象，当然，这与济南市政府正准备改造北部的利好有很大关系。 （如，北园大街准备改造成商业街） （当然，作为中国房地产的老大万科和新贵天津顺驰也正在全力竞争北部重汽厂地一块500 亩的开发权。 ） 项目 地理位置 建 筑 概 况 价 格 鲁能康桥 大明湖和铁路对面北园大街 占地 153亩，规划建筑面积 米 ，总共 1300户， 2020年 6月全部竣工 三期 4100元 /平米起价 重汽彼岸新都 花园路和山大路交界 占地 60亩， 5幢多层、 5幢高层，建筑面积约 8万平米 均价 3700元 /平方米 富翔天地 花园路与二环东路交界 占地 170多亩，建筑面积 18万平米， 30多幢多层住宅， 1400多户 现价 4000元 /平米 其 他 竞争性板块 —— 中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析 ：鲁信花园、大舜天成、三箭银苑 虽然我们把大舜天成、三箭银苑列入了竞争性的中部板块，这只是从价位上 考虑，实际上从目标消费人群分析，中部区域的竞争对手就是正准备正式对外销售的鲁信花园，这个项目地理位置突出（比邻经十路，斜对植物园），工作、生活都非常方便，而且其 6500元 — 7500 元的价位刚好处于我们的竞争价位上。 项 目 地理位置 建 筑 概 况 价 格 鲁信花园 青年东路 1号 项目占地 ，辖一幢 档写字楼，两幢高层住宅楼。 起价 6500元 — 7500元 大舜天成 山大路 236 号与和平路交界 总建筑面积 10万平方米 ， 会所面积 2500多平米 ，并设室内游泳馆 、视听房、钢琴房、乒乓球室、健身房、室内攀岩馆等 精装 6500—7800元 /平米 三箭银苑 乐源大街与民生大街交界 占地 ，建筑面积 7万多平方米，采取 分散设计，统一装修 ，适合 SOHO一族 起价 6280元 /平米 ：中创开元山庄、永大清华园、银丰山庄、伟东新都、阳光舜城 南部看起来竞争性楼盘很多，但仔细分析，竞争对手并不是很多： 中创开元山庄虽然保持着 5800 元 /平米的高价，但因为盘子太老已没有了吸引力，而附近的永大清华园凭其 4700— 5000 元 /平米的多层电梯洋房有 一定竞争力。 银丰山庄正准备启动，其不错的地理位置加上 4800 元的均价，如果建筑不错，会对天泰项目造成一定的竞争性。 伟东新都、阳光舜城都是盘大地熟，但是因为其为旧城拆迁，在目前市场定位明确的基 础上很难树立起高档房的形象，对天泰项目没有本质上的竞争性威胁。 项 目 地理位置 建 筑 概 况 价 格 永大清华园 千佛山东面 多层带电梯洋房， 150平米以上大户型 5000元左右 银丰山庄 舜耕路南 有部分多层电梯洋房，建筑面积 15万平米 均价 4800元 伟东新都 舜耕路南 占地 780亩，总建筑面积 ，分四期开发（含拆迁户） 目前 4300元 /平米 阳光舜城 千佛山下 已建 50多万平米，在建 20万平方米 4500元左右 其 他 第六章 投资说明 本次融资拟通过股权融资及债权融资相结合的方式进行，发行人为山东天泓置业有限公司。 股权融资： 本次增资扩股拟将注册资本金从 2,000 万元增加至 5,000 万元，通过股权形式融资 3000万元。 单位：人民币元 单位 面值 认购 价 募集资金 每股 合计 30,000, 30,000, 30,000, 债权融资： 拟向新、老股东以债权方式融资 35,000 万元，债权融资额与股权投资额的比例为 7： 1。 本次募集资金的情况及使用 本次股权融资基本情况 ①股权融资规模 根据公司临时股东会决议，公司实施增资扩股计划，公司注册资本拟增加 3,000 万元。 本次增资后，公司注册资本金将扩至 5,000 万元。 ②认购价格 此次增资扩股采用定价认购方式，每股认购价格拟定为 元。 ③认购方式 本次增资扩股采取协议认购方式，凡有意 对本公司增资的现有股东和社会特定法人机构及自然人，均可向本公司提交意向书。 本公司将按照认购量优先和认购时间优先，同等条件下老股东优先认购的原则，与投资者协商确定认购出资额。 本次增资扩股的认购单位为 500万股，投资者最低认购数为 1个认购单位。 认购期限自2020 年 8 月 15 日开始，至 2020 年 12 月 31 日止，本公司保留根据实际情况延长或者缩短认购期限的权利。 ④认购程序 a、有意投资入股本公司之投资者向本公司提供经审计的近三年财务报表、《法人营业执照》（复印件加盖公章）、公司简介及法人代表简历、公司章程等资料， 并填写企业基本情况表和投资意向书； b、本公司根据国家有关法律、法规的规定，对投资者的资格进行确认； c、与确认的股东签订《投资入股协议书》，投资者按《投资入股协议书》将投资款在指定的时间内划入本公司指定的银行帐户。 ⑤认购数量限制 单个投资者直接或间接向本公司出资不少于 500 万元人民币，但不得超过本公司此次增资扩股后注册资本的 40%。 ⑥认购及缴款期限 自 2020 年 8 月 15 日起至 2020 年 12 月 31 日止。 ⑦股东资格确认 根据《公司法》等有关规定，本公司此次增资扩股投资入股的股东应符合下列条件： a、 资金 来源合法； b、 净资产须达到资产总额的 30%以上，对外投资含对本公司的投资金额累计不得超过其净资产的 50%，但国家规定的投资公司、控股公司及投资基金除外。 本次债权融资的 基本 情况 ①融资规模 公司在进行股权融资的同时，向新投资者以债权方式融资 14,000 万元。 ②方式 凡有意对本公司增资的现有股东和社会特。