娄底市大同山庄绿色家园住宅可行性研究报告(26页)-地产可研(编辑修改稿)

娄底市大同山庄绿色家园住宅可行性研究报告(26页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

要的作用。 （ 10）、从品牌上看，大同山庄以“ 购买安心、质量放心、居住舒心”的特点和优质的售后服务及一流的居住环境，成为市民购房的首选。 并且根据市场发展状况及消费者实际需求，大同山庄三期项目推出“精装房、成品房、毛坯房”三档系列，满足消费者的不同生活水平。 据市场调查资料反映，精装房需求率占据市场比例的 30%以上，前景非常可观。 2020 年娄底房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。 例如存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。 3． 2020 年 及未来娄底市房地产市场展望 2020 年起湖南省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐年上扬的态势。 因此 2020 年也是娄底市房地产市场最为发展和波起的重要一年。 1． 2020 年娄底市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资将继续增大，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。 2020 年开发主要集中在经济技术开发区（含涟钢）和新市政府地带，人流分布将向城市外围分散。 2． 2020 年，娄底市房地产行业总体目标是提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房 补贴分配，释放购买力。 3．建 立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办证时间过长等问题。 推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 4．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。 同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规划，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 5．积极推进娄底市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建 设，扶持一批高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 另据专家预测， 2020 年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升”状态。 支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬。 另外银行有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用。 综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是良好的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说大同山庄三期项目在投资机会选择、地段选择这两个方面是 有充分科学依据的。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，娄底市房地产市场，地区既有的生活消费条件，涟钢地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 一、 投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值。 该地块位于涟 滨街道办事处，用地形状为长方形，南与涟钢家属区连成一片，且能居高临下俯视涟钢全景，充分感受十里钢城气派。 北为娄涟高等级公路及正蓬勃发展的开发区工业园，视野开阔，无障碍物。 东与涟钢奶牛山小区、仙人阁小区、青山公园隔路而望。 西与涟钢生态公园、涟钢大学相邻，绿树成荫，形成巨大的自然氧吧。 二、区域分析 交通状况 本地块四周交通较为便捷，由青山街、娄星北路、钢城东路、仙桥街等架构成交通网络。 1 6 路公交线路通向市区各个方向。 汽车北站将座落于此，客车主要输送方向为长沙、宁乡方向以及涟 源、新化、冷江等方向。 人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构较为齐全。 酒店、超市、银行、保险公司、农贸市场、网吧等分布在四周，另涟钢医院、潇湘学院、涟钢职工大学、娄底眼科医院、涟钢五小、四小、仙人桥小学、涟钢中学都近在咫尺，保证了该地业主们的日常生活所需。 特别是涟钢薄板工程的火热建设及娄底市经济开发区的全面开发，极大地活跃了居住人气。 市政配套设施 该地块周边市政设施完善，既可接入涟钢水、电、气，又可接入娄底水、电、气，且排污可直接导入下水道排污系统，闭路电视及电讯网线均已到该地块 内，极为方便。 开发现状及发展态势 根据娄底市城区 2020 年～ 2020 年之规划方案，城区常住人口将达 50 万，人均 20 平方米居住用地，在近几年将达到卫生城市水平（国家级）。 该地块所处的位置为方园几公里的生活住宅片区，且将建立省级物流园及商业步行街，东北面为经济技术开发区新建工业园区。 因此，近几年在该区域内建设了和正在建设多个住宅小区：凤阳新城、锦绣新城、高溪花园、宇慧家府、晨晖家园、安琪花园、仙人阁小区、 奶牛山小区、青山小区、珀金玫瑰园等等。 住宅物业形态有多层、小高层等，规模在 不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，且大都出现畅销状况。 市场需求及消费者分析 因大同山庄所处位置的独特性（处于涟钢范围内，主要销售对象为涟钢人），我们这里主要对涟钢的市场需求及涟钢消费者进行初略的分析。 据调查资料显示，目前住在涟钢过渡房里的无房户约 1500 户左右，再加上由于人员增多因素造成的住房困难户以及追求更高享受的以旧换新的调房户等，总共今年住房需求量大约在 4000 套左右，房型面积要求大都在三室二厅 90130m2之内，也有少数要求 160m2左右的大房。 还有结合涟钢自身工作性质及经济收状况 ，部分消费者要求精装房，省时、省力、效果好。 同时根据市场调查报告结论，得出消费者（主要面向涟钢）购房心理和对住宅要求如下： 环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流； 92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区； 高绿化率。 几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高； 小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、 幼儿园、菜市 场。