徐州市久隆凤凰城营销方案设计(doc19)-营销策划(编辑修改稿)

徐州市久隆凤凰城营销方案设计(doc19)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

续的增 长。 （ 2） 销售率空置率 高 ，地域分化明显 近几年 ， 购房低息 贷款 、 减免税费 、 户籍制度的松动是刺激居 民购房的三大政策因素。 但是 ， 在销售率回升的同时 ， 空置率也在上升 ， 达到 12020 万平方米 ，其中 ， 空置期一年以上的为 4000 万平方米 ， 占当年房屋竣工面积的 %， 高于国际警戒线 10%。 对于空置率的确值得我们细思量。 首先 ， 空置率上升无论何种原因都不是一个好现象 ， 空置率高意味供给与需求的不匹配 、 占压银行资金多 ，由此会影响资源的优化配置。 其次，地域差 别。 即便是在国内 ， 不同地区经济实力的强弱 ， 其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。 再次 ，减免税动机。 中国房地产市场的一大特点是卖 “ 期房 ”， 许多开发商以此来解决自有资金和 银行借贷资金不足的问题 ， 而房屋 产权过户 多要等待有减免税费机会的 “ 房展会 ” 之后办理 ， 这也会导致一定时间内空置率的上升。 鉴于上述分析 ， 我们认为 ， 全国商品房屋的销售率在稳步上升 ， 总体形势乐观。 但是 ， 对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。 鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果 ， 因此 ， 全面 地、 动态地分析新开工面 积 、 施工面积 、 竣工面积和拆迁面积的联动关系 ， 才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。 （ 3） 价格基本平稳 ， 结构变化突出 2020 年 19 月份 ， 全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快。 其中 ， 宁波 、 南昌 、 杭州 、 青岛 、 上海和厦门的销售价格指数分别为 、 、 、 和 ， 涨幅超前。 2020 年，商品房全国销售了 2103 平方米，增长了 ％，商品住宅的平均销售价格 1951 元，增长 ％，营业用房平均售价 3221 元，增长了 ％。 商品住宅的销售价格增长速度最大 ，除写字 楼房价下降以外，其他都上升。 但是 ， 全国总体平均价格的走势力基本平稳 ， 特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小 ， 在北京等大城市还出现了小幅回落。 总的来说，尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增 长的住房需求相比尚有较大差距。 2020年底我国人均住房建筑面积 ，正好处在中等收入国家人均住房水平上。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 3035 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 随着城市化进程的加快，城市人口数 量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间，我国住房潜在需求量还相当大。 今后 10 年，我国的住房建设会有持续的发展。 一九九八年以来，城镇住房制度改革深入推进，中国房地产投资快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。 总体上看， 继续保持了供求两旺 ， 供求总量基本平衡 ， 供应结构渐趋合理 ， 价格走势平稳的良好发展势头 ， 当前全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。 我国商品房空置面积大，但投资增速同比已有所下滑 ，市场自身的力量正在起作用。 考虑到房地产做为商品的特殊性，有人认为我国房地产投资整体上并未显著过热，但中短期内投资风险是存在的。 国外房地产市场现状 美国房地产市场现状 （ 1）住宅销售量增长 近来美国现有住房销售继续增长，住房销售上升了 ％，达到年销售量6O4 万套，超过原先预估的 525 万套。 （ 2）商业楼闲置率上升 去年美国的办公楼房闲置率高达 ％，与 2O00 年相比上升了 ％。 今后商业楼房闲置率还会继续增长，甚至可能出现恶化。 （ 3）前景不容乐观 目前的房地产业呆帐比例有 2％左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。 美国房地产长期处于上升的趋势，其中有小的调整。 美国作为最发达的国家，房地产业仍在处于不断发展当中。 美国人一生都在为房子奋斗，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量越来越高，房子的需求 是无止境的。 实践证明，经济发展与房地产业发展是同步的，房地产业是一个持续增长的产业。 美国前三家大的房地产企业市场占有量占全国总量的 45%。 企业规模大，开发成本低，建筑水平高，是当前美国房地产业的三大特点。 房地产企业规模化经营是国际市场中的一 个特点。 但目前我国房地产企业数量多，素质低，规模小的问题仍然存在，规模化、垄断化的步伐应该加快。 美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。 房地产公司现场售楼部， 许多 是中年妇女在售楼部，没有售楼小姐。 而且她们只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。 美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。 美国房地产市场重质量、重信用 ， 不像我们有些房地产公司重营销 、 重社 区概念。 这 美国 是房地产市场发展成熟的一个表现。 我们应该克服浮躁心理。