济南市某房地产项目市场分析(doc72)-房市分析(编辑修改稿)

济南市某房地产项目市场分析(doc72)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

园，环境优美，视野景观怡人，汇景阁的零设计概念别具特色，都是济南市高层项目中的佼佼者。 张安改造区的建设及玉龙山庄项目的开发，将使本地区的开发量骤增，已是济南市开发量最大的地区之一。 本地区的住宅产品除去回迁和本地区消费一部分外，其消费群将主要来自东部和中部，这是其显著的特点。 本地区消费群外流极 少，主要是基于本地各类项目均有供应，产品丰富多样，适应了各阶层人士的住宅消费。 本地区在开发时应充分研究市场特点，注意竞争对手状况，做好市场细分及客户群定位。 在项目开发上，本地区的北部应以中高档住宅为主，南部地区应在中低档项目上作些文章，户型设计上真正做到 “ 以人为本 ”。 西南 —— 富有朝气的地方 西南部指槐村街延南辛庄西路以东，纬十二路、经十路以南，英雄山路以西的地区。 本地区是当前济南在建及待建项目最集中的地区，在东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目迁走之后，随着大量危旧、低矮房屋的拆除，一个原本 脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。 本地区的代表项目当同属国家康居示范工程的汇统花园、新世界阳光花园。 汇统花园规划建筑面积 24 万平方米，是期房销售项目，今年年 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 70 页 初开工建设。 小区内设计了会所、学校、银行、医辽中心，配套设施齐全，项目在全国率先推出 100%贷款直通车活动，由开发商向银行为业主提供担保，较零首付有很大的进步，将银行、企业、个人三者的利益捆绑在一起，实现了 “ 三赢 ” ，在市场上引起了轰动，开盘现场异常火爆，是济南极其少见的。 后来又组织了一系列的促销活动，如客户 “ 督察员活动 ” 和 “ 履约保函 ” 等，以打消购房者对汇统期房在质量、工期及各方面的顾虑。 尤其值得一提的是汇统公司在济南市众多房地产公司中第一家推出形象代言人活动，以李亚鹏的青春、健康形象为项目的推广做宣传。 应该说，汇统花园项目是济南市期房销售最成功的项目之一，汇统公司也是少有的品牌竖立成功的公司之一。 纵观汇统的整体运作，关键在于 “ 创新 ” 二字，无论公司的管理还是项目的销售，是其成功的密决。 新世界阳光花园项目总建筑面积 48 万平方米，是济南的重点改造项目，是西南部的最大的住宅项目，项目对于西南部和中西部的环境改善将起到非常 重要的作用。 西南部其他在建项目如怡心苑、玉景家园、槐苑花园也颇具特色，其中怡心苑的欧陆风情，玉景家园的观景平台设计使他们在市场上均占有一席之地。 西南部最大的经济适用房当属王官庄小区，它在立面设计上仍是传统的水刷石墙面，户型也普遍在 100 平方米以下，适于大众消费，尤其值得一提的是，大众广场建成后，局部环境得到了相当大的作用，人们休闲、散步有了很好的去处，对王官庄小区规模的扩大及其他项目的建 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 70 页 设产生了相当大的影响。 山水山庄项目的建设及郎茂山山顶公园的建设使该地区开发热点继续向南扩张，规划建筑面积在 150 余万平方米的水泥厂改造项目及几十万平方米的泉景卧龙花园的建设将使该地区的开发量骤增，市场供给远远大于该地区的需求，使该地区的消费者将主要来自济南其他各个地区，而这里的客户又有部分的流出，这分部大多是收较高对本地区较为熟悉却又看不到将来发展前景及升值潜力的人群。 因此，本地区项目的开发形势非常严峻，已建项目已然不少，待建项目真正建设时要仔细研究这一形势，做好市场分析，注意产品的组合及产品的定位。 但不应盲目的求大、求全，盲目上马。 西部 —— 一个要等待春风的地方 西部地区指济齐路延纬十二路、延槐村街延南辛庄西 路以西的广阔地区，该地区铁路分布较多，加上机床厂、轴承厂、机车厂等大型重工业企业占地面积较大，因此西部地区经济较为落后，基础设施条件差，缺 新兴产业。 但随着大量的旧村改造项目及大量经济适用住宅的开发，该地区环境已有相当改观。 但交通、道路情况却未有大的改变，一直是制约该地区经济及各项事业发展的瓶颈。 该地区的房地产开发以经济适用房为主流，代表项目有匡山小区、闫千户小区、实力小区、桃园小区和明星小区，新建中档次项目有舜承苑、实力花苑和待建的匡山小区北区。 匡山小区是该地区北部最有影响的项目，也是济南市经济适 用房的代表。 项目的立面仍采用传统的水刷石、户型设计在 70100 平方米左右， 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 70 页 仍延续着前苏联的豆腐块模式，但对于大众是非常适用的。 值得一提的是，开发商在小区中心修建了面积较大的中心花园 、篮球场和健身路径，并新建了娱乐中心，为项目提升了形象，为百姓生活带来了方便，这在此类住宅中是较少见的。 它的这些设施使其赢得了广大低收入阶层的青睐，也成了济南中西部拆迁安置居民的首选。 作为西部在建项目中规模最大的经济适用房小区 —— 明星小区，在立色色彩上作了革新，采用了新型外墙涂料，对提高项目档次帮助很大，给人之第一感觉是眼 前一亮。 其周围的桃园小区、实力小区及段店村、东红庙村、西红庙村、南红庙村的旧村改造项目、实力花苑南部的明珠花园项目的建设，使该地区在建项目总和已经很大，但其消费群来自当地的村及周围地区，没有大量吸收其他地区散户消费者。 袁柳庄、谷家庄的旧村改造项目，基本也属于此类项目，由于项目规模较小，且受配套设施和环境、交通条件的制约，未能大量推向市场。 南部的天业翠苑和百兴家园由于较靠近王官庄小区，因此吸引了许多外地的购房者。 这是沾了规模社区的光。 目前轴承厂的改造项目，舜承苑应是本地区档次最高的项目，在规划及景观设计上 具备了高档物业的素质，对于提高本地区形象 和改善周边环境将起到积极的影响，实力花苑作为西部二环以外的项目，在立面设计上采用了釉面砖，景观及绿化也较有特色，已经对改善这一地区的环境和形象起到了很好的作用。 西部项目消费群很大一部分是来自本地区，当然外地低收入阶层及年轻人来置业的所占比例也很大。 但本地区高收入者大多流向了中部、 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 70 页 南部和东南地区，主要是本地缺乏高档次项目，因此本地区适当地开发出一些中高档物业，满足本地区消费者的需要，其前景是比较广阔的。 在开发本地的经济适用住宅时，要注意项目的广告宣传，酒好也怕巷子深，再好的东西也需要宣传出去，而且在产品品质相差不是很大的情况下，广告宣传就显得尤为重要。 在物业管理和配套设施上真正为百姓着想，打消他们这方面的顾虑。 当然，价格上也要充分考虑周边地区的竞争状况。 经济适用住房的开发一直是本地区开发的重点，也是最符合大众的一种住宅产品，但各开发企业没有统一的战略，在一段时间内显得比较零乱，如果大家能够形成某种形式的联合，形成某种统一的形象，那么，在市场竞争方面，将占有一定的优势，尤其是在同北部地区经济适用住宅的竞争当中。 西北地区 —— 可以安静生活和休憩的地方 西北地 区指济齐路以东，经一路以北，济泺路以西的地区。 该地区基础设施和配套设施较为一般，交通较为方便，总体环境状况已有相当大的改善。 本地区也基本以经济适用房开发为主，具有代表性的项目有：西苑小区、天福苑小区、金牛小区、太平洋花园、金阁花园等。 西苑小区是本地区近年来开发的规模最大的社区之一，开发商已经注意了在绿化及配套设施建设，新建的北部绿化带给人一种崭新的认识，而新建的宽阔的小区道路也为其在当地的竞争中增添了筹码。 金阁花园作为新建小区，其在立面色彩设计、户型设计及绿化景观设计上均走在 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 70 页 了各个老小区的前列，是本 地区也是济南市经济适用房的代表。 其他新建项目如天旺家园、太阳城二期工程、师范南苑、影山苑、影山花园、公园 20城市 2020 等项目的规模均不大，但都有自己的特色，也有自己部分固定的客户群，销售形式还是较不错的。 由大有升房地产公司开发的天旺家园项目，紧邻小无影潭，风景秀美，是济南为数不多的可称为水景的住宅之一，最近又建起了小高层住宅，走在了该地区的前列，占领了房地产市场在这一领域的空白点，对提升该地区的形象起到了先锋的作用，市场反映应该不错。 各个小区的扩建项目，在本地区也相当有影响，随着人们对居住环境的要求越来越高，也是出于市场竞争的考虑，各个小区均重视了庭院绿化及景观设计，暖气、煤气等生活设施上也基本齐全。 但总体来看，这一地区的发展速度较为缓慢，生活设施方面的变化不是很大，如在宽带网接入、三表远传、电子设备、纯净水入户等方面的建设还没有形成大面积推广的局面。 本地区的经济适用房开发由于竞争较为激烈，因此在整体设计、环境设计、配套、生活设施上要考虑周全，尤其大型项目，更是如此，要根据项目特点及周边项目价格情况作好价格控制。 本地区的市场与西部和北部的市场竞争较为激烈，总体环境和设施又相差不大，因此想占 有更高的市场占有率需要花费一定的功夫。 北部地区 —— 曙光初见的地方 北部地区指济泺路以东，东二环路以西，经二路及大明湖以北的广阔地区，本地区基础设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。 传统 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 70 页 观念上这里不是非常适于居住的地区。 但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观。 本地集中了高中低各类档次项目，大明湖北部是中高档住宅区，往北则是中低档的经济适用房和旧村改造项目区。 大明湖周围的两个项目，大明翠庭和金冠花园由高层和小高层住宅组成，是本地区档次最高的项目，也是济南市借助大明湖景色提高项目形象最多的 两个项目。 应该说两项目在景观、视野、配套及环境绿化方面均非常有特色，是济南市不可多得的高档高层住宅项目。 但从市场反映来看，效果不是很好，虽然原因是多方面的，但价格定位与产品定位的错差及策划者对于市场把握的不准确是显而易见的。 北部的湖滨苑、荷花园、泉星小区、龙岱花园应属中档项目。 尤其新建项目泉星小区，总规划建筑面积 27 万平方米，以泉为主线展现各个社区单元，以植物为分隔线形成相对独立的居住环境，融现代设计、生态环境、物业管理和配套设施为一体，是北部新建项目中规模最大的一个，也是济南市屈指可数的规模社区之一。 它号称全国首座泉林文化雕塑园，济南首座大规模泉林文化主题生态社区，在化工厂拆迁之后，他的建成将对本地区环境的改善起到重要作用。 该项目销售策略采用了泉文化和林文化为主打概念，以塑造物业特有的神韵和灵气来打动消费者，幽竹花溪、七星伴月、紫气东来一个个动听的名字颇体现了策划者的匠心。 销售思路的创新和连贯也体现出策划者的水准，标志着济南营销策划界的水平又上了一个台阶，不是空洞的照抄照搬，而是言之有物和灵光闪现。 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 70 页 其他项目如水晶花园、建工柳苑、柳云小区、水屯小区、水园小区、芙蓉花园、石桥小区、华洋新。