玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)

玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

年组织开展1 至 2 次全市老年人文体比赛、烹饪比赛；与教育机构合作创办老年大学。 再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老（ 候鸟式养老 ） ，通过动静结合的新模式，实现各养老院之间客户资源的互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人 生的天堂。 （ 4） 管理策略 为更好地体现人文精神、倡导以人为本的理念，中心拟定以下管理措施： ① 管理理念：“心理护理亲情化、精神护理多样化、康复护理大众化、生活护理家庭化” ② 管理模式：以机制创“新”、服务创“优”、管理创“严”，形成一套独特的颐养中心管理模式。 ③ 管理制度：福安康颐养中心为争创云南一流的社会福利机构，并借鉴国内外先进的管理经验，以倡导平等、民主为宗旨，实现人性化的管理目标。 第四章 项目建设地点及建设条件 项目建设地点 本项目拟建于州大河沿岸以北，面积 亩。 项目选址地地理位置优 势突出，紧靠聂耳文化广场，距中心城区 2 公里、省会昆明88 公里、昆玉高速九龙池站口 3 公里，交通便利，周围环境较好，空气质量达到国家二级标准，沟渠排污通畅，项目实施地通讯设施完善。 建设条件 （ 1）项目的政策支持 国务院民政部民发 [2020]170 号《关于支持社会力量兴办社会福利结构的意见》、全国老年办发 [2020]46 号《关于加强老年人优待工作的意见》等纲领性文件，各级政府按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄事业全面开展；坚持家 庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系；坚持道德规范与法律约束相结合，广泛开展敬老、爱老、助老道德教育， 加强老龄工作法制建设；坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富；坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想，对项目建设提供强有力的政策支持和指导， 给项目建设带来了历史性的发展机遇。 （ 2） 项目单位商业经营丰富 项目单位商业经营理念超前，资金实力雄厚，人类资源稳定，聚集了一批商业 管理精英和销售精英。 公司建立了现代企业管理制度，为项目建设提供了强有力的保证。 （ 3） 公用配套设施条件完备 项目实施地基础设施完善，水利电力资源丰富（主要靠城区主管网供给）通信具有国际、国内长途 IDD 和 GSM 数字移动，全球通 IP电话，传真、国际互联网等。 河滨公园、聂耳文化广场的建设，为项目实施提供了极大的交通便利和环境支持。 （ 4） 项目实施地气候条件优越 玉溪市红塔区地处滇中，位于东经 102176。 17′至 102176。 41′，北纬 24176。 08′至 24176。 32′之间，气候属于中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，干湿季节明显。 具有“冬无严寒 ，夏无酷暑”的特点，年平均气温一般在 16℃左右，最冷（ 1 月）平均气温 ℃，最热（ 7 月）平均气温 ℃，年平均气温 ℃，最低气温 ℃，使最适宜人类居住的环境之一。 第五章 项目建设目标 项目建设的指导思想 项目建设按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄工作全面开展； 坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系；坚持道德规范和法律约束相结合，广泛开展敬 老、爱老、助老道德教育，加强老龄工作法制建设；坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富；坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想。 建设一个起点高、标准高、规模适中、功能齐全的养老福利机构。 强化生态城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化进程。 项目建设目标 通过项目建设，形成一个老年人颐养天年、畅谈人生、共享生活的乐园。 项目建成后，可辐射一区八县，解决部分老年人的精神和生活需求，达到“上为国分忧、下为民解愁”的目 标。 项目分两期建设：一期建设规模达到 600 人的接待能力；二期建设规模达到 1200 人的接待能力。 第六章 建设内容及公用工程 建设内容 项目以居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房为主，同时设置老年人文体协会、烹饪协会，建设必备的体育场所、娱乐休闲场所、康复医疗场所。 建设设置上，力求功能完善， 环境建设上力求山水浑然天成、人与自然和谐、庭园式的养老机构。 建设及配套实施工程项目 项目总占地面积 亩，建筑面积 77567 平方米，各功能分区建筑面积祥见“建筑面积一览表” 建筑面积一览表 项 目 单 位 数 据 备 注 总用地面积 平方米 135095 亩 总建筑面积 平方米 77567 住宿建筑面积 平方米 60000 公建建筑面积 平方米 9000 建筑占地面积 平方米 38784 总床数 床 1200 每间按两床计 容积率 —— 建筑密度 % 绿化率 % 水体面积 平方米 9970 项目建设方案 （ 1）场地位置及环境 项目 建设场地位于玉溪市红塔区聂耳文化广场州大河以北范围。 （ 2）地形 建筑场地为规则矩形地块，建筑面积 77567 平方米，地块呈东西方向，地形平坦。 （ 3）地形自然条件 ①场地地面标高 1635 米，相对高差177。 1 米。 ②水文地质：场区内地下水位深 米（稳定水位深度）、地下水为潜水型，靠大气降水补给，水位变幅受季节性自然降雨影响。 现状区域内地下水对建筑混泥土无腐蚀性。 ③ 地震烈度：根据国家建设部建抗（ 1993） 1 号《关于执行“中国地震烈度区划图（ 1990）”有关规定的通知》，玉溪地区地震设防烈度为 8 度。 本工程按抗震 8 度的相关规定设防。 ④ 工程地质：建设场地 未发现不良地质现象，场地较为平坦，稳定性较好，适应工程建筑。 下一步将对场地地质情况执行全面勘察。 ⑤ 建设场地工程地质评价遵循规范： A、《岩土工程勘察规范》（ GB5002194）； B、《建筑地基基础设计规范》（ GBJ789）； C、《建筑抗震设计规范》（ GBJ1189）； D、《建筑桩基技术规范》（ JBJ9494）； 建筑工程方案 ． 1 工程项目设计需求 （ 1）主建筑外部设计布局参照玉溪民间民居特色和现代建筑风格，结合玉溪城市规划布局要求，充分利用现有土地资源， 节约土地，合理布局。 要求具有温馨、舒适的居住建筑风格，还将融入传统民俗文化、现代玉溪城市文化，与聂耳文化广场、河滨公园等周边环境协调，与城市特色一致、与生态立市为本。 充分展示企业文化，魅力玉溪文化。 基础公用工程，合理到位。 （ 2）内部设计布局要求颐养中心功能分为六成秉承“以人为本、分类管理、便利服务”的宗旨，符合服务流程和功能的需要，并且保持与外部建筑协调。 （ 3）基建采用框架砖混结构，装潢采用铝塑板及外墙涂料。 内部装饰尽量采用防火、防潮的建筑材料。 重要工程建设项目 项目依据地形，合理平面布 局， 力求功能分区合理有序，设施结构功能完善。 项目主要建筑工程建设项目如下表： 名称 面积（平方米） 层数 康复区 5000 1（局部 2 层） 休养区 38000 1（局部 2 层） 颐养区 12020 1（局部 2 层） 特护区 5000 1（局部 2 层） 休闲、健身区 8500 1（局部 2 层） 综合服务区 9067 3 主要经济技术指标 总用地面积： 亩（ 135095 平方米） 总建筑面积： 77567 平方米 水体面积： 9970 平方米 容积率： 绿化率： % 建筑密度： % 公用工程 给排水 （ 1）概述 本项目总建筑面积 77567 平方米，主体建筑檐高约 12 米，按照《建筑设计防火规范》（ 1997 年版），建筑设室内、外消防系统，并设一般生活给排水系统。 （ 2）依据 提供建筑总平面图一份 （ 3）范围 承担室内外给排水及消防。 （ 4） 水源 以市政水管的自来水为水源， 从市城给水上引入两根 DN100 给水管，在建筑物周围连接形成环状。 ① 生活用水量 项目生活用水主要为管理工作人员、入住老年人生活用水、清洁、 场地冲洗及室内外绿化用水，各项用水量拟按下列表要求： 序号 用水类别 规模 用水标准 用水时间 最高日用水量 (立方米 /) 1 生活 1350 人 /班 2 清洁 6000 ㎡ ㎡ 次 2 60 3 室外绿化 57415 ㎡ ㎡次 受季。