合肥市写字楼市场发展研究报告(42页)-商业地产(编辑修改稿)

合肥市写字楼市场发展研究报告(42页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

本项目 比较 核心 属性 项目位置 政务新区 长江西路 现在 VS未来 产品品质 19万平米综合体 玻璃幕墙、仿木铝合金百叶体 大堂 400平米， 15m挑高 4重入户花园、层高 8部品牌电梯、空调自理 5A自动化 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 单入户花园、层高 7部品牌电梯、 VRV空调 5A自动化、网络地板 各有优劣 外围 属性 物业配套 商场、公寓等自身配套丰富 周边未来商业配套齐全 满足写字楼需求的商务配套 周边商业配套齐全 现在 VS未来 升值空间 政务新区发展潜力巨大 已经成熟，升值空间不明显 弱势 外延 属性 形象定位 国际顶级纯写字楼 合肥顶级写字楼 相当 综合服务 开发商知名度一般 戴德梁行、第一太平 开发商知名度高 物管国际化 一定优势 商务氛围 待成熟 比较成熟 现在 VS未来 本项目在地段和产品上处于市场第一梯队，但有限的差异化优势不足以完全压倒竞争对手 1. 长江路目前的商务价值具备成熟的优势，但进一步升值的市场信心不强； 2. 政务新区成熟尚待时日，但在强势利好的刺激下长期升值潜力被看好； 地段 产品 1. 产品水平快速上升，市场反应好的产品亮点和特色被迅速复制和升级； 2. 与潜在竞争项目相比，不具备压倒性竞争优势； 目标梳理与问题界定 客户目标 市场环境 本体条件 问题界定 我们对项目成功的理解：面市期间成为市场领袖项目，形象高，租售表现良好，知名企业相对聚集 保持项目在 面市期间 的领先地位，促进租售，后期难免被超越 ►合肥写字楼产品开发水平尚未成熟，本项目的地段和产品方案不具备不可替代性，产品易于被模仿和超越； 租售表现良好，积聚市场知名企业，项目美誉度高 ►市场接受度高，实现销售目标； ►招租状况良好，成功吸引合肥知名企业进驻，租金处于市场一线水平； ►成为市场的明星项目，知名度美誉度俱佳。 本项目要成为市场领袖，必须突破写字楼传统价值体系，寻求差异化的高档写字楼营销方向 高端写字楼 价值体系 二元价值体系 市场现象解析 案例借鉴 …… 产品 地段 产品 地段 模型研究：高端写字楼价值体系 邮电大厦入市六年，目前仍为合肥写字楼租金水平的塔尖，租户以跨国公司和国内知名公司为主 建筑面积 41000平方米，高 ,地上 39层，地下 2层，裙房 3层。 外立面石材加玻璃幕墙。 入市时间： 2020年左右 区位：老城区成熟地段 盈利模式：持有招租 目前租金： 65元 /平米 月 领袖租户： 索尼、雀巢、贝尔阿尔卡特、太平人寿、飞利浦、联想等 租户构成： 邮电大厦租户性质10%55%35%本地企业/ 单位 外地企业/ 单位 外企/ 单位财富广场一期产品领先，两年来项目逐渐成熟，但租金水平并未得到提升 财富广场一期租户性质75%20%5%本地企业/ 单位 外地企业/ 单位 外企/ 单位据项目组实地走访的结果，目前财富广场一期的实际空置率在 15%～ 20%左右，主力租户为商贸物流等实力较弱的本地公司，行业附加值较低、抗风险能力差。 作为主力租户的中小型成长型公司 经营稳定性差、租金承受力弱 ，是造成财富广场一期空置和影响整体租金水平停滞不前的主要原因。 财富广场一期租户行业分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商贸/ 物流 建筑/ 房地产 咨询/ 法律/ 会计电子/ 电器/ 设备 信息/ 软件/ 科技 建材/ 装饰政府/ 组织 医药/ 化工/ 日用品 广告/ 传媒金融/ 保险 其他 休闲/ 旅游/ 会展北京国贸写字楼产品素质已相对落后，但租金仍然高于 CBD高档写字楼平均水平 50% 入市时间： 1990年 区位：北京 CBD核心位置 业主：对外贸易经济合作部 amp。 马来西亚郭氏兄弟集团 盈利模式：持有招租 领袖租户： 摩根斯坦利、壳牌石油、汇丰、埃克森美孚、福特汽车、丰田汽车、德意志银行、杜邦、仲量联行、高盛集团、联邦快递、三菱重工 „„ 租户构成：世界 500强企业 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米月国贸 C B D 高档写字楼国贸在十几年来积累的大批优质客户和地标性知名度，成为实现高租金的强力支撑，虽然近年来 CBD大量高品质的项目入市，但仍然不能撼动国贸的领袖地位。 沈阳总统大厦中跨国公司和全国性公司等知名企业的比例明显大于二线写字楼 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%总统大厦 火炬大厦本地企业 外地企业 外企入市时间： 2020年 区位：沈阳金融商贸中心和平北大街 业主：沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司 盈利模式：持有招租 领袖租户： 通用、强生、柯达、爱默生、韩国 SK、佳能、住友、三星、出口信保、东方航空 „„ 租户构成： ► ►双塔造形 ►5A智能化系统 ►仲量联行物管 案例总结 1. 高端写字楼通常位于成熟地段，物业形象、产品配置和服务水平好； 2. 优质的租户结构是高端写字楼的核心价值，仅凭产品难以超越；。