锦绣天河市场分析报告(ppt57)-销售管理(编辑修改稿)

锦绣天河市场分析报告(ppt57)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

其整体的生活及市政配套还可得到政府的资助，且其 价格 方面也比市区内不少优质盘有吸引力。 其他版块 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 22 小结 •番禺作为广州市民的居住地已经受到较高程度的认同，但是目前主要集中在洛溪地区。 南村在区位及景观上的优势将会逐步显现，成为下一个热点已是指日可待。 •配套情况将会直接对消费者产生导向作用，在开发初期， 人气 配套 业绩 三个方面的互动影响将会尤为重要。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 23 ２、可能构成竞争的楼盘分析 锦绣天河 价格具有可比性的楼盘 价格在锦绣天河定价之上，但 差距不会太大。 风景盘 ：满足消费者对住宅 环境的要求，它们在环境方面 有着独特的优势。 较高素质的楼盘 满足相当部分的消费者 对生活品质的要求。 同在番禺地块的楼盘 ： 具有相同的时空、环境及 生活质量的消费预期。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 24 番禺竞争楼盘 楼盘名称 规　　模 现正推盘名称推　售　情　况 特色与定位 简单评述丽江花园 占地面积： 万平方米； 建筑面积： 万平方米九如通津3 期小区为 21 栋 11 层电梯洋房， 6 月 17日推出第一期，推出后创造一天销售 15 0 的记录。 国庆期间推出最后 3 栋， 6070M2 的小户型全部售完，目前还有一些剩余。 均价升至 3900 4100 元。 社区文化、园林人家、 E生活借助于整个小区的品牌和风景资源，推出后市场反响也不错，其小区名字特别，较能吸引消费者注意和记忆。 但此区位置较远，出入到门口较不方便，且内部装修不够精致，流失掉了一部分客户。 广州碧桂园 占地 100 0 亩 二期 二期共有 15 00 套左右，今年年初正式公开发售，目前约有 1 成左右，只剩 10 6M2 和 189 M2 复式。 均价为 4000 4200 元。 白领人家 碧桂园刚登陆广州市场所掀起的 “碧桂园”旋风，在周围大盘名盘林立的情况下逐渐平息下来，其平铺直叙的绿化和工厂化的生产模式已魅力不再，虽然其一直以 “ 五星级的家”来自居，但追求档次的消费者对其品位并没有多少认同，为此，碧桂园不得不运用新的广告口号， “白领人家”虽然是老生常谈，但仍被起用以期有所弥补。 广州奥林匹克花园占地 16 万 M2 ，建筑 30 余万平方米，绿化率高达 40%。 六期（碧海云天） “碧海云天”为３栋 17 层建筑，全部为大户型， 107 平方米以上，9 月 23 目开始推出，不到一月几乎全部推完，目前仅余几套左右，运动健康 全国首个 “阳光健身工程”，在推出初期，将运动与地产进行复合，迎合了不少热爱运动追求健康的年轻一族的喜好，再加上成功的广告包装宣传，品牌一炮走红。 尽管存在区内密度大，运动消费较贵的问题，但销售场面依然很火。 广地花园 占地 38 万平方米，总建筑面积 60 万平方米区内包括高层、小高层、洋房、别墅。 一期 E 区 4栋 7 层洋房、 J 区的 9 栋 13层小高层及别墅E 区洋房均价 3 400 元／平方米，J 区高层单位８月份开始推售目前均价 3 700 元，是毛坯房，销售势头一般。 1 10 套别墅目前尚剩一半左右。 都市人的生态家园　　　花园的整体景观不错，与生态家园形象相符，有水道通往珠江，区内有 4 万亩天然湖及绿地，湖边荔枝林环绕，湖可垂钓，很有情趣。 但是，其在利用景观和户型设计方面均不理想，绿化过于集中，区内楼房密度又较大，多数单位基本无景观可言，户型设计较为落后，且给人一种挤压感。 同时，小区在宣传包装推广方面也是较不理想，有过半的人不知道广地。 华南碧桂园 占地超过 10 00亩，一期 用地440 亩， 建筑面积 23 万平方米。 小区内有七个组团。 一期 首次开发 28 8 栋别墅与 82 栋 （ 1 750个单位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，别墅所剩不多，洋房还有 3 4成左右。 目前又兴建了近 40 0 套别墅。 每日的星级享受三面环山，自然景观和空气应该相当不错，广告攻势也较好，但区内规划过密，私密性较强的别墅反而全部暴露在公众之下。 早期生活配套和公交配套较弱，较低的人气和配套之间形成了一个恶性循环，还有不少人认为其靠近坟场，风水不好。 其在规模上的优势正在缩减，为了以新形象示人，它也提出了新的口号。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 25 其它竞争楼盘 楼盘名称 规　　模 现正推盘名称推　售　情　况 特色与定位简单评述光大花园占地 43 万平方米，总建筑面积超过 100 万平方米，容积率为 2. 32 ，绿化率 33 .5%。 翠榕苑B4 栋10 月份开始推出， 86 180平方米十余种户型。 均价 4500 元 / 平方米。 推出之后，效果一般，目前所剩较多，国庆期间看楼的人一气与平时差别不大就足见一斑。 “大榕树下健康人家”，健康生活从此真正拥有超大型健康概念住宅社区，得天独厚的古榕树给了光大独特的形象，光大在成功的包装下因此成为广州的知名楼盘。 区内将规划超过 1 万平方米的中心花园、森林涧、彩虹广场，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推广上较为乏力，规划中的种种美景也没有很好地传达给消费者，现场景观对消费者的吸引力也较弱。 光大目前也主要是吸引本区域人士为主。 保利花园占地１８万平方米、总建筑面积 45 万平方米。 二期 5 月开始推盘，首期年底交楼， 9 月份推出另外 4栋约 42 0 套，面积主要为实用率较高的两房及三房单位，均价在 4750 元／平方米左右，目前约剩下 4 成左右。 “自然最舒适”创 21世纪中国住宅的最高标准，保利花园在硬件建设和包装推广方面可谓很成功。 先创造品牌美誉度，在推出之后，不失时机地运用事件营销，达到品牌与赢利的双赢。 先力争成为国家康居示范小区，创品牌，再在国庆期间推出国宝展，吸引客流，营销手段独特。 保利在安全家居智能化、建筑、家政服务方面很有特色，整体素质很高，虽然推出时间不长，知名度也不是很高，但很有市场潜力，在国庆后的一个礼拜内人气指数急升到第三位。 在同档次的楼盘中，竞争力很强。 骏景花园占地面积 18 万 M2 ，总建筑面积 5 6 万 M2 ，绿化面积达 50 % ，有占地近 2 万 M2 的中庭广场，规划建成 10 12 层带电梯多层楼宇 68 幢。 三期 有面积 70 多平方米至 130多平方米的多种户型、及 178 平方米至 3 00 平方米的复式单位。 主力户型为二房、三房，按揭均价为 5351 元 / 平方米。 洒 脱 人生 、 写 意骏景优 质 ， 源自 不 断 的成熟去年被评为 “最受欢迎楼盘”，建有六个各具特色的主题园林，将西方建筑特色与江南园林景色有机揉和，区内景观较好，但密度不低。 由于小区处于交通干线中山大道上，交通方便，对在黄埔投资设厂的私营企业主或在黄埔、天河工作的白领人士还是有一定吸引力。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 26 小结 与以上所有代表楼盘相比，锦绣天河最大的特色便是：汇聚诸多卖点，综合素质非常高。 小区布局、园林绿化及景观、江景开发、水景处理、服务管理等各方面都做到了及至、体现了人性化。 这正是我们的消费者渴望和一直追寻的理想家园。 锦绣天河在硬件上已初步具备了各种优秀的要素，将这些资源进行整合，赋予其一个独特的个性，准确地传达给我们的消费者，才能最终找到我们真正的目标对象。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 27 四、锦绣天河目标消费群分析 目标消费群体主要是根据一手市场调查资料、在与主要竞争楼盘相区隔中挖掘出来的。 我们认为对番禺版块有 较高的认同 、同时又具 有一定消费能力 的人群，才是我们的最终目标消费群集合。 因此，在调查中，我们重点分析了有意向购买番禺的消费者，及目标价位在 4000元以上的群体，并进行了交叉分析，这样可以剔出掉因寻找低价位楼盘而看上郊区盘的部分，从而找出寻求 真正的居住家园而主动 走向郊区化 的一类。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 28 （ 1）、年龄特征 （ 2）、学历特征 （ 3）、职业状况 （ 4）、家庭收入状况 （ 5）、家庭人口结构特征 （ 6）、成长背景 （ 7）、业余爱好 （ 8）、购房动机 （ 9）、目前日常乘车习惯 目标消费群人文特征分析 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 29 （ 1）、年龄特征 购房者的年龄主要集中在 2635岁，中青年为主，其他年龄段购房需求则逐渐下降。 潜在消费者的年龄分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556岁以上锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 30 （ 2）、学历特征 潜在消费者的。