房地产金融房地产保险(编辑修改稿)

房地产金融房地产保险(编辑修改稿)内容摘要：

换、分配、消费的各个具体环节中 ，包括了 财产风险、责任风险、信用风险和人身风险 等方面。 房地产的财产损失风险是指房地产标的有遭受毁损、灭失的可能，其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各种自然灾害 ⑵社会原因 各种社会反常活动 ⑶经济原因 主要指房地产价值的减少 责任风险 是指由于社会团体或个人的侵权行为造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上 负有经济赔偿责任 的风险。 ⑴因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险 ⑵房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险 房地产的 信用风险 是指房地产的经营者或消费者，由于各种原因未能按时履行还贷义务而给贷款人（抵押权人）造成损失（或者是或有损失）的情形。 是房地产融资中最现实的风险形态，是房地产金融业务必须重点应对的风险。 房地产消费是长期消费，在这个过程中，房地产 产权人 和 使用者 都面临各种身体和生命风险，自然就使得房地产业务也包括了人身风险，即房地产的经营、使用等要面对经营者、使用者身体受伤害、生命受损的风险，从而 各种关系人的利益也不同程度受到威胁或者损失。 二、房地产业务中的财产损失保险 由于房地产的所有者、经营者长期面对各种风险，就非常有必要提供相应的保险产品，分散风险，规避风险。 但目前我国还没有形成完善的保险产品市场，特别针对房地产的保险产品少之又少。 这里，主要介绍与房地产保险相关的产品。 企业财产保险 是指以企业拥有的某一地点的一般固定资产或流动资产为保险标的，因遭受火灾和保单列明的各种自然灾害和意外事故引起标的的直接损失给予经济赔偿的保险。 国外通常称“ 火灾保险 ”，我国通常称企业财产保险，包括财产基本险 和 财产综合险。 企业财产保险相关内容包括 —— ⑴ 投保人 对保险标的拥有保险利益的 法人单位主体，都可以成为企业财产保险的投保人，包括企业、事业单位、更加机关、团体等。 ⑵ 企业财产保险的保险标的范围 • 可保财产 合法、有权 ——拥有保险利益 • 不可保财产 不合法财产 ⑶ 企业财产保险的保险责任 • 基本险 赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失 免责：战争、动乱、“自然灾害”、错误行为所产生的损失 • 综合险 赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失、 “自然灾害” 免责：战争、动乱、错误行为所产生的损失 ⑷ 附加险 • 基本险 “ 自然灾害 ” • 综合险 破坏性地震、水管爆裂 ⑸ 保险期限 一般为一年，即投保日 0时 0分开始，到周年日前一天的 24时 60分。 ⑹ 保险金额及保险价值 企业的房地产属于固定资产，其保险金额通常有 4种方式确定： • 按账面原值确定 • 按账面原值加成数确定 • 按重置价值确定 • 按其他方式确定 、家庭财产保险 城乡居民房屋保险是以居民的房屋为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。 • 房屋普通保险 ： 以交纳保险费的形式投保，保险期满后不退还保险费，续保需重新办理保险手续。 • 房屋两全保险 ：以交纳保险储金的形式投保，保险期满后，无论是否发生赔付，保险人都将投保人所交的保险储金退还给投保人，因此是具有保险与储蓄双重功能的品种。 ⑴ 保险房屋范围 • 被保险人自有房屋 • 与他人共有房屋 • 代他人看管的房屋 • 租借他人的房屋 （ 后三项需经保险人同意，并作出特别约定 ） ⑵ 不保房屋 • 危房 • 征用、拆迁和违章建设的房屋 • 无人居住和看管的房屋 • 在建房屋 • 在分洪区、泻洪区、洪水警戒线以下的房屋 • 低值临时窝棚 • 非正规住房及其附属建筑物 ⑶ 保险责任 • 火灾、爆炸 • 雷击、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷 • 暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌 • 空中运行物体坠落 • 外来建筑物及其他物体倒塌 • 其他约定事项 ⑷ 责任免除 • 战争、军事行动或暴力行为 • 核辐射、核污染 • 地震 • 投保人及其关系人的故意 • 其他约定事项 ⑸ 保险期限、保险费率、保险金额 保险期限 ： 房屋普通险的期限为 1年，房屋两全保险为 1年、 3年、 5年三种。 保险费率 ： 视具体情形而定。 保险金额 ： 由投保人自己决定，一般不超过房屋价值。 建筑工程一切险 简称 建工险 ，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明责任的保险。 是集财产损失与责任保险于一身的综合保险。 ⑴ 被保险人 • 业主 • 承包人 • 技术顾问 • 贷款银行 ⑵ 保险项目及保险金额的确定 建工险的保险项目包括物质损失、第三者责任、特种风险赔偿等。 • 物质损失 ： 一切与工程及施工有关的物质损失，保险金额通常由保险人与被保险人协商决定。 • 第三者责任 ： 指保险期间由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应由被保险人进行赔偿的责任。 通常采取限额赔偿。 • 特种风险 ： 指保单上列明的风险，通常单独列明赔偿限额。 ⑶ 保险责任及除外责任 保险责任 ： • 自然灾害 • 盗窃 • 工人和技术人员的不当行为 • 原材料或工艺不善引起的事故 除外责任 ： • 设计错误引起的损失 • 自然减值、自然费用、非保险财产损失 • 不良工艺引起的保险财产本身的损失及其处置费用 • 其他约定事项 ⑷ 保险期限 保险期限为保单列明的建筑期限。 ⑸ 保险费率 保险费率一般根据工程规模、保险期限、工程的危险程度决定。 ⑹ 扩展条款 建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款，以达到被保险人的避险目的。 包括 —— • 交叉责任扩展条款 • 有限责任保证期扩展条款 • 原有建筑物及其周围财产扩展条款 • 震动、移动或减弱支撑扩展条款 • 分期付费条款 三、房地产业务中的责任保险 责任保险 是以 被保险人可能面临的法律赔偿责任 为 标的 的保险。 房地产业的特殊性 ——商品价值高、生产周期长、业务过程涉及的关系复杂、市场不确定因素很多等，使得其经营过程中的风险比一般商品高得多，因而非常有必要引入相关的保险产品，以分散不同主体的责任风险。 雇主责任保险 是以 被保险人即雇主 所雇佣的 雇员 在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。 ⑴ 雇主责任保险的责任范围 责任范围 ： • 被保险人的雇员在从事职责时发生意外的经济赔偿 • 被保险人的雇员在从事职责时发生意外的医药费 • 被保险人与雇员之间因本保险责任范围内的纠纷诉讼费用 除外责任 ： • 战争、暴动、罢工、核辐射 • 疾病以及由此而施行的内外科手术 • 被保险人的重大过失行为 • 被保险人对其承包人的雇员的经济赔偿责任 • 被保险人的雇员的故意行为 ⑵ 雇主责任保险的保险费率 通常根据职业和工种的风险程度来规定费率标准，并依据赔偿限额决定具体收费水平。 ⑶ 雇主责任保险的赔偿 雇主责任险的赔偿关键因素是 受害人与致害人之间是否存在 雇佣关系 ，通常的判断标准是 —— • 雇主具有选择受雇人的权利 • 雇主支付工资或其他报酬 • 雇主掌握工作方法的控制权 • 雇主具有中止或解雇受雇人的权利 ⑷ 雇主责任保险的附加险 雇主责任保险可以增加附加险，包括 —— • 第三者责任保险 • 雇员第三者责任保险 • 附加医药费保险 在房地产业务中涉及很多技术性非常强、专业程度非常高的工作，而这些工作的专业人员当然也会有各种责任事故的可能性，也需要对他们所从事的工作进行必要的风险管理。 ⑴ 职业责任风险与职业责任保险 职业责任风险 ： 职业责任风险是职业责任保险的前提，是指从事各种专业技术工作的单位或个人因工作上的失误导致的损害赔偿责任。 有三个显著特点 • 属于技术性较强的工作导致的责任事故 • 在本职工作过程中的责任 • 既与人的因素有关，也受物质条件影响 职业责任保险 ： 即 职业赔偿保险 或 业务过失责任保险。 建筑、工程技术人员责任保险是职业责任保险的一种，其保险标的为因建筑师、工程技术人员的过失而造成合同对方或他人财产损失与人身伤害并由此导致的经济赔偿责任。 职业责任保险是团体险。 ⑵ 职业责任保险的承保方式 主要有两种： • 以索赔为基础的承保方式 • 以事故发生为基础的承保方式 在房地产业务中，职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式，并规定前置期限为 3年。 ⑶ 职业责任保险的承保与理赔 • 承保 ： 职业责任保险属于 团体险 ，保险人只接受 团体投保。 • 理赔 ： 通常规定一个累计最高赔偿限额，诉讼费则在赔偿限额之外。 房屋作为特殊商品，在消费使用过程中也有可能因产品缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损害赔偿责任。 因此，开发商就需要将这些风险分散或转移出去，即相应地由保险人为其承担这些赔偿责任，而开发商仅需要向保险人购买相应的保险产品即可。 这种因产品因素而创造出来的保险就称为 产品责任保险。 ⑴ 产品责任保险的责任范围 承保责任 ： 由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。 除外责任 ： （ 共 7项 ） • 应由被保险人承担的其他人的责任 • 被保险人对雇员等的责任 • 被保险人自己、照管或控制的房产的损失 • 在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故 • 被保险人故意的过错行为 • 被保险的房产本身的损失 • 非正常状态下使用造成的损害事故 ⑵ 产品责任保险的赔偿 房地产产品责任保险的赔偿是根据合同约定对保险事故进行经济赔偿，一般的约定是 ——保险人的责任以 产品在保险期限内发生事故 为基础，而不论保险的房产是否在保险期限内建造或销售。 这样，房地产产品责任保险实际上就成了房地产开发商售后服务的重要业务，为房屋的消费者及其他相关人等提供了“额外”保障，使人们更放心购买和使用。 四、房地产业务中的信用保证保险 保险公司提供的 保证 业务 是特殊的保证服务，它是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，因此并不是完全意义上的保险业务。 而且，保险人履行担保义务的前提是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非被保证人的作为或不作为给权利人造成的经济损失为前提。 信用保险 是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。 当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照合同的规定赔偿权利人的损失。 保证业务与信用保险实际上都是以义务人的信用风险为保险标的， 当权利人投保时，就是信用保险； 当义务人“投保”时，就是保证业。