重庆市沙坪坝区磁8地块拆迁安置房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆市沙坪坝区磁8地块拆迁安置房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

—磁器口对面，根据磁器口古镇发展规划，将 整体打造古镇风貌协调，全面提升古镇周边物业配套形象，促进古镇旅游产业的提档升级。 因此本项目的提出一方面积极响应贯彻重庆市拆迁改造、美化城市计划，一方面满足、对应磁器口古镇的发展规划，该项目的宏观建设背景十分利于项目的推进。 项目建设必要性 项目的建设，利于提升城市形象 本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。 由于该地块的特殊位置，一方面紧邻 212国道，一方面处于磁器口古镇历史文化街对面，不仅有损于沙坪坝区甚至重庆市的城市形象，而且很大程度上破坏了磁器 口古镇的千年历史文化形象。 本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个古镇的风格之中，提升磁器口古镇以及城市建设形象。 12 可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。 另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。 同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。 基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会 大大改善提高当地居民的生活环境。 盘活土地资产，充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。 该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。 促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象 “文化 ”是沙区旅游发展的王牌，而 “千年古镇磁器口 ”更是王牌中的王牌。 磁器口的 “古 ”必然对周边的建筑 风貌提出了 “古 ”的要求，以求达到更完整和谐的古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。 该项目处于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有一定的配套作用。 13 综上所述，本项目的建设是很必要的。 14 3 项目市场分析 项目定位 项目目标定位 鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面： （ 1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象； （ 2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅 度改善其居住生活条件； （ 3）顺应磁器口旅游景区的提档升级，协调磁器口古镇整体风貌打造； （ 4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化 利用 ； 项目业态定位 项目地块临近城市主干道、紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。 经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向 少量 临街商业 +普通住宅。 临街商业 为临街一层门面， 主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主， 15 餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在 商业二层及 安置房下面配以一定比例的 小区管理及公共活动用 房， 以满足小区内 管理、活动需求。 住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。 项目前景分析 项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的旅游景点中具有较明显的影响力，而且近年来游客数量逐步上升。 而本项目酒店、商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。 磁器口旅游人气旺盛， 2020 年旅游人数继续稳定在400 万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本 项目商业的光明市场前景的稳定保障。 项目临街商业市场前景分析 磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。 正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品等，档次偏低；磁童路两侧街铺沿线排布大约 700 米，均为 23 层建筑，商业面积有一定规模，但是档次依然偏低。 两者基本饱和了中低消费市场，使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。 16 本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力 保证。 预计消费人群构成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 两侧道路过客及其他 10% 本项目与很多商业有明显的不同，其所拥有的旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。 因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。 综合上述分析，本项目的临 街商业市场前景很好。 项目住宅前景分析 根据与磁 8 地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。 17 4 建设内容与规模 建设内容 本项目是磁 8 地块拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。 建设规模 总用地面积 （约 亩）。 总建筑面积 16347m2（地上建筑面积 14847 m2，地下建筑面积 1500m2），其中住宅建筑面积 13500平方米， 小区管理及公共活动用房 800 平方米， 商业面积 547 平 方米，地下车库及设备用房 1500 平方米。 主要建设规模指标 总用地面积 总建筑面积 16347m2 （其中：地上建筑面积 14847m2 地下建筑面积 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商业 547m2 管理及公共活动用房 800 m2 地下车库及设备用房 1500m2 停车泊位 50 个 其中：地上停车位 10 个 18 地下停车位 40 个 道路及活动场地 1200 m2 绿 化面积 1500 m2 容积率 可容纳住户 240 户 19 5 项目场址条件 建设场地现状 拟建地点：位于 重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村。 场地描述：本项 目地块位于历史文化旅游区 ——磁器口古镇与红色旅游区 ——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临 212国道，东临清水溪， 交通条件优越。 地块周边 配套完善、交通便利、居住环境优越，商业氛围较浓。 场地内无珍稀动植物及文物古迹分布 ，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。 项目 总用地面积 （约 亩）。 场地建设条件 沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积 平方公里。 磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。 沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。 中部歌乐山海拔高度在 550～ 650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔 米。 该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的 20 华莹山带状褶皱束与宣汉 —重庆平行褶皱束的交接地区，出露地层主要以侏罗系中、上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。 第四系地层零星分布，为最新地层。 据区域地质资料并结合本次调查分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。 根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小～中等，危险性小～中等。 用地范围适宜本项目建设。 沙坪坝区属于 中亚 热带湿润季风气候，具有冬暖夏热、夏多伏旱、秋多绵雨、雾日多、日照少、雨量充沛、湿度大、风速小、气温主体差异明显等特征。 气候特征为：气候温和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少的气候特点。 大气污染物造成的污染程度与风频、风速密切相关，从全年平均情况来看，污染系数较大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。 根据重庆市沙坪坝区气象 站多年来常规气象资料监测结果气象参数为： 年平均气温 176。 C 极端最高气温 176。 C 21 极端最低气温 176。 C 平均相对湿度 81％ 年均降雨量 年均日照时数 1314 天 无霜期 天 平均风速 静风频率 ％ 冬夏两季主导风频为 22％ 主导风 NNE 沙坪坝区水体除嘉陵江外，梁滩河、虎溪河、清水溪、凤凰溪、詹家溪、南溪口溪是区内较大的溪河。 嘉陵江发源于岷山与秦岭山区，经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。 嘉陵江在重庆境内长 km，流域面积 8164 km2，据北碚水文站资料显示，嘉陵江多年最大流量为 44800 m3/s，多年平均流量为 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位。 施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充 分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。 22 可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。 23 6 建设方案 规划设计理念及原则 规划设计理念 规划设计要根据《重庆市城市总体规划》及《重庆市磁器口古镇保护管理办法》，针对磁 8 地块现状及周边环境的分析，特别是鉴于磁器口古镇现状和发展规划，以促进古镇旅游配套的提档升级，美化古镇整体形象。 （ 1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须与古镇旅游的主题文化相 联系。 （ 2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。 （ 3）统一性：项目规划设计与古镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。 （ 4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。 规划设计原则 本项目规划设计遵循沙坪坝区及磁器口古镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。 24 （ 1）协调性原则：建筑风貌不得破坏古镇整体形象，要符合古镇文化特征，做到协调一致，体现古镇文化特色。 （ 2）生态性原则： 通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。 （ 3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。 设计构思 项目地块为三角形地块，地势高低不平，地块东北角高程最高达到 224 米，最低只有 202 米，地块内部起伏很大。 在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。 道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。 平面布置 由于地块内有一条 110KV 高压 线穿过，为规避高压线影响，将临街商业与安置房以高压线为轴线，分开摆放，并在高压线下施以绿化。 具体布置见图 61。 25 图 61 项目平面布局 建筑单体设计 住宅 住宅建筑均为 30 层高层建筑，户型以中小型为主，每单元 8 户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势。