“直上青云”住宅小区可研报告(编辑修改稿)

“直上青云”住宅小区可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

莲塘城镇居民的改善性需求和城市化进程中的刚性购房需求，仅有部分楼盘面向全市销售。 随着南昌市各个区域房价的攀升，昌南 板块也水涨船高。 板块表现： 南昌县房地产信息网数据显示，全县目前的住宅成交均价为 元 /㎡（含象湖板块），相比于 1 月的 元 /㎡，有较大幅度的提升。 而昌南板块面向全市销售的项目并不多，有 恒大绿洲 、 大湖之都 、 康城 、 梦里水乡 、 玺园 )等几个。 其中又以恒大绿洲为主。 自今年 5 月 24 入市以来，恒大绿洲保持稳定的价格，并凭借其品牌优势，累积成交 508 套。 大 湖之都、康城、梦里水乡等楼盘的销售也比较稳健。 近年来，以南昌县为主的昌南地区，房价一直趋同于南昌市整体房价的走势。 明年该地区的楼市走向，也多半会受南昌整体楼市的影响。 而昌南客运站地位的显现，以及世界 500强华润集团的入驻，该区域对南昌市整体楼市的影响也将加大。 新建板块：板块效应逐渐萎缩 关键词： “ 缩水 ” 板块 乐化组团、大昌北 „„ 经过一次次划分，新建板块已慢慢缩水，并受红谷滩等周边板块的辐射影响，新建板块效应也正日渐变弱。 板块表现： 一边是热闹的红谷滩板块，一边是有些沉寂的湾里板块，紧邻这个板块的新 建板块大概是冰火两重天。 今年， 御湖半山 、 领秀公馆 、 莱卡小镇 等几个项目的加推入市，也让新建板块显得有些活跃，但是和相邻 的红谷滩板块比较，却远远不如。 “ 板块的项目量少，还是比较沉寂，明年的情况变化应该不大。 ” 拙正投资咨询有限公司总经理万彬认为，新建板块被划分走很多部分，已经越来越小了，板块效应也渐渐不明显。 之前，南昌规划委员会提出五大组团之一，乐化组团将打造依托昌北国际机场，集空港服务业、临时制造业、航空物流等相关产业为一体的对接国际的重要枢纽地区，同时，新建县长堎片区将完全对接红谷滩新区，打造大昌北。 京东板块：正悄然蜕变 关键词：城市东进 品质提升 南昌首个准现房别墅项目， 浪琴湾 落户于此；本土知名品牌洪大集团又在该板块推出两大力作 „„ 当南昌城市 “ 东拓 ” 号角吹响，即使高新区剥离城东板块，这里也不失热闹，板块品质也在不断提升，城东或许正在悄然 “ 蜕变 ”。 板块表现： 城东板块虽和市中心连成一片，但在产品、价格上还有一定距离。 “ 相对于市中心板块来说，这里的楼盘档次要低些，价格也比不上。 ” 同致地产副总经理吴志凌如此评价。 老项目 世纪风情 依然销售火爆，然而，新项目浪琴湾的入市也给城东带来了一次品质提升。 超高别墅项目浪琴湾，以 32020 万元 /㎡的价格低调内部认购，板块明星实至名归。 今年，世纪风情、浪琴湾、 水榭尚都 、君子何往。 直上青云。 直上青云，惟有德者居之。 12 东城 一品 、 天香四季花园 、洪城 东方国际、洪城 东公馆 „„ 等多个类型项目让整个城东板块显得热闹非凡。 “ 目前，城东的土地供应量比较大，而红谷滩的土地很少，新房供应量也正慢慢减少，放眼南昌，自然向东转移。 ” 拙正投资咨询有限公司总经理万彬表示，依托丰富的自然资源和强大的经济后盾，城东板块的高端产品将增加，价格也将拉伸。 象湖新城：尽显轻熟之美 关键词：配套 契机 称其青涩，实已 发展多年；说其成熟，还言之尚早。 原生态的象湖赋予了象湖板块得天独厚的优美环境，为象湖新城成为南昌最具潜质的人居板块打下了良好的基础。 但由于以往的生活配套、商业配套等设施的滞后，象湖新城一直处于不温不火的状态。 然而，随着 2020 年旧城改造全面展开、朝阳新城的深入开发，象湖新城即将面临新一轮的发展契机，其轻熟魅力也逐渐展开。 板块表现： 象湖板块的范围：南隔堤以南，雄溪河以西，赣江以东。 根据南昌市城市发展总体规划和象湖新城的控制性详细规划，整个象湖新城占地 28平方公里。 该板块中的 绿地兰宫 、 九里象湖城 项目已经售罄。 截至 11月底，象湖新城在售楼盘主要有 罗马象湖壹号 、 力高国际城 、南昌 居住主题公园 、 平安象湖风情 、江西 奥林匹克花园 )、 伟梦清水湾 、 保集半岛 、 幸福时光 、 景城名郡 、 南昌小商品城 等。 今年，幸福时光以 1970 套的销售套数位居榜首。 力高国际城、景城名郡等楼盘的销售情况同样异常火爆。 据同致数据分析， 2020 年截至 11 月底，象湖板块新推加续推，总体量为 万方，占全市供应量的 %，与去年相比，相差不大。 然而，其价格则从年初的 3177 元 /㎡一路上涨，到 11月的 4210元 /㎡，涨幅达 %。 业内人士分析， 2020 年旧城改造全面开展带来了巨大拆迁量，而魅力象湖也被赋予新的契机。 同时，在提高首付比例、加息、限贷等多重压力下，更多的置业者选择了性价比更高的象湖板块。 另外，作为连接象湖和市中心枢纽的朝阳洲板块的基础设施建设如火如荼，它的崛起，将在一定程度上带动整个象湖板块产品品质及整体区位价值的提升。 随着明年 天沐观湖国际 、恒大城和宁波银亿 地块等项目和房企的入市，象湖板块还将聚集不少人气。 市中心板块：价格高地供应洼地 关键词：万元时代 旧城改造 旧城改造，是今年市中心板块的大事件，大量刚性需求被释放。 而就近安家的习惯，让人们自然将眼光投向市中心，但受土地限制，市中心板块项目量较少，甚至出现 “ 有价无市 ” 的情况，房价自然水涨船高，市中心板块已经迈入 “ 万元时代 ”。 板块表现： 据同致地产统计，截止 11月，市中心居住商住用地共成交6宗，除一宗地块面积达到 亩外，其他 5宗地块面积均低于 45 亩。 而上月刚刚诞生的南昌楼面价 “ 地王 ” ，仅有 亩，恰恰佐证了，市中心的 “ 寸土寸金 ”。 除了土地供应量少，市中心板块的项目量也不多。 除去之前的旧项目，今年整个板块中只有 滨江一号 、 智通悦蓝山 等为数不多的几个新项目入市。 用同致地产副总经理吴志凌的话来说，市中心板块无疑是南昌楼市的价格最高表君子何往。 直上青云。 直上青云，惟有德者居之。 13 现。 根据同致地产给出的数据，截止 11 月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于南昌市商品房均价。 “929” 新政后的两个月，市中心板块的入市均价分别为 元 /㎡、 元 /㎡。 滨江一号 ,无疑是整个板块的绝对焦点。 项目热销、均价 14000 元 /㎡，也让其成为板块中名副其实的明星楼盘。 除此之外，智通悦蓝山、金域名都、 经纬府邸 等多个项目均为万元大盘，可以说，市中心板块 已经进入 “ 万元时代 ”。 市中心板块项目一直是大家关注的对象。 以 央央春天 为例，尽管一直未动，却没有被人遗忘，经常 “ 挑逗 ” 诸多人士的神经。 据了解，该项目预计将于明年 5月面市。 同样值得关注的，有位于佘山路的樟树林，此类创意地产项目将给老城区带来一丝新气象。 不少业内人士认为，明年市中心板块的土地、新房供应量依然较少，价格居高，并且多往高端、商业项目发展。 板块市场分析 区域内房地产代表特征 目前青云谱的代表楼盘主要有蓝天郡、上林春天、水榭花都、魏玛峰尚、博泰中心城等五个楼盘，这几大项目在 2020 年入市价格较高，已接近城中心板块房价，相比旁边的象湖板块则要高出将近 3000 元每平米，根据南昌市总体规划，青云谱区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。 随着世界级五百强家乐福集团在江西首个项目 —— 家乐福昌南国际购物中心已经开工建设，全国第一品牌万科地产与本土第一品牌恒茂地产的加入，让青云谱区的房地产迎来更大的发展机遇，形成规模与品牌效应，提高置业该区的吸附力。 1. 天集青云 明珠 天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。 占地 134 亩规划总建筑面积 16 万，其中住宅约为 万，商铺建筑面积约 3000，容积率为 ，绿化率 35% 青云明珠近期价格走势 记录时间 销售均价 备注 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均价为7600 元 /平米 20201215 6500 元 /平米 仅剩两套顶楼平层 140大三房在售，均价6500 元 /平米 20201111 5600 元 /平米 2. 水榭花都 水榭花都是天使集团在南昌打造的一个高档住宅小区，该项 目总建筑面积 万平米，约 1200 多套。 占地面积 万平米，在此能享受 100%湖视率的纯象湖都市全景生活。 整个小区有提条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景观的和谐统一，绿化率达到 48%。 小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求 水榭花都近期价格走势 记录时间 销售价格 备注 20200601 8500 元 /平米 高层 140150 三房和 170 四房在售，均价8500 元 /平米 20200504 8000 元 /平米 水榭花都高层电梯房在售，均价 8000 元 /平米左右 君子何往。 直上青云。 直上青云，惟有德者居之。 14 20200319 7500 元 /平米 高层电梯房在售，户型为 170 四房，均价7500 元 /平米，购房可享 3. 祥瑞蓝堡国际公寓 祥瑞蓝堡国际公寓是南昌市祥瑞房地产开发有限公司在南昌打造的一个住宅小区，该项目总建筑面积 万平米，约 520 多套， 万的占地面积，绿化率%。 两栋酒店式公寓为 18 层，布置在小区步行路口两侧，集中设置 90 平米一下的小型房；其余为 11F 或 18F 住宅布置于地块边缘，将中心围成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还布置着点式绿化，辅以园林小品等。 小 高层和高层的住宅的户型主要有 80130 多的二房和三房等 祥瑞蓝堡国际公寓价格走势 记录时间 销售价格 备注 20200828 基本售罄，目前二手房均价为 7650 元 /㎡ 20200406 6500 元 /平米 尾盘现房，在售电梯房房源后折后均价6500 元㎡。