中原地产某项目销售推广策略建议书(编辑修改稿)

中原地产某项目销售推广策略建议书(编辑修改稿)内容摘要：

层退台户型： 奇数编号（例 E1）为全上型；偶数编号（例 E2）为 一上一下型 ★ C 编号系列为 平层户型 标准错层户型（合计： 230 套，占 %） 编号 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 第 18 页 共 70 页 面积 (M2) 套数 38 40 24 26 16 18 16 18 16 18 退台错层户型 (合计： 18 套，占 %) 编号 E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 面积 (M2) 套数 2 2 2 2 2 2 2 4 平层户型 (合计： 182 套，占 %) 编号 C1 C2 C3 C4 C5 C6 面积 (M2) 套数 34 16 50 50 16 16 第 19 页 共 70 页 枫丹雅苑户型分布图( 一)3840242616181618 16 184341650 5016 162 2 2 2 2 2 20102030405060A1(121.78M2)A2(127.39M2)A3(138.74M2)A4(145.76M2)A5(128.48M2)A6(158.59M2)A7(121.57M2)A8(152.68M2)A9(126.53M2)A10(134.22M2)E1(225.56M2)E2(184.26M2)E3(158.33M2)E4(228.94M2)E5(203.83M2)E6(208.53M2)E7(180.43M2)E8(148.17M2)C1(119.98M2)C2(126.91M2)C3(94.24M2)C4(84.55M2)C5(44.33M2)C6(42.97M2) 第 20 页 共 70 页 枫丹雅苑户型面积分布图（二）% %%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50 M2 以下 90 M2 左右 12 0M 2左 右 14 0M 2左 右 16 0M 2左 右 18 0M 2左 右 20 0M 2左 右 20 0M 2以 上 第 21 页 共 70 页 二、项目的 SWOT 分析 S（ Strength 优势） 1. 处中心区辐射地带； 2. 周边环境优美，自然景观丰富，南眺香蜜湖渡假村、农科植物园，北靠 峰峦起伏的安托山山脉，空气清新，居住条件优越； 3. 处以住宅、科研为主的高尚综合居住社区，除拥有农科植物公园、香蜜湖等自然景观外，还有德式堡、国际网球中心、霸王农庄、名人俱乐部、水上乐园等娱乐休闲设施； 4. 建筑外观俊朗典雅，处处体现法兰西艺术精粹； 5. 法兰西风格主题园林特色鲜明； 6. 主导户型新颖独特，三错层设计令各功能空间布局更合理； 7. 小区附设国际标准幼儿园，且区内名校荟萃，有深圳高级中学、国际幼儿园、外语小学，文化氛围浓郁； 8. 独有小区私家路、法式会所、智能化物业管理为住户提供酒店式家居服务。 W（ Weakness 劣 势） 1. 地块狭长，小区规模小； 2. 于香蜜湖片区的位置相对较偏，无口岸、地铁优势； 3. 周边社区配套尚未完善； 4. 公交配套落后，乘车不便； 5. 目前未形成居住大社区环境，周边居住氛围不浓，人气未旺； 6. 连廊式设计有集体宿舍楼之嫌，影响楼盘档次体现； 7. 部分高层单位面对山坟； 8. 户型缺陷较多； 9. 容积率偏高； 10. 属远期楼花。 11. 目前工程形象进度不佳。 第 22 页 共 70 页 O（ Opportunity 机会） 1. 宏观经济回稳向好； 2. 银行信贷优惠政策出台； 3. 减税政策出台； 4. 存款利息所得税政策出台； 5. 中心区不断发展完善； 6. 今年七月公房上市政策出台，楼市有效需求 将逐步回升。 T（ Threat 威胁） 1. 周边同期开售楼盘多，且多为素质较佳之大盘，如振业翠海花园、万科金色家园等，竞争激烈； 2. 中心区热点楼盘多、影响大，瓜分市场份额，争夺有效购买力； 3. 紧邻楼盘为尾盘，有价格竞争压力； 4. 片区内仍有不少项目将陆续登场，市场供应量不断上升，后市不容乐观。 第 23 页 共 70 页 第三部分 项目卖点整理及定位整合 １． 位处传统的高尚居住社区 香蜜湖片区 １） 环境优美，是旅游资源丰富的理想的度假及居住区域 项目的周边自然景观丰富，有香蜜湖渡假村、 43 万平方米的农科植物园、花卉总汇、观光农场、 安托山等景观，绿化率高，空气质素好，环境优美。 ２）香蜜湖的高尚社区概念有利于提高本项目的档次 东海花园在九七年掀起了豪宅热潮，继而在香蜜湖片区相继建成了一批高档楼盘，树立了高档社区的形象。 可以说，在罗湖有银湖，在福田有香蜜湖，这有利于本项目档次的提升。 ３） 最靠近福田中心区的高尚社区，市场知名度高 小区位于福田中心区一级辐射区 —— 景田片区与二级辐射区—— 香蜜湖片区的交界地带；香蜜湖片区作为最靠近福田中心区的知名高尚社区，东海花园、香榭里花园、东方玫瑰花园等高档楼盘形象深入民心。 随着中心区及周边地区规划开发的不 断发展与完善，该区的升值潜力日益显现。 ２． 国际化社区配套初具规模 香蜜湖片区有许多高档的国际化配套设施。 如其西边的法式网球中心，澳式观光农场、植物园，欧式的天主圣安多尼堂，南边的日本式高尔夫球场，东北边的欧式万科城市花园，北边的美式山姆会员店，以及中部的泰式香蜜湖渡假村等，这些设施的存在使得香蜜湖片区真正成为一个名符其实的国际大社区。 第 24 页 共 70 页 ３． 建筑、园林及会所设施处处体现浓郁的法兰西风情 建筑外观设计以饱含法兰西风格的工笔手法，明快、简洁、完整地勾画出独特的建筑外立面，无论是顶部的塔 楼穹顶、退台处理，还是裙楼的门柱形式、园林规划，无不体现出浓郁的法兰西风格和品位，从而给人以典雅、豪贵的视觉感受。 而小区独特的法式会所设施，如陶艺馆、法式音乐泳池等更进一步地体现了法兰西风格所在； ４． 独特的“三错层”户型设计，“错层居住空间新概念”卖点新鲜 户型设计上以错层户型结构为主，利 用错层将餐厅、客厅、 卧室等从空间上进行合理分布，将住户三个不同的生活空间有效地、适度地分隔开来，既满足了住户个性化追求，又增加了住宅的私密性。 同时宽敞的主人房带衣帽间及书房，从实际意义上体现了“以人为本”的建筑设计理念。 ５． 完善的小区配套 小区附设国际标准幼儿园（共 9 个班）；独有小区特色私家路；法式会所设施包括陶艺馆、法式音乐泳池、便利店、健身房等；智能化物业管理为住户提供酒店式家居服务；宽频网络接口直达每户；区内更设大型地下车库。 ６． 智能化住宅 小区融合了当代最新的网络技术成果，配 备了富有时代特征的 3A 系统，分别为小区安全自动化，小 区通信自动化及小区管理自动化等，住户生活写意浪漫。 ７． 名校荟萃，文化氛围浓厚 片区内名校荟萃，有贵族精英式高级中学、国际幼儿园、 第 25 页 共 70 页 外语小学、深南中学等，便于区内住户的子女入学。 ８． 2020 年地铁竣工有望缓解交通不便 香蜜湖地铁站落成后，香蜜湖片区交通建设滞后的不利形象有望改善。 ９． 发展商实力雄厚，富创新精神，追求精益求精 本项目的发展商 —— 深圳长江兴业发展有限公司，有多年的房地产开发经验，曾成功开发了集写字楼、住宅、商场为一体的综合性物业 —— 深圳世贸广场，这是深南大道上著名的标志性建筑之一，也是九八年深圳楼市的综合性明星楼盘，在深圳市享有较高的知名度。 ★ 物业定位 根据中原对深圳市区尤其是香蜜湖及景田片区的房地产市场的调查分析及预测， 结合枫丹雅苑自身的状况及卖点，切合目标客户群需求的特点， 物业定位为： 香蜜湖畔法兰西风情的三错层高科技居庭 ★ 客户定位： 根据之前提交的项目定位分析报告中的相关结论，结合枫丹雅苑的具体情况及当前的市场特征，中原将本项目的目标客户群定位如下： （一）内外销比例 第 26 页 共 70 页 根据项目定位分析报告的 分析得知，枫丹雅苑的内外销比例为： 内销 ： 外销 = 9 ： 1 ★ 客户定位细分 中原在之前提交的物业定位分析报告中，已将枫丹雅苑的主要目标客户锁定为 高级白领阶层 ，现根据项目的 物业风格 和 户型特点 ，并结合之前的客户需求特征分析的结果进行分析后，中原将枫丹雅苑的目标客户相应细分如下： 平层单位 ：以工作地点在福田区的中上阶层白领为主 （实际用家，来深时间不长，一次置业为主）。 错层单位 ： 1） 福田区、罗湖区的三资企业管理人员，尤其是景田片区住公房的政府官员 随着房改政策影响的日渐深入，拥有政府福利住房的政府高级 官员，由于收入较为稳定，且有一定的经济基础，有将现住的公房上市，转而购买优质商品房，改善家居环境的倾向。 故此，这部分客户的亦很有可能成为枫丹雅苑潜在买家。 2） 高新企业高级技术专家 枫丹雅苑地处香蜜湖片区，紧邻新中心区，临近华侨城、南山高新技术产业区。 这些地区的公司企业中的高级技术专家，收入水平较高、文化素质高、注重物业的形象和个性化品位，是本项目的准目标客户。 3） 证券金融界高 级 年轻技术专家 第 27 页 共 70 页 4） 私营企业老板 第四部分 销售时机与销售阶段安排 一、 销售时机建议 一个项目推售的成功与否是与其 销售时机的把握密切相关的，销售时机把握准确与否，直接影响到项目的销售与推广效果。 只有把握好销售时机，才能实现预期的销售目标，否则会对全盘的策划销售造成不利的影响。 作为远期楼花，本项目现时可供买家作购买决策因素的有形促销工具，如售楼处、示范单位、楼书等皆未完全到位，这在客观上对于本项目在短期内开展销售工作是非常不利的。 当前买家已越来越成熟理性，其对物业的结构、景观环境、交通配套等要求也越来越严格，若本项目不具备认购的前提条件而仓促入市，市场将不会做出积极的反应，如果初期阶段没有开好头，会减低市场对 本项目的新鲜感，对日后正式发售工作造成困难，起不到预期的轰动效应。 根据本项目的工程进度、售楼处与示范单位之修建工期及市场的发展趋势， 中原建议： 2020 年 6 月 16 日作为本项目内部认购的开始日期。 二、 销售阶段安排 中原建议将整个销售推广过程分为以下 4 个阶段，每个阶段将采取不同的、具针对性的销售推广策略。 第 28 页 共 70 页 阶段 名称 时间 销售目标 第一阶段 内部认购期 200/6/162020/6/29（为期 2 周左右） 总套数的 10%（ 43 套） 第二阶段 公开发售前期 2020/6/302020/8/30（为期 2 个月） 总套数的 25%（ 108 套） 第三阶段 公开发售中期 2020/8/312020/11/30 总套数的 45%（。