马家堡老年公寓可行性报告(编辑修改稿)

马家堡老年公寓可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

会所设计与布置 社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。 所有会所都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。 会所配套用房占总建筑面积 5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的 3%。 （七）园区内环境规划设计  园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。 老年人，特别是 60～ 70 岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。 主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。  整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。  园区内修建大型 、 具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受， 发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。  完善的步行交通系统。 步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。 完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿河（ 沿公园 ）设置蛇 7 行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离 200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。 道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。  为保证 景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。  整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次 多样化景观体系。 同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。 （八）单体建筑设计  建筑结构： 高 层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层： 高 层为 20层，小高层为 11 层，底层架空（底层建筑面积的 30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通 透，架空层层高不低于 3米，最好能达到 米，有利于提升物业档次。  采用中央空调集中供暖，分户计费，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。 “三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。  隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。  房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。 （九）户型及户型面积控制 户型主 要是一房即单间和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理。 一 房面积控制在 3545 ㎡ 左右， 分为单人豪华间（面积 35平米）和二人标准间（面积 45平米）。 二房面积控制在 55 ㎡ ， 分为二人豪华间和 4 人间。 一房 占总套数的 60%(其中单人豪华间占总套数的 40%，二人标准间占总套数的 20%)， 二房 总数 占总套数的 40%（其中二人豪华间和四人间各占 20%）。 （十）车位、 商业配套的设置  在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米 4个车位的标准设置，方便车辆停放。 道路布置：在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。  商业配套设置按商业步行街物 业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。 四、 项目合作及经营管理模式 本项目拟采用合作开发 经营 模式。 丰台区政府以本项目地块作价入股，参与分红，不参与经营管理； 丰台区政府 有义务协助 **实业集团 完成 在项目开发 8 建设及经营管理过程中的银行贷款、融资等方面相关事宜。 **实业集团负责项目建设及建成后老年公寓的日常经营管理。 五 、项目投资成本核算 （一）项目投资与成本费用估算 地块项目开发假设条件  规划用地总面积： 90 亩 ， 60000 ㎡  规划总建筑面积： 150000 平方米  土地用途：住宅用地  使用功能：居住养老  建筑形态：以 高 层为主，小高层为辅，底层架空  建筑结构：框架结构  建筑高度：控制（ 高 层） 60 m — （小高层） m  综合容积率：  绿化面积： 30%  总户数：约为 4373 户，  总人口：约为 12244 人  室内精装修标准：按 600元 /平方米计算  房屋租价 ：其中小高层 一房 4000元 /月 ， 二房 5000 元 /月 ；高层一房 3000元 /月 ， 二房 4000 元 /月。 项目面积规划 表 5— 1 经济 指标 总建筑 面积 住宅面积 公建 面积 商业 面积 可 出 租 面积 高 层 小高层 商业 高 层 小高层 数量 567200㎡ 257600㎡ 110400㎡ 20xx0㎡ 120xx㎡ 214667㎡ 101200㎡ 120xx ㎡ 备注 含架空层面积 总建筑面积% 总建筑面积% 总建筑面积 5% 总建筑面积 3% 总建筑面积% 总建筑面积% 建设开发成本估算  前期费用 表 5— 2 序 号 费用科目 金 额 9 1 土地费用 120xx 万元 2 土地出让金 2400 万元 3 拆迁管理费 200 万元 4 三通一平 5 城市基础配套费 3200 万元 6 总规划设计图（详规） 32 万元 7 施工图设计 400 万元 8 园林景观设计 万元 9 人防费 960 万 10 消防建审费 200 万元 11 抗震费 2 万 12 白蚁费 48 万元 合计 万元  中期费用 表 5— 3 序 号 费用科目 金 额 1 建管费 78 万元 2 地质勘探费 32 万 3 质量监督费 万元 4 施工监理费 260 万元 5 桩基费（综合取费） 2400 万元 6 招标费 万 元 7 土建施工费（综合取费） 26000 万元 8 水电、消防安装施工 1400 万元 10 9 室外排水工程 （含水循环系统） 1000 万元 10 室外道路工程 1200 万元 12 绿化景观工程 万元 13 水增容 640 万元 14 电增容 800 万元。