花都商业调查研究报告(编辑修改稿)

花都商业调查研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

花都金锣湾 14 广场。 项目商业部分总建筑面积约 1 万平方米，共三层，每层都有通道与金城广场进行对接，其它为住宅部分。 项目配有 20 多停车位，但多数为后面住户使用。 项目位置距路面约 6 米左右，中间位置可用于停车场使用。 二、项目地理位置。 金锣湾购物中心地处花都区的商业干道秀全大道和建设路的交汇处，是花都区核心商圈所在。 东邻花都体育馆，西连广州火车北站和花都客运站，北有文苑购书中心，南靠金城购物广场，地段优势非常明显。 三、交通状况 项目所处位置交通网络四通八达，城区主干道建设路就在项目前面，秀全大道从项目左边穿过。 区内多路公交车经过项目所在地，可以连接项目与城区各处，优越的交通网络为项目的旺盛经营奠定了基础。 四、商业能见度状况 商业建筑能否容易找到是商业开发成败的 一个关键因素，尤其是大型商业建筑。 因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。 金锣湾购物中心由于位于建设路的东侧，只有一面临街。 商业能见度不及金城广场位于交汇路口处优越。 人流只有在建设路的西侧位置才能比较清晰的看到金锣湾购物中心。 此外，金锣湾购物中心的入口不是很明显，加之临街多家大型的品牌店的存在，较大程度的影响到人流对金锣湾购物中心的注意力，从而不利于吸引人流。 花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 15 五、日照情况 ： 日照情况对商业经营也非常关键。 项目所处地路面呈直线南北走向，路面宽约 15 米，两 侧行人道各宽 2 至 4 米不等。 中午 11： 00— 16：00 时段日晒严重 ,这对行人的行走速度和停留时间造成很大的影响 ,此时人们为了避阳需要更多的选择在建设路西侧行走。 六、项目经营状况 业态搭配单一，档次偏低。 层别 经营档次 经营业态 一层 中低档 服装服饰、鞋帽、精品店、化妆品、小饰品 二层 中低档 服装服饰、鞋帽、箱包、儿童用品、小饰品 从本项目经营业态类型看，总体上都以服装服饰为主，以其它日用品为辅。 从经营档次看，都是面向社会中低收入人群为主，其中外来打工人群是本项目的主要客户群，所以本项目经营档 次偏低。 项目租金状况 金锣湾部分商铺调查统计情况 序 铺号 经营 场所来源 租金 /买 面积 备注 花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 16 号 项目 入价 （平方米） 1 203 铺 女装 租 1500 30 位于中部，反映管理费高 2 219 铺 鞋 租 1700 30 位于楼梯口及与金城通道口处 3 204 柜 女装 租 700 6 外来打工者购买居多 4 209amp。 218柜 童装 租 1500 14 生意很好 5 227 铺 女装 买 13 万 12 位处与金城通道转口处 据金锣湾商业管理中心介绍，以及调查人员调查得知。 金锣湾购物中心的商铺租金 水平与紧临的金城广场有较大的差距。 项目一楼的平均租金水平在 40 元 /平方米，而二楼的租金却反常的较之一楼租金水平高达 50 元 /平方米。 分析认为，这主要受到金锣湾购物广场的人流导向系统不科学和能见度较低以及内部铺柜规划不合理影响。 项目商业气氛状况 A、交通和出行方式 花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 17 根据观测发现，前往项目区域的消费者大部分以步行到达和乘坐交通巴士；其次是骑摩托车和小汽车。 从商业气氛观测表反映主要商城的轿车停放率的平均得分为 分，属于低水平。 分析认为这主要是因为项目区域处于居住区较为集中地段以及项目区域相关停车设施不完善 导致。 （ 详 见附表） B、着装水平相对较高，购物时段比较集中 观测发现项目周边区域的人流的着装水平都较高平均达到 分。 主要因为年轻女性居多约占 65%；而选择购物的时段也比较集中在下午 4 到晚上 8 点时段，上午的购物气氛及成交率都比较底 (详见附表 ) 本项目与广百百货经营状况对比 金锣湾购物中心 广百百货 地理位置 建设路与秀全大道交汇处 秀全大道中段 档次 中低档 高档 经营业态 服装服饰、儿童用品、箱包等 化妆品、床上用品、服装服饰等 经营现状 场面较旺，商铺出租出售率100% 场面冷清，二层 已有一半商户撤走 发展趋势 商铺价格有提升空间 部分商铺已撤走，经营现状花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 18 不容乐观 由上表可见，广百百货经营状况已经走下陂路，在花都经营高档商业的空间较小，而如金锣湾之中低档商业在花都的生存空间较大。 分析原因认为，花都主要人口结构以本地农民和外来打工人群居多，而这部分人群收入一直偏低，他们的消费对象以中低档商品为主。 另外，花都离广州太近，高消费人群消费时都到广州大市场去了，留给花都的只是小部分消费群。 第五部分：项目 SWOT 分析 一、项目优势： 地处花都核心商圈，地段升值空间巨大 项目位于秀全大道与建 设路交汇处，是花都区商业最繁华地段。 随着花都整体经济的增长，城市面貌不断改善，以及广州经济圈的扩张对花都商业的带动，项目所处地段升值空间巨大。 政府为加快城市化进程，着力打造核心商圈并扩大辐射范围 20xx 年花都政府为促进城市发展，出台了许多优惠政策并起到了良好的效应，世界 500 强企业就有 7 家落户花都，为花都区核心商圈的扩张奠定了基础，为城市的进一步繁荣注入活力，对花都的城市化进程建设拉力明显。 项目周边居住氛围浓厚，消费能量巨大 项目周边一平方公里内聚集了花都约 50%的人流，政府机关密集，外企、私 企及服务型单位众多，居住小区错落其间，形成了强大的消费花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 19 群体，并随城市的扩张而进一步攀升，巨大的消费势能对本项目的繁荣起到良好的推动作用。 交通网络四通八达，为消费群体的聚集与疏散奠定基础 项目所在地交通网络呈网状分布，外围道路有城市主干道建设路和秀全大道交叉而过，广州火车北站和花都客运站坐落于项目西边约 500米处，形成强大的外围交通网。 内部公交线路众多，区内多路公交车途经项目所在地，为花都的消费群体提供良好的交通环境。 二、项目劣势 花都商业尚处于中档偏低水平，制约了项目向高档发展的空间 目前花都的 商业模式都处于中档偏低水平，主要是市场消费水平有限促使了商业经营只有建立在以市场需求为导向的基础上发展，而中低档的经营模式所带来的商业利润制约了商业价值的提升，同时也制约着项目向高档发展的空间。 项目规划布局不合理，对整体经营水平的提升产生阻力 从调查发现，本项目对整体经营的相互协调性不强。 一二层的规划布局对三层的经营带来许多不便，首先是电梯布置不符合商业整体经营的特性，没有从利于消费者方便购物和防止商业死角的方面考虑；其次是商场内通道设置和柜台设置不够理想，较窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易 给消费者制造压抑感。 由以上内在动力的作用下，一定程度制约了商场整体经营水平的提升。 项目能见度较低，在商业受众度上受影响 项目只有一面临街，而且周边品牌名牌店的广告牌林立，而且金锣湾花都商 业调查研究报告 凌峻 .中国 花都金锣湾 20 购物中心的门面设置也较小气，一定程度上分散了消费者对项目的注意力，缩小了项目的受众度，从而造成一定量的客户流失。 三、项目机会 广州大经济圈扩张，花都商业面临重新洗牌 广州预期在未来十年内打造三层商圈，将新建十大商业网点，为促进广州大都市商业圈的形成提供保障。 辐射范围涵盖周边各区，花都面对广州大都市商业圈的冲击，本地。