关于建设无锡市明发商业广场项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)

关于建设无锡市明发商业广场项目投资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

） 项目规模： 容积率： 项目用地面积： 330 亩 项目建筑面积：大约 50 万平方米（包含低下部分） 项目投资： 投资金额：约 18 亿人民币 投资形式 ：港资独资或合资兴办 项目发展商：明 发 集团（香港）有限公司 项目概况 无锡明发商业广场项目定位于无锡市惠山新城南区，北环路以北，惠山大道以东，天元路以南，地理优越，交通便捷，周围基础设施完善。 它是以当地文化与自然环境为北京，集商业、居住、餐饮等多种功能的新型城区。 建设用地面积： 平方米；地上建筑面积： 325114 平方米；地下建筑面积： 129352 平方米。 规划为集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。 其中商业地上三层，地下一层，公寓十一层。 通过该项目的推出必将确立其商业中心区的优势， 激发都市活力，强化商机，使其成为无锡的新商业中心。 10 规划设计原则 统一原则： 强化商业街的完整性与统一性，强化主力店与商业街的联系，以风格统一的环境设计规划整个项目。 以人为本的原则： 贯彻以人为本的原则，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。 文化原则： 努力提高文化品位，提炼欧洲商街的符号、载体、精心设计小品与绿化，并通过空间变化、屋顶形式等建筑语言展示历史，增加文化情趣。 11 精致的原则： 从整体到细部设计遵循典雅、精致的原则，并延续一定得文 脉及本土特色，以环境自身的特色体现商业气氛。 12 总体规划设计 无锡明发商业广场是集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。 本项目所处的地理位置、建筑本身的规模、高品质建筑风格和人性化设计的精美环境的塑造决定该项目建成之后将成为该地区的标志性建筑物。 所以我们在设计中充分考虑到该鲜蘑菇的重要性，在合理解决交通、功能的前提下吸收国内外先进的设计和理念努力创作，精心打造无锡地区具有地标性质的商业建筑。 广场 方案规划了一个中心主广场，主要是聚集周边地块的繁华人气，将聚集地消费群体自然而然地引导到商业 街去，同时提供城市一个优雅的公共休闲娱乐广场。 大型商场 基地的不同地块方位，我们规划了三个大型购物商城，这样大体量的建筑形成犄角之势， 13 通过内部步行街的联系组织起到纵深、垂直方向引导人流的作用，大商城与整个建筑在功能上互补，又有利于充分利用开发基地。 而几个特色主力均为中等体量建筑，分别设置与用地四周，通过多个空间商业节点和弧状步行街，最大限度的争取店铺的临街面，使主力店与商业店铺指尖人流互相穿插，共享空间节点，大大提升了商业价值。 街道空间的组织与计划 为打破以往商业步行街线空间的单调和市民逛街无休闲文化的缺点，在每条商业步行街上都设置了大小不一的广场空间节点。 广场空间与街道线形空间的有机组合，形成了点、线、面结合，丰富而有序的商业空间形态，取得了空间收放有序，景观变化丰富的效果。 主题广场的设置使街区的整体艺术效果和人文活动有机的融为一体，为人们提供了休息、观赏、交流的活动场所。 店面设计高度处于近人尺度，每个店面的店招和门面装修统一设计，统一风格。 现代POP 广告牌，增加商业街的氛围。 既考虑夜间装饰设计效果，同时要兼顾白天的景观。 14 建筑设计 无锡明 发商业广场是集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。 项目本身所处的地理位置及其综合性决定建成将成为无锡最具活力的购物中心。 功能分区 在建筑整体中合理的解决购物人流、商业广告、标识、商业货流等商业建筑元素之间的关系，合理处理主力店与商业步行街之间的关系，按功能分区分为三大主力商城（超市、建材城和百货），地上商业店铺（三层），地下商业店铺（一层），设备用房（地下一层），地下车库（地下一层）等几部分。 商业氛围的营造 在建筑中，广场空间、街道线性空间与建筑本身的结合，得到了空间的收放有序、景观变 化丰富的效果，并有效 的顺其自然的引导人流进入商场。 同时广场起到调节大量人流的功能。 建筑内部精心设计了规划两条：“超市 —— 街 —— 中厅 —— 街 —— 商城”的商业流线，透过顶部的玻璃商业步行街可享受到阳光与绿化的亲切。 在商业环境设计上突破国内商业街 15 空间，市民逛街无休闲之处的缺陷。 在中庭广场、商业步行街中设置了花坛、树标、喷泉、雕塑、建筑小品等元素，创造出 一种 更为舒适、高质量的、以人流动线为设计重点的购物、休闲环境。 人们在这里可以自由的购物、休憩 、交谈、欣赏雕塑或观看街头演出。 它不但满足了人们的多种物质生活需要，同时还为人们提供了一个更为舒适的、自由自在的休闲交往空间，成为了“时间消费”的大众活动场所。 空间及形体构成 大主力商城的位置分布及弧形步行街的设置有很强的向心性。 并在适当的位置根据商业布局及功能要求开口，设置下沉广场，结合步行街及空间节点，使建筑空间形成互有穿插相有联系的关系，结合屋顶形式及步行街的退层处理，加强竖向空间结构的向心性和聚合感，达到与历史文脉的和谐统一。 内外建筑装饰材料 主要建筑装饰材料以欧风街商业建筑的立面处理手法为主，打破传统商业建筑材料的单调，利用立面上的基本 构成元素，组合不同建材加以变化。 主要立面建材采用建材如：石材，传统涂料面砖的同时，也大量运用金属漆、金属板和玻璃现代建材。 铺地以耐用防滑的材料为主，并加入大量的绿化小品，使建筑更具亲和力。 16 经济技术指标 总用地面积。