山水雅居营销策划报告(编辑修改稿)

山水雅居营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

均显示好，对整体的房地产开发提供了良好的基础。 2） CEPA 协议：粤、港、澳签署的 CEPA 协议，贸易互惠一体化的推行，使三区经济日益趋同，而紧邻香港经济发展较早的常平将成为最大受益者。 3） 城建规划： 东部工业园的规划，及常平镇城建重心的东移。 威胁 1） 供给集中：同片区同档次楼盘的推出量巨大，同质化十分严重。 2） 紧邻民宅：对面为村民民宅，影响高层视野。 总结：本项目的优劣势明显，没有特别的优势，易落入周边楼盘经营俗套，建议本项目走差异化道路，建立项目庭园造景及小区内设施独特的品牌优势，劣势主要来自于北面的常马路及一路相隔的农民房，建议使用双层隔音玻璃窗规避这一劣势。 （三） 项目的发展建议 项目差异化建议 赋予社区园林中国传统文化的内涵，用诗词点缀、社区内布置背景音乐； 规划水中按摩泳池、桌球乒乓球室，突出本项目健 康概念； 首创社区小型图书馆屋顶天文观星台及儿童智力开发中心，强化本项目的人文特点； 设立树上鸽笼，饲养白鸽群及建立蝴蝶生态馆，促进小区亲子邻里互动，营造本项目悠雅内涵； 高质量的建筑用材、古典高雅的外立面风格（参考如黄江棕榈泉）； 国际化物业管理服务，细致、标准化； 营造具有高雅的生活方式 程序化的贵族式服务优雅而高贵； 高尚社交空间； 足够体面的小区形象和入口大堂； 充分尊重隐私； 环境景观建议 环境景观水景庭院为主，延伸之各建筑物，设计空中花园，构成立体化的环境景观； 采用中国传统的江南式庭院主题风格 ，中国古典园林是风景式园林的典型，是人们在一定空间内，经过精心设计，运用各种造园手法将山、水、植物、建筑等加以构配而组合成源于自然又高于自然的有机整体，将人工美和自然美巧妙地相结合，从而做到虽由人作，宛若天成。 这种“师法自然”的造园艺术，体现了人的自然化和自然的人化，使园林属于写情的自然山水型。 它以自然界的山水为蓝本，由曲折之水、错落之山、迂回之径、参差之石、幽奇之洞所构成的建筑环境把自然界的景物荟萃一处，以此借景生情，托物言志。 中国古典园林还将中华民族的性格和文化统统表现了出来，如端庄、含蓄、幽静、雅致等。 它使人足不出户而能领略到多种风情，于潜移默化之中受到大自然的陶冶和艺术的熏染。 配套设施建议 小区配套 会员制双功能会所：游泳池，包括室外大型泳池和儿童戏水池、室内恒温泳池；超市；考虑幼儿园的设置或联合附近优质幼儿园，专车接送。 楼宇配套 进口名牌高速电梯，如进口三菱； 车位，实际车位大于 1： ， IC 卡一卡通智能管理； 卫星电视接收系统； 双路供电系统； 变频供水系统； 户式中央空调系统； 以安防和商务信息化为主的智能化配套。 智能化 信息智能化系统，局域网和宽带接入，为住户提供便捷的 INTERNET 上网、小区管理和沟通； 安防智能化系统，包括自动和手动报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统，包括局域网网上沟通、远程超表； 小区集控中心。 物业管理建议 物业管理特色 引进国际知名品牌物业管理公司或顾问，以国际 ISO9002 质量认证为标准；如戴德梁行、英国威格斯。 以先进的管理技术，突出品牌； 提供真管家服务，体现欧洲细腻的服务风格； 体现欧洲管理特色：严格的管理制度，严谨的工作作风； 突出中国传统风格：包括大堂布置、功能安排、礼仪程序、工服式样等； 结合东方式人情管理。 建议提供服务 联合服务中心 ：代理代办函件、包裹邮寄、铁路航空货运及票务服务； 家政服务：钟点工室内清洁、接送儿童上下学、保姆服务、缝纫和其它便民服务； 日常生活服务：申报户口、申请订报送报、送牛奶、送花、快餐、送餐服务等；家庭水电设施维修； 商务服务：代理住户打字、复印、传真及其它咨询； 小区计算机联网服务：计算机服务、网上沟通，传达信息及其它网络服务； 托管服务：代理出租、收租、外出托管； 保安 24 小时巡更； 交楼标准建议 精装修厨、卫 +户内空调 +户内热水器 +环保型轻质隔墙 项目 内容 室内地面 复合地板 室内天花 涂 ICI 室内墙面 涂 ICI，环保型轻质隔墙 厨房（地面） （墙面） （厨柜） 高级防滑地砖 瓷片到顶 高级厨柜、厨具 洗手间（地面） （墙面） （洁具） 防滑地砖 瓷片到顶 进口名牌洁具（洗手台、抽水马桶、淋浴间、按摩浴缸）毛玻璃淋浴隔屏 门（大门） 防水防盗门 （室内） 无 阳台 防滑地砖 窗台 花岗石台面 电 安全暗线、电插座、开关、预留灯位 水 卫生间、厨房、洗衣机位给水（冷热水管）及排水管道、水喉安装到位，户内热水器 通讯 客厅及每个房间专配电话线路出口 客厅及主卧室均配智能化网络插口 冷气 户内中央空调 电视 客厅及主卧室均留有有线电视插口 公共部分装修标准建议 项目 发展商的交楼标准 入口大堂 天花 轻钢龙骨白石膏板吊顶 墙面 大理石 +乳胶漆 地面 人造石 设施 成品不锈钢信报箱 一楼电梯厅 天花 轻钢龙骨白石膏板吊顶 墙面 白色乳胶漆 +大理石 地面 人造石 标准层 电梯厅 天花 乳胶漆 墙面 乳胶漆 +局部造型 地面 防滑瓷砖 走廊 天花 乳胶漆 墙面 乳胶漆 +局部造型 地面 防滑瓷砖 消防楼梯 天花 乳胶漆 墙面 乳胶漆 地面 人造大理石 三、 项目定位 市场定位 项目定位之基准 地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。 所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。 一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和条件，其次是其未来建筑价值之核心因素之一。 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。 具体如下表： 影响因子 单身公寓 普通住宅 中高档住宅 豪宅别墅 中高档住宅附 加说明 A、对公共交通的 依赖性 很强 强 一般 弱 不宜闹市区人员混杂区 B、对噪音及环境干扰的适应性 强 较强 弱 很弱 不宜临货运交通快速干道、高压线等。 C、对大气环境的要求 低 不高 高 很高 不宜临近污染性工厂、闹市 D、对小区（菜市场）配套要求 高 很高 较弱 弱 不宜商场上加住宅 E、对周边自然及人文景低 一般 高 很高 观之要求 F、小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 G、建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 H、容积率、覆盖率要求 无 一般 低 低 I、对休闲空间、绿化要求 无 一般 高 很高 J、景观要求 无 一般 高 很高 从上表来看，本项目地块 具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子 ，但如何挖掘中高档住宅和豪宅、别墅等所需要的最重要的因素 —— 区域景观资源，是我们在物业市场定位中最为重要的一个问题。 本项目的市场定位原则 —— 最大化的发掘旅游风景区地段唯一性的价值 —— 最大化建立差异化竞争优势，避免劣势，以降低专业风险 —— 最大化突出本项目营造的水景园林，赋予中国传统的江南文化内涵 本项目的市场定位：常平首席健康、生态、人文、网路社区 定 位诠释： （ 1）、健康、生态、人文社区主要是两方面的含义。 一方面我们不拒绝选择豪宅的人们，因为生态社区的定位是具有包容性的；另一方面我们的最终用户包含了租户，买家买到的是一种可自住可保值的产品，本项目周边的人文特征是具有投资性的或第二居所性质的。 （ 2）、虽然目前部分楼盘在推广中带出生态人文的概念，但是我们发现所有的推广都没有真正的落到实处，且缺乏实在的价值支撑，本项目的地块在“人文”这个方面是最有发言权的，是本项目地段的价值体现，五星级酒店及隐贤山庄吸引众多的商客，容易建立起差异化竞争优势，同时规避了来周 边普通欧陆风住宅的直接竞争。 （ 3）、与东莞市打造生态名城，文化新城的宏观战略保持一致，迎合了常平的“绿、水、城共生共融”的生态城市规划目标。 （ 4）、“常平首席的”说明我们是游戏规则的制定者，在部分程序上可以弥补产品的不足。 给了我们机会赚取超额利润，但推出时机的不成熟性要求我们继续保持理性。 （ 5）、在迎接网际网路普遍登陆每个家庭的同时，我们预知未来网路将是生活中不可或缺的一项必修课程。 因此，建议打造常平首创网路社区。 综合以上，本项目的此项目定位其实质上是一种市场占位策略，她不同。