工业abs项目可行性研究报告(编辑修改稿)

工业abs项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

股票等有价证券投资以分散投资风险。 另一方面， REITs 必须将大部分的收入（美国，新加坡以及香港都规定在 90%或以上）作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入 ；在美国 REITs 的经营业务通常被限 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 12 页 2020810 制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱 参与房地产业的投资。 由于 REITs 是以证券化方式来实现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以随时在市场上买卖证券，有助于资金的流通，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；上市交易的 REITs 较房地产业直接投资，信息不对称程度低。 而且 REIT 经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高。 我国发展房地产资产证券化产品的时机已经成熟 以上分析可见，建立房地产投资信托基金，有利于我国房地产业的健康发展。 发展 REITs可以使房地产企业减小 债务负担，有利于房地产企业规范运作，并且有利于房地产行业内部结构的优化；同时，发展 REITs 可以汇集大量的基金投资于房地产业，有利于增加房地产市场的投资需求，活跃房地产的一、二级市场，促进房地产市场的发展，使中国房地产尽早进入资本运营，发展资本市场；此外，房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道。 其特有的运行机制可以保证集中大量的社会资金，从而产生相当大的市场强度与规模经济，具有较高的投资回报和相对较低的投资风险，是一种比较理想的投资资本市场的工具。 我国正面临着在更大范围内和更深入地融入 世界经济，在全球经济普遍处于低潮而我国经济稳定发展的时期，中国房地产的保值增值能力对于外国资本具有较大的吸引力，目前中国有巨额的不良资产，其中有相当的一部分是房地产。 这一庞大的不良资产将会吸引国外的REITs 基金管理公司进入中国的 REITs 行业，同时也会吸引到国际级的投资银行。 之后则可通过吸收国际资本和国际经验将房地产不良资产转化为优良资产。 无论 REITs 的触角是否已经探寻到中国房地产资本市场的脉息，国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场，对房地产信托的发展起到一个巨大的推动作用。 随着中国金融体制 的改革，土地使用制度的改革和住房制度改革步伐的加快，随着法律逐步的完善，产业投资基本法未来的出台，随着国内的房地产评估、金融体系以及房地产业的财务体系与与国外房地产基金评估指标体系的接轨，房地产信托终将会成为我国房地产金融体系中的新主角。 四、 政策支持 通观所有已经和正在筹划 REITs 发展的国家和地区，无不将立法作为发展 REITs 的首 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 13 页 2020810 要条件。 比如新加坡、日本、韩国、香港和台湾，都是在原有相关法律已经比较完备的基础上，通过长期研究制定专项法律。 有的在 REITs 法律制定公布以后好几年才正式批准发行相关产品上市。 而 美国更是因为原来的证券法、投资公司法（规范共同基金）、投资顾问公司法等都相当细致完整并无缝衔接，才使得 REITs 在美国能够数十年健康发展。 在我国，资产证券化同样需要政府的支持和推动。 把正确的政策上升到法律，完善和修改现有的相关法律，是使资产证券化从试点走向正常运作的关键，也是 REITs 能够健康生存和发展的前提和当务之急。 因此， REITs 在中国的生存首要的是法律制度框架。 20xx 年 3 月以来，根据国务院领导同志的批示精神，成立了信贷资产证券化试点工作协调小组，借鉴国际经验，结合国内具体情况，紧张工作，制定了 一系列政策法规，为试点工作创造了条件，也为今后发展奠定了基础。 20xx 年 12 月，证监会颁布《证券公司客户资产管理业务试行办法》，为企业资产证券化提供了法律依据。 20xx 年 5 月，证监会颁布《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》，批准证券投资基金投资资产证券化产品。 证监会制定的这些政策，满足了资产证券化试点交易的需要。 此外， 预计证监会将于近期颁布专项办法，规范资产证券化业务。 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 14 页 2020810 第二节 资产证券化整体方案 一、 资产证券化整体方案 第一步 发起设立领锐资产管理有限公司作为 SPC（特殊目的公司） 通过股份募集 ，设立领锐资产管理有限公司（以下简称 “领锐 ”）作为 SPC 收购资产，物业资产归于 SPC 名下， SPC 获得稳定的物业租金收入。 第二步 发行 ABS 根据中国证监会颁布的《证券公司客户资产管理业务试行办法》，设立 “专项资产管理计划 ”，以领锐资产管理有限公司（领锐）为管理人，向合格机构投资者发售资产支持受益凭证募集资金。 计划设立完毕后，以募集资金向原始权益人（领锐资产管理有限公司）购买 基础资产 ，即领锐所拥有的工业地产未来几年中产生的租金收入。 第三步 发行 REITs 基于前期工作，待时机成熟，利用 SPC（或 ABS）项下的基础资产在国内发行 REITs。 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 15 页 2020810 二、 交易结构图 设立 SPC 并发行 ABS：发行 REITs 参与领锐资产证券化的各方  原始权益人  管理人  计划管理人  资产证券化产品持有人 计划管理人 （中金公司） 托管银行 受益凭证 持有人 评级机构 原始 权益人 SPC （ 领锐 ） 租户 担保机构 专项资产管理计划 账户托管 受益凭证 募集资金 募集资金 基础资产 工业地产 租金 信用提升 信用评级 管理人 （ 领锐 ） 管理工业地产 计划管理人（中金公司） 托管银行 受益凭证 持有人 原始权益人 SPC （ 领锐 ） 租户 专项资产管理计划 账户托管 受益凭证 募集资金 募集资金 基础资产 管理人 （ 领锐 ） 管理工业地产 租金 设立 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 16 页 2020810 工业房地产资产证券化的相关法律文件 工业房地产资产证券化的相关税收 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 17 页 2020810 第三节 领锐设立方案 一、 方案要点 拟联合各战略投资人发起设立 “领锐资产管理有限公司（暂定名 ） ”作为 SPC 募集资本：目标 10 亿元 .超过 5 亿元即可设立 单一股东持股不超过 20%，最低出资 20xx 万元 SPC 通过资本金和部分融资，收购合格工业物业，并成为物业产权持有人 SPC 以其持有的工业物业打包，将其收益发行资产证券化 ABS，每期发行不低于 10亿元，总金额不低于 50 亿元 二、 公司经营理念 不从事房地产方面以外业务，或拥有非重大房地产资产 公司的目标是投资地产获得稳定回报，最终通过发行 ABS 或 REITs 实现基础资产的上市目标，因此，公司所拥有的资产必须属于房地产范畴，而且应具备可持续长期增长的能力。 公司资产收益稳定、现金流状况优良 公司成立需要为股东带来稳定的红利分派，工业房地产具备收益稳定性较好，公司拟首先通过投资于可提供收入而主要做工业厂房用途的房地产，以达到上述目标。 此外，公司在公司章程中约定，分红比例不得低于净利润的 90%。 稳健经营 不从事有风险的房地产开发业务，专注于收购有稳定收入的工业类物业，获取稳健为回报。 通过较为分散的股东结构，形成较为稳健的资本构架。 三、 公司核心业务 房地产物业投资，物业租赁、物业管理等，主要投资于提供稳定收入的房地产资产，并以收入向其股东提供回报。 公司投资目 标为工业厂房，为达到投资目标，将采取以下政策： 投资于渤海经济圈、珠江三角洲、长江三角洲等近地发达地区大城市的工业房地产； 投资各种可持续提供收入的主要作生产厂房、办公楼、科研中心及其他工业用途的物业组合。 四、 领锐投资策略 公司通过选择性收购扩大物业组合 通过资产增值而增加回报 提高营运、管理水平 优化资本结构 五、 分配政策 六、 投资优势 发起人通过投资持有公司股份，可享有下列优点的具吸引力投资计划： 领锐成为首批发行房地产的 ABS 及 REITs 的发起人，具有良好的社会价值和经济利益； 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 18 页 2020810 可为股东提供定期及稳定的回 报 可获得较高的资本增值 能为合作伙伴提供新的融资渠道 通过积极的融资战略为以后发展创造商机 ABS 发行方案中，管理人为领锐，均为资深的专业人员，在金融证券领域、工业房地产 行业拥有丰富经验，管理人的主要人员均对房地产投资、资产管理、研究及证券市场有深入认识和实际操作经验。 七、 公司的规范运作 构建合理的公司架构 初步组织机构图 主要部门的职能  投资部：主要负责制定及落实公司的投资计划，包括对 拟收购的资产遴选、尽职调查、收购资产的投资策略、融资策略及投资管理政策。  资产管理部：主要负责资产的经营，包括资产管理规划、市场推广及发展、租赁、物业维护及租赁管理、监管租赁代理、物业处置等。 为公司制定资产提升策略及计划提供支持。  证券部：负责公司资产的证券化工作，制定上市策略和方案，协调监管部门、交易股东大会 董事会 监事会 董事会秘书 财务总监 资产管理部 投资部 财务部 研发部 行政部 副总经理 人力资源部 总经理 法律部 风险管理部 研发部 工业 ABS 项目研究报告 机密 第 19 页 2020810 所、证券公司、托管银行等机构，按计划发行证券化产品。  研发部：负责研发新产品、新投资项目，跟踪、分析、研究国际、国内的资产证券化动向，保持公司金融创新优势。  法律部：负责投资决策事前及过程中的法律风险防范，文 件把关、合同审核、诉讼事项。  风险管理部：负责投资决策事前及过程中风险管理，项目可行性审核、项目质量管理；负责稽核、监督工作。 建立并完善公司治理结构 股份公司将建立《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《 总经理工作细则 》、《 投资管理办法 》、《 资产管理办法 》、《 财务管理制度 》、《 内部审计制度 》等，并严格按照公司的规章制度进行运作，确保股份公司的高效运作和经营效益。  各相关部门权责为： 董事会：主要监督管理人的日常事务管理及业务营运，负责公司的整体整 治。 董事会职能基本上与行政职能分开，主要指导管理人的企业策略及方向，包括确立管理目标及监察该等目标的达成。 董事会确立领锐的管理框架，包括内部监控制度及业务风险管理程序制度。 同时，董事会成员需要具有独立性。 审计委员会：审核专项基金财务报表的完整性、准确性和公允性；对公司生产经营活动有关问题进行专项审计调查，对内部控制制度进行评价；委任外部审计师，并审阅相关报告 薪酬与考核委员会：检讨全体员工及董事的雇佣条款及条件，并就人力调配计划、薪酬、退休政策及方案提供建议，确保概无董事参与决定其本身的酬金。 战略委员 会：主要负责公司战略方针的制定和执行监督。  董事会会议： 董事会一般一年最少召开 2 次，会议地点、时间及长度须在会议举行最少足 10 日前通知；董事会出席人数不得少于 50%；因利益冲突而不得投票的董事不会计入会议所需法定人数；董事会审议事项按通过半数票数通过。  董事的委任及撤换 董事可在提名委员会推荐后由董事会提名委任。 独立非执行董事的人数不得少于 1 人，且不少于董事会人数的 15% 关联交易及内部控制的相关安排  管理人以及董事会对持有未来资产证券化产品的规定  关联人士交易 第四节 基础资产 领锐的成立将以 中国大陆主要工业园 区的优质成熟厂房 为基础资产，以稳定的租金收益和潜在的物业升值作为公司投资回报支持，各发起人将共享中国成为世界工厂带来的千载难逢的投资机会。 一、 选择工业地产的优势 工业 ABS 项目研究报告 机密 第。