成都红牌楼项目策划全案(编辑修改稿)

成都红牌楼项目策划全案(编辑修改稿)内容摘要：

月土地供应总量的 %。 而市中心的土地供应体量虽然不大，但有 15 宗，且成交金额近 亿元，占110 月市区成交土地总金额的近一成。 从未来发展趋势看，城东、城北在一定时期内将是成都房地产开发热点区域，同时片区的配套设施环境将得到不断改善。 成都市五城区2 0 0 6 年1 —1 0 月份土地供应数量一览表91219141502468101214161820城东 城西 城南 城北 城中成都市五城区200 6年1—1 0月份土地供应面积一览表 50305001000150020xx2500300035004000城东 城西 城南 城北 城中（ 2）土地的分环域供应状况 从环域分布情况来看， 110 月土地供应仍主要集中在三环以外，约 4094亩，占 110 月 土地供应总量的 72%。 这与主城区内土地资源越发稀缺有密切的关系， 110 月内至二环间土地供应就很有限，仅约 225 亩。 另外 110 月二至三环间土地供应宗数最多，为 25 宗。 占 110 月土地供应总数的 36%。 小结：目前市中心土地总体供应量不大，但供应最为集中，具有地块数量多，单块面积小，土地价格高的特点。 房地产市场现状 （ 1）房地产分环域供应情况 20xx 年 1— 10 月份，成都市 ， 内环以内供应住宅 万平方米，同比下降%，供应占比由去年同期的 %下降为 %，该区域住宅供应量已很小；内环至 一环供应住宅 ，同比下降 %。 一环至二环供应住宅 万平方米，同比增长 %。 同期，二环至三环成交住宅 万平方米，同比增长 %；三环以外成交住宅 万平方米，同比增长 %，三环以外住宅供应和成交面积占比分别比去年同期提高 和 8 个百分点。 成都市2 0 0 6 年1 —1 0 月份市区土地供应环域分布图73%3% 1% 2%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%三环以外 内环以内 内环至一环 一环至二环 二环至三环20xx 年 110 月五城区商品住宅（分环域）供应与成交情况 方位 内环以内 内环至一环 一环至二环 二环至三环 三环以外 供应面积 同 比 % % % % % 占比 % % % % % 成交面积 同比 % % % % % 占比 % % % % % （ 2）房地产分套型供求情况 20xx年 1— 10月，成都市五城区 60平方米以下小套型住宅供应面积为 万平方米，占比为 %，成交面积为 万平方米，占比 %； 60— 90 平方米套型住宅供应 万平方米，占比 %，成交面积 万平方米，占比 %； 100— 144 平方米套型住宅供需两旺，特别是 120— 144 平方米套型住宅，供应和城郊面积分别达到 万平方米， 万平方米； 180 平方米以上套型住宅供销比为 ，供应最为充足。 1— 10 月，五城区商品住宅的供需矛盾主要集中在 120 平方米以下户型住宅，各面积段均表现出供应不足。 而 120 平方米以上大户型住宅供应量已经大于需求，因此当前市场应重点解决中小户型的供应不足问题。 20xx 年 1— 10 月住宅分套型供应与成交情况 面积区间 60以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 180 以上 供应 面积 占比 % % % % % % % % 成交 面积 占比 % % % % % % % % 成都市五城区住宅分套型供销情况一览表（面积：万平方）05010015020060以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 180以上供应面积 成交面积（ 3）房地产分价位供求情况 110 月，五城区 40005000 元 /平方米价位住宅供应面积最大，为 万平方米，供应占比为 %；其次是 30004000 元 /平方你价位住宅成交面积为 万平方米，占比 %。 5000 元 /平方米以上价位住宅的供应大于成交。 20xx 年 110 月住宅（分价位）供应与成交情况 价位区间 20xx以下 20xx2500 25003000 30004000 40005000 50006000 60007000 7000以上 供应 面积 0 占比 % % % % % % % % 成交 面积 8 占比 % % % % % % % % 小结：  城中 心一环路内商品住宅供不应求，尤其是内环内，供销比达 ，供销矛盾明显  中小户型供需矛盾明显， 90 平米以下户型供不应求  成都五城区内单价 5000— 6000 元内的住宅供应量略大于销售量 成都市五城区1—10月份住宅分价位供销情况一览表（单位：万平方米）05010015020025030020xx以下 20xx2500 25003000 30004000 40005000 50006000 60007000 7000以上供应面积 成交面积市内区域房地产市场供需状况 （ 1）、商品房总体情况 供应量： 20xx 年 110 月市内批准预售商品房项目 8 个，共 万平方米，同比减少 % 交易量： 20xx 年 110 月市内交易商品房项目 万平方米，同比减少%。 其中 10 月一月交易商品房 万平方米 供销比： 20xx 年 110 月市内商品房供 销比为 ， 20xx 年同期供销比为，相对 20xx 年同期有所上升，且市中心商品房供求基本平衡。 交易均价： 20xx 年 110 月市内商品房交易均价 5794 元 /平方米，同比增长15%，其中 10 月交易均价为 5826 元 /平方米 区域所占比重：与 20xx 年同期相比， 20xx 年 110 月市中心非住宅批准预售面积在五城区所占比重有较大幅度增加，各类商品房交易量在五城区所占比重则有不同程度减少。 20xx 年 110 月市内商品房供销面积在全市所占比重 单位：万平方米 批准预售面积 交易情况 总面积 住宅 非住宅 总面积 住宅 非住宅 20xx 年110 月 区域 全市 占比 % % % % % % 20xx 年110 月 区域 全 市 占比 % % % 7% % % 成都市市中心20xx年1—10月商品房供需对比图（单位：万平方米）0246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月供应 交易（ 2）、住宅情况 供应量： 20xx 年 110 月市内批准预售住宅项目 913 套共 万平方米，其中 2 月、 4 月、 5 月、 8 月均没有住宅批准预售。 交易量： 20xx 年 110 月市内交易商品住宅 4000 套共 万平方米，交易套数和面积分别同比减少 %和 %。 其中 10 月交易住宅 161 套共 万平方米。 供销比： 20xx年 110月市内住宅供销 比为 ， 20xx年同期供销比为 ，供销比仍在低位运行。 区域所占比重：从表可以看出， 20xx 年 110 月市内住宅供应量与交易量在五城区所占比重均有所减少。 （ 3）、非住宅情况 供应量： 20xx 年 110 月市内共批准预售非住宅项目 万平方米， 10 月一月批准预售非住宅项目面积为 万平方米。 交易量： 20xx 年 110 月市内共交易非住宅 万平方米，同比减少 55%。 其中办公用房交易面积为 万平方米，商业用房交易面积为 万平方米。 供销比： 20xx 年 110 月市内非住宅供销比为 ， 20xx 年同期供销比涨至。 小结：  20xx 年 1— 10 月，市内商品房供销量较去年同期有所减少，销售量降幅较大。  商品住宅仍为供不应求，供销比 成都市2 0 0 6 年1 —1 0 月份市中心住宅供应走势图（单位：万平方米）01234561月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月供应 交易二、成都市现阶段中小户型市场现状及趋势 各区域中小户型现状 城西：小户型渐多 成都市传统的上风上水之地，历来素有“西贵”之说，一直以来都是成都市民居家生活选择的热点地区，经过多年房地产开发的积累，该区域内已形成双楠、金沙光华、羊西线沿线等大型成熟社区。 城西历年来的房地产开发均以中高档楼盘为主，户型也以面积较大户型为 主，但随着整个城市的发展、房地产开发的不断成熟，根据市场实际需求的变化，近两年来城西房地产开发的户型供应也在不断的调整适应，许多大的社区都增加了中小户型的供应量，还新增了不少以中小户型为主的项目，如：楠宝石、金林 .大城小室、大地 .新光华广场等。 城中，小户型项目集中 一环内，特别是市中心区域内是小户型项目集中的区域，该区域内由于土地供应紧张，各个项目占地面积都比较小，受城市规划建设条件、土地成本、房屋价格的限制，更适合做小户型项目。 而市中心又是商业、金融中心，各种商业、生活配套完善，对单身白领阶层和广大投 资者都有相当的吸引力，而这两者都是小户型物业的忠实的客户群。 中产城东，小户型增长速度快 城东是近几年来房地产开发比较活跃的区域，众多知名开发企业先后入主城东。 随着“中产城东”概念的提出，城东房地产开发有了一个比较明确的方向，适合广大工薪阶层的经济实用型户型供应比例增加，小户型物业供应量不断增长，已占到全市总供应量的 20%。 城南各面积段供应结构相对平衡，小户型供应较少 城南是成都市最早的富人区，其房地产起步相对其它区域最早，经过多年来房地产开发的市场摸索和经验的积累，城南已形成了比较稳定的市场，房 地产开发基本以中、高档楼盘为主，各个楼盘中 90 ㎡以下小户型所占比例均较小，但城南项目众多，其总体供应量约占全市总量的 18%。 城北，整体发展滞后，小户型供应量最少 城北房地产开发起步较晚，近两年来，城北房地产开发逐渐形成规模，但仍滞后于其它几个区域。 由于城北受地理位置、区域发展以及环境配套等因素的制约，客户群比较单一，其地产开发仍然是以中小户型为主，但由于区域内项目不多，总体量较小，是主城区范围内小户型供应最少的区域。 中小户型分布特点 小户型项目由于自身条件的限制，对周边的环境、市政、生活等综 合配套要求相对较高，从目前来看，城区范围内以小户型为主的项目基本集中在市中心或是交通便利、综合配套设施完善的成熟社区周围。 市中心区域内项目受土地面积、土地成本及房屋价格的影响，基本是以小户型为主力户型，代表楼盘如：摩卡 .筑、凯莱 .国际寓所、东渡 .时代凯悦等。 小户型项目多是一栋或两栋建筑出现，自身环境、景观、及综合配套等都不完善，而成熟社区内商业、生活等综合配套设施非常完善，可以充分弥补小户型项目在这方面的不足，代表楼盘如：楠宝石、和贵 .时代巢、本星座等。 学校是一种重要的配套设施，同时学校还可以带 动周边地区的整体的发展，特别是高校经济是一种不容忽视网络超女的经济发展形式，小户型住宅项目的开发往往是与校园经济的紧密结合，代表楼盘如：金林 .大城小室、大地 .新光华广场、摩卡 .筑、名人 .第四城等。 中小户型设计 （ 1）各面积段户型设计 50 ㎡以下的小户型住宅极少，约为小户型总供应量的 5%左右，这类小面积的住宅基本上是酒店式公寓的形式，空间较小，不能形成独立的客厅和卧室； 5060 ㎡以一室一厅为主，这类型小户型多数也是酒店式公寓的设计，但其空间相对于 50 ㎡以下的小户型大，业主可以根据自己的需要进 行分隔，形成一室一厅的格局； 而 6070 ㎡的设计则较为灵活，可以设计为标准的一室一厅、一室两厅等，还可以带一个小的书房； 7090 ㎡的住宅在小户型的供应量中是最大的，占总供应量的 70%左右，其中 7080 ㎡以两室两厅单卫为主，而 8090 ㎡的选择面较宽，舒适型两室两厅单卫、两室两厅双卫、紧凑型三室一厅单卫、小跃层等均有，此类户型总价相对合理而居家舒适性又能得到保证，对于刚结婚的年轻人、普通的三口之家以及老年人养老都相当适合。 （ 2）小户型平面布局 与大户型物业一梯两户，两梯四户为主的格局相比，小户型物 业个体单位面积较小、为了节约成本、降低公摊、减少后期营运成本，小户型物业一般采取多梯多户的设计。 从目前成都市推出的小户型物业来看，小户型的平面布局设计差异较大，。