武汉报告---11大城市房地产行业08年总结09年展望(编辑修改稿)

武汉报告---11大城市房地产行业08年总结09年展望(编辑修改稿)内容摘要：

010020030040020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx单位：万平方米0%6%12%18%24%空置面积 空置率 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 从上图的空置率可以看出，自 20xx 年来，武汉商品房空置率保持在 5%10%之间。 按照国内通行的空置率计算方法，空置率在 5%14%之间为空置合理区。 20xx 年前 110 月 ，武汉商品房空置面积为 万平方米， 同比增长 %， 相当于07 年全年空置面积的 87%，因此，预计 08 年商品房空置 面积 会较 07 年有所上升，空置率也会有所提高。 4. 武汉 二手房市场 分析 图 13： 20xx 年 13 季度武汉 二手房交易 工面积 及其同比增长率 02550751001 季度 2 季度 3 季度单位：万平方米 6 0 % 4 5 % 3 0 % 1 5 %0%20xx 年 20xx 年 同比增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 20xx 年前三季度，武汉二手房累计成交 万平方米， 同比下跌 %。 可以看出进入 20xx 年以来，每个季度二手房交易量都较去年同期出现下降，并且下降幅度在不断 加大。 到 20xx 年第三季度，武汉二手房的交易量只有 万平方米， 同比下跌 53%。 20xx 年以来由于 新房市场 成交低迷，楼市价格战加剧，除了郊区的楼盘降幅明显外，徐东、光谷、南湖 等区域甚至中心城区都出现 多个楼盘大幅打折，在降价、降息 及政府救市政策陆续出台的多 重利好下，武汉 新房市场销售略有起色，但 二手房 市场 的价格并未立刻随着新房市场的大规模降价而出现 调整，甚至有些楼盘出现了二手房价高于在售新房的价格倒挂现象。 因此， 相比 而言，二手房性价比 并 不突出，导致 二手房 交易量 较去年同期出现较大幅度的下降。 此外，虽然近 期国务院也出台了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的细则没有出台， 使得大部分想购买二手房的客户依旧持观望的态度。 同时由于竞争的 加剧 ，一些缺乏品牌认知度和实力的中介公司将会逐渐淡出市场，而有实力的中介公司则面临着优质房源的竞争，中介市场 也 将面临新一轮洗牌。 图 14： 20xx20xx 年武汉二手房成交均价 20xx25003000350040002 0 0 7 : Q 1 2 0 0 7 : Q 2 2 0 0 7 : Q 3 2 0 0 7 : Q 4 2 0 0 8 : Q 1 2 0 0 8 : Q 2 2 0 0 8 : Q 3单位：元/平方米成交均价数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 由上图可以看出，从 20xx年 1 季度开始，直到 20xx年 2 季度，武汉二手房的成交均价一直处于平稳上升的走势，但因为缺乏成交量的支撑，到 20xx 年 3 季度，武汉二手房成交均价 也开始出现下跌， 为 3447 元 /平方米 ，环比下跌 %，环比上涨 %。 由于二手房市场 的价格调整略微滞后于新房市场，预计 20xx 年第四季度，武汉二手房市场的成交均价会继续下跌。 5. 当地房地产企业运行状况 受国际、国内大环境的影响，中国房地产市场目前正处于调整阶段，发展主线整体呈下行趋势 ，整个房地产行业面临着新一轮的调整。 就目前看来，武汉 大部分 房地产企业 都存在着资产负债率较高的问题，资产负债率普遍都在 70%左右， 在销售状况不佳的情况下，债务负担较重。 如果企业不能根据 目前的市场形式做出及时调整，有些实力较弱的企业就面临被淘汰出局的风险。 而目前市场形势下开发企业的自救行为，除了 缩减投资规模、 采用多种营销手段、降价促销以求快速回笼资金 等方式 外，还有一些企业积极采取借助资本市场或是转战经济适用房领域等多种手段， 以求 平稳度过房地产低谷时期。 福星惠誉母公司增发支撑房地产业发展 20xx 年 8 月，福星惠誉母公司 福星股份增发 亿股 A 股受到市场的热捧，有效认购股数达到 万股，超额认购数翻了 1 倍多。 福星股份 此次募集资金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施项目、 汉阳项目等房地产项目，将为公司由区域龙头迈向全国一流的房地产公司奠定基础。 航天地产欲借壳上市 20xx 年 12 月， ST 国药披露，公司控股股东武汉新一代科技有限公司已就上市公司重组事项与中国三江航天工业集团公司（三江航天）初步达成合作意向，公司将在未来 30 天内召开董事会审议重大资产重组预案。 三江航天是全国首批 56 家大型试点企业集团、全国 500家经营规模最大的工业企业之一，资产总额 110 多亿元，主营业务包括重工产品、信息技术、成套设备、房地产开发、金融业务、进出口贸易等。 三江航天此次是将旗下的房地产资产注入上 市公司。 武汉三江航天房地产开发有限公司是三江航天面向市场经营的第一个三产公司，自 20xx 年起连续四年进入武汉房地产开发企业 20 强，此前先后在武汉、孝感、宜昌开发了武汉仁桥新村、航天花园、航天星苑、航天嘉园、航天银湖湾等多个楼盘。 公司目前土地储备 20xx 亩，正在开发和可供开发面积达 300 万平方米。 百步亭集团 转战经济适用房 在商品房市场快速赚钱的时候，没有多少企业主动去开发经济适用房；但现在，众多企业看中开发经济适用房稳定、无风险的投资回报，都欲转战该领域。 百步亭集团早期以经济适用房的开发取得成功，后转 为商品房开发， 20xx 年，百步亭集团又推出了 悦秀苑、景兰苑 1950 套 经济适用房 ， 引来众多市民热捧。 百步亭集团 表示，经济房如此之火，让他们坚定了未来一两年继续开发经济房的决心。 在政府把“民生”提到首位，对低收入群体继续加强住房保障体系建设的关头，百步亭集团 此举积极响应政府号召。 6. 武汉房地产市场 发展 展望 6. 1 住宅市场需求预测 根据国内外一些学者对预测理论研究的结论表明：如果系统是非稳定的、复杂的，获得这种复杂系统长期精确预测是不可能的，长期的定性预测是可行的。 另一方面，由于系统初始条件在短期内相对的稳定性或较小的变化，短期预测将产生较小的误差，所以短期定量预测是可行的。 对于房地产市场的预测而言，我们通过对房地产市场供应影响因素和房地产市场需求系统属性分析，可以看出房地产供求市场是一个非线性的、动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。 而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。 同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性 的，而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。 因此，为了达到最佳的预测效果，需要将影响房地产市场需求的多重主要变量拟合到一个方程当中，即采用“多元线性（或多元非线性）回归”较能客观和科学的描述市场发展的前景规律并给予预测。 以下是我们市场需求预测所必须具备的两个理论前提： 前提一：房地产数量的变动趋势主要由人口变化所决定。 人口数量的变化直接导致家庭户数的变化，而每个家庭都将拥有不论大小的一个生活空间。 且从长期来看，短期的房地产投资和空置最终都将转化为消费性居住。 所以，一个区域家庭户数决定一个区域 房地产数量的多少，即住它数量可以表不为人口的函数，房地产数量的变动可以由人口变化决定。 函数表达式为： W=F（ H） 其中： W — 房地产需求数量； H — 人口数量； F(H)— 房地产数量函数 前提二：房地产的数量等级主要取决于区域经济发展水平及家庭收入水平的高低。 从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观的角度考察，区域所需住房面积的大小主要由两个因素决定：区域经济发展水平及家庭收入水平。 区域经济发展水平越高，城市化势必呈现较高水平，也就意味着人口的集中增多及住房需求量剧增；同时，一个家庭的收入越高，这个家庭 就可以消费越大的房子，住房需求量自然增大。 所以，房地产数量大小或者级别可以表示为房价收入比的函数，即房价收入比可以决定一个家庭房地产的大小和级别。 在此，我们假定房地产价格是呈缓和趋势逐步上升，那么在分析房地产市场需求时，就可以将函数简化成如下形式： M=F（ I1， I2） 其中： M— 每套房地产的面积； I1— 区域经济发展水平； I2— 家庭收入水平 本预测还必须要确认以下基本前提：相信武汉市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定的增长，同时居民的收入也会稳定的增长；武汉市及中国房地产消费政策，虽然可能会有若干变化 ，但是总体上是倾向鼓励大众消费的；同时，在作房地产未来市场预测时，要明确需求量是在“房地产价格平稳上涨”条件下的需求量，这些同样将作为预测的前提。 以下将武汉市“ GDP 水平”“人均可支配收入”“城镇人口数量”作为自变量，将“商品住宅销售面积”作为因变量，通过建立模型描述和预测 20xx 年商品住宅销售面积来作为武汉市商品住宅的需求量预测。 表： 武汉市住宅需求量预测自变量原始数据表 GDP （亿元） 人均可支配。