济南郎茂山项目策划方案(编辑修改稿)

济南郎茂山项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

0— 105㎡两室占 39%； 120— 160㎡三室占 59%； 170 ㎡四室占 2% 80— 105 ㎡两室占 39%； 120—160 ㎡三室占59% —— 银丰花园 多层、小高层、高层 5 58 ㎡一室占 %； 96— 108㎡两 室占 %； 140— 160 ㎡四室占 %； 17 190 ㎡四室； 300 ㎡占 % 96— 108 ㎡两室占 %； 140— 160 ㎡四室占% 300 ㎡户型 天泰太阳树 小高层 15 180 ㎡三室占 50%； 210 ㎡、258 ㎡四室占 2% 15 180 ㎡三室 210 ㎡、 258 ㎡四室 中海国际社区 别墅、 小高层、高层 —— —— —— 盛世皇苑 高层 —— —— —— 大学仕花园 小高层、高层 98 ㎡两室 占 31%； 10 107 ㎡三室 占 49%； 160 ㎡四室 占 10% —— —— 城南板块建筑风格以现代风格为主，但备受关注的中海国际社区选择了惯用的英式风格。 目前有三个在售项目，建筑类型有别墅、多层、小高层和高层，以小高层和高层为主。 该区域的住宅项目以三室为主力户型，其中三室的面积区间跨度较大，在120180 之间。 120140 的三室销售情况良好，去化速度较快，而 200 以上的大三室户型由于面积大，总价高，市场需求量相对较少，成为这一区域的滞销户型。 （ 4）住宅均价分析 项目名称 占地面积（ 万㎡ ） 住宅面积（ 万㎡ ） 均价（元 /㎡ ） 鲁能领秀城 400 350 11000 银丰花园 21 11700 天泰太阳树 20 14000 中海国际社区 200 —— 盛世皇苑 4 10 —— 大学仕花园 —— 10 —— 城南板块普通住宅当前均价 11000万元以上，尤其是天泰太阳树，均价 14000元 /㎡，在济南普通住宅销售价格中位于前列。 （ 5）项目去化速度分析 项目名称 上市时间 累计销售周期（月） 累计销售量（ 万㎡ ） 月均销售面积（ ㎡ ） 鲁能领秀城 20xx 年 11 月 60 190 31700 银丰花园 20xx 年 4 月 19 天泰太阳树 20xx 年 47 9 中海国际社区 盛世皇苑 大学仕花园 合计 43141 从在售项目的去化速度来看，城南板块累计销售量 万平方米，月均消化量 43141 平方米，由此看出，板块内住宅需求量较大； （ 6）各住宅项目客户构成分析 项目名称 客户群 鲁能领秀城 事业单位团购客户，私营业主、周边居民及部分乡镇客户。 银丰花园 企事业单位工作人员、大学教师、 生意人为主，周边人群 天泰太阳树 事业单位、生意人为主 中海国际社区 盛世皇苑 大学仕花园 在售项目 40%左右的客群集中在项目周边，离原居住区、办公地点、亲戚朋友近是其选择购房地点的重要原因。 市民对地段的心理界线明显，本地企事业单位职员为主力客群，事业单位团购占据了很大比例。 在售楼盘档次和区域环境，决定了该板块客户相对高端。 城西住宅市场分析 （ 1）板块界定： 二环北路以南，二环南路以北，西至京福高速公路，东至济齐路、纬十二路、纬六路、阳光新路 （ 2）住宅项目列表 项目名 称 建筑风格 占地面积 （ 万㎡ ） 住宅面积（ 万㎡ ） 剩余住宅体量 （ 万㎡ ） 路劲 .御景城 中式儒风建筑 20 30 绿地 .卢浮公馆 新主义法式风格 32 9 阳光 100 国际新城 简约现代主义风格 100 25（四期） 绿地 .泉景天沅 现代风格 莱钢 .凯旋新城 现代风格 5 11（西地块） 10 外海 .现代中央花园 新古典主义 42 75 64 连城水岸 现代简约 7 12 绿地国际花都 新古典主义 45 龙腾 .国际城市花园 中式儒风建筑 合计 从供应量来看，城南板块住宅建筑面积共计 万平方米，剩余 万平方米，市场竞争相对激烈，销售周期相对较长。 从规划来看，该区域楼盘开发规模较大，大盘当道。 建筑类型来看，以高层为主，多层、小高层占少数，居住密度相对适中，舒适度较高。 建筑风格来看，现代风格当道，欧式风格逐渐形成。 （ 3）项目产品分析 项目名称 建筑类型 户型及其配比 热销户型 滞销户型 路劲 .御景城 小高层、高层 50 ㎡一室占 5%； 90 ㎡两室占 55%； 130㎡三室占 40% 50 ㎡一室；90 ㎡两室 —— 绿地 .卢浮公馆 高层 70— 105 ㎡两室占 20%； 117— 140 ㎡三室占 50%； 175 ㎡四室占 30% 70— 105㎡两室； 117— 140㎡三室 175 ㎡四室 阳光 100国际新城 小高层 4072 ㎡一室占 23%； 80— 93 ㎡两室占 36%； 100140 ㎡三室占 41% 4072 ㎡； 80— 93 ㎡；100140 ㎡ —— 绿地 .泉景天沅 小高层、高层 8994 ㎡两室占 72%； 137 三室占 18% 8994㎡两室 137 三室 莱钢 .凯旋新城 高层、多层 70 ㎡一室占 5%； 97 ㎡两室占 5%；108133 ㎡三室占 83%； 143176 ㎡三室占 7% 97 ㎡两室 70 ㎡一室； 108133㎡三室； 143176 ㎡三室 连城水岸 小高层、高层 71112 ㎡两室占 72%； 112150 ㎡ 137三室占 50%； 190 ㎡复试占 1% 71 ㎡ 两室 112 ㎡ 三室 112 ㎡ 两室、 190 ㎡复试 城西楼盘均以经济两居和经济三居为主，同时舒适两居和舒适三居也占有相当一部分。 两居的户型集中在 85110 左右，三居的户型集中在 115140 左右。 卢浮公馆户型比较 单一，但舒适性较高；阳光 100 户型涵盖范围较广，路劲御景城户型面积区间跳跃性比较大；泉景天沅和凯旋新城的户型主要以两居、三居为主。 在售项目总价区间集中在 70 万 110 万，区域内楼盘总价超过 110 万后去化速度即开减慢。 部分设计不合理及造成浪费的户型销售缓慢。 （ 4）住宅均价分析 项目名称 占地面积（ 万㎡ ） 住宅面积（ 万㎡ ） 均价（元 /㎡ ） 路劲 .御景城 20 30 8200 绿地 .卢浮公馆 32 9236 阳光 100国际新城 100 25（四期） 10998 绿地 .泉景天沅 8500 莱钢 .凯旋新城 5 11 9100 外海 .现代中央花园 42 75 4800 连城水岸 7 7500 绿地国际花都 45 龙腾 .国际城市花园 从销售均价看，目前区域各楼盘均价处于 85009000 元左右，阳光 100 依靠成熟大盘势力，价格偏高，连成水岸由于位置较偏西部，价格相对较低。 （ 5）项目去化速度分析 项目名称 上市时间 累计销售周期（月） 累计销售量（ 万㎡ ） 月均销售面积（ ㎡ ） 路劲 .御景城 26 4154 绿地 .卢浮公馆 23 35383 阳光 100 国际新城 60 绿地 .泉景天沅 48 3639 莱钢 .凯旋新城 40 13 325 外海 .现代中央花园 30 11 3666 连城水岸 6 3 5000 绿地国际花都 龙腾 .国际城市花园 合计 从消化 速度来看，多数楼盘销售周期普遍较长，月均销售量趋于稳定。 其中，少数楼盘销售周期偏长，销售速度较慢，比如外海现代中央花园一期销售 11 万平米，销售周期两年半，自 20xx 年初一期售罄至今，二期尚未销售；相反，绿地卢浮公馆开盘至今六个半月，累计销售 23 万平米，月均销售 万平，可见销化速度之快。 （ 6）住宅项目客户构成分析 项目名称 客户群 路劲 .御景城 周边国企、专业市场的个体户 绿地 .卢浮公馆 西部槐荫区、市中区改善性居住市民 阳光 100国际新城 机关单位、媒体、企业、外地入驻济南居民等各个阶层 绿地 .泉景天沅 私营企业主、周边居民以及周边企事业单位中高层较多 莱钢 .凯旋新城 西部槐荫区、市中区改善性居住市民 外海 .现代中央花园 连城水岸 省立医院、区交通局等单位，段店、张庄当地村民，大量南辛庄村民 绿地国际花都 龙腾 .国际城市花园 在售项目以地缘客户为主，大盘和知名开发商开发的项目客户群相对高端。 可比案例分析 （ 1）大学仕花园  项目位置： 位于七贤广场东南角  开 发 商： 济南建中房地产综合开发有限公司  产 权： 50 年  物业类型 ：普通住宅  建筑类型： 小高层、高层  总 规 模： 建筑面积 7 万㎡， 7 栋小高层， 4 栋 11 层， 10 层、 17 层各一栋  容 积 率 ：  绿 化 率 : 35%  面积区间： 98— 160 ㎡  主力户型： 二室二厅一卫、三室二厅一卫  价格范围： 未出价格  装修标准： 毛坯  销售进度： 未取得预售许可证，预计 20xx 年 3 月份开始推售  景观资源： 具有一定的山景  主打卖点： 徽派建筑风格、文化及景观规划。  产品分析：  配 套： 周边配套有学校、超市、农贸市场，内部配套有健身广场、喷泉广场。 （ 2）泉景天沅  项目位置： 阳光新路与建辛路交叉口  开 发 商： 济南绿地泉景房地产开发有限公司  产 权： 70 年  物业类型 ：普通住宅  建筑类型： 小高层、高层（ 15— 22 层），两梯四户  总 规 模： 80 万㎡  容 积 率：  绿 化 率 : 35%  面积区间： 92— 187 ㎡  主力户型： 两室 88— 94 ㎡，三室 127— 137 ㎡  价格范围： 总体均价 9100 元 /㎡  装修标准： 毛坯  销售进度： 鑫园、秀园销售率达到 100%，在售的智园于 20xx 年 1 月 1 日开盘，销售率 70%左右  景观资源： 青龙山脚下，具有一定的山景  主打卖点： “孝”文化  配 套： 周边分布有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行近十家金融证券机构；银座鸿园店、山水大润发、全球连锁快餐 KFC 等知名商家入驻。  客群分析： 私营企业主、周边居民以及周边企事业单位中高层较多，多为 35— 45 岁，主要以自住为主。  项目优优劣势分析： 优势： 项目位于南部山区，青龙山脚下，环境与以往相比有很大改观 项目周边有多个项目在开发形成一定的规模居住氛围，阳光 100 的开发对于项目周 边生活商业设施的完善成为有利补充 项目本身规模大，可形成规模优势 绿地品牌开发商，在消费者中有一定的知名度和影响力 项目规划有利于提升自身档次，有利于塑造自身品质 户型设计属于市场主流户型，在济南本地消费者中接受度较高 建辛路及阳光新路的开通将提升地段的价值 劣势： 项目与阳光 100 相比区位相对较差 随着南部大规模楼盘的上市，竞争压力较大 （ 3）鲁能领秀城  项目位置： 市中二环南路鲁能泰山俱乐部西侧  开 发 商： 山东鲁能亘富开发有限公司  产 权： 70 年  物业类型 ：住宅、别墅  建筑类型： 低层、小高层、 高层  总 规 模： 324 万㎡  容 积 率：  绿 化 率 : 40%  面积区间： 88147 ㎡（住宅）、 187235 ㎡（叠加别墅）  价格范围： 高层均价 8800 元 /㎡，叠院别墅均价 13000 元 /㎡  装修标准： 毛坯  销售进度： 整体销售约 35%，其中目前在售的中央公园销售约 50%；漫山香墅别墅销售约 50%  产品分析：  项目优优劣势分析： 优势： 社区规模大，产品类型多，涵盖不同层次的置业人群； 受政府政策的影响，南部作为济南生态区，原则上不再推出开发土地，周边竞争项目较少； 社区规划配套齐全， 商业、教育等生活配套一应俱全，发展潜力较大； 该项目通过别墅产品拉升整盘品质。 劣势： 项目开发周期较长，前期入住客户受影响较大； 高层房源价格较高，性价比不如本案； 在目前市场低迷的环境下，存量房源较多。