重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目项目企划书doc(编辑修改稿)

重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目项目企划书doc(编辑修改稿)内容摘要：

层商 业门面行情调查 万州主城区的零售商业主要以便利店、专卖店和大型百货商场等形式展开经营。 通过调查，万州高笋塘中央商圈 平方公里的范围内，商业卖场总面积约 32 万平方米。 其中底层商业面积约 12 万平方米。 万州中央商圈近年主要底层商业门面交易调查表 项 目 区 位 类 型 每平米均价（元） 备 注 万高国际 高笋塘中央广场 底商 42800 售完 后街金座 白岩二支路 底商 28000 销售中 福斯德广场 太白路 底商 36000 开发商部分持有 地下商业街 高笋塘、双白路 地下 31800 售完 030060090012001500180021002400270030003300360039001 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年高笋塘电梯写字楼售价走势高笋塘电梯住宅售价走势 第 14 页 共 27 页 三峡明珠大厦项目 商业计划书 （ 四 ）万州主城区大型商业用房行情调查 万州主城区大型商业用房调查表 项 目 区 位 面积（ M2） 均价（元） 总价（万元） 备 注 金英重百商场 白岩路口 11600 350/年 410/年 租用 万川重百电器 高笋塘广场 8800 4545 4000 政府参与 新世纪万州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商场 太白路中段 13600 分割出售 三峡万高国际 高笋塘广场 33000 产权纠纷空置 第第 五五 章章 市市 场场 与与 营营 销销 第 一节 底 层商业用房专项调 查 对底层商业铺面购房需求的专项调查： 根据了解，购房者普遍认为用于出租， 12～ 14 年能够收回投资的房价比较合理，超过 16 年才能收回投资的房价不能接受。 第 二节 住 宅产品策略  产 品价 格： 从目前周边房地产市场来看，住宅销售均价定价： 228 0 元 /M2。 底层商业购买动机81%3% 3%8%5%投资理财 自主经营 解决子女工作 投机炒房 其他因素 第 15 页 共 27 页 三峡明珠大厦项目 商业计划书 第 三节 写 字楼产品策略  产 品价 格 ： 从目前周边房地产市场来看，写字楼销售均价： 3 80 0 元 / M2。 第 四节 商 业用房产品策略 （ 一 ）商业用房规划方案  总体规划 根据本项目商业用房“三峡 女人淘宝街”的产品定位，项目的规划形式为步行商业街。 步行商业街分 为室内商业街和室外商业街两部分。  三峡 女人淘宝街的商业经营模式总体设计  严格实行功能分区；  总体实施、统一经营和统一管理；  设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式；  规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象；  组建可控的商业经营和商业管理队伍。 （ 三 ）商业用房产品定价策略  各功能区商业面积的分割 1）一层销售面积分割 注意室外街铺与室内街铺的通透性， 使室外街铺与室内街铺形成功能上的整体性； 外街铺因为价格系数较高，面积分割多以 40～ 120 M2 的门面分割为主； 室内内街铺的面积分割除 40～ 80 M2 的铺位分割外，考虑柜台式经营的布置，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位的分割，最小面积 8 M2。 2）二层销售面积分割 结合一层、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以 12～ 3 2M2 分割。 3）负一层销售面积分割 第 16 页 共 27 页 三峡明珠大厦项目 商业计划书 结合一、二、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以 20～ 45 M2 分割。 4）商业展示规划 B 区：大卖场模式，由商家自行规划设计。 A—A～ C 区：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营。 整个步行商业街的休闲功能如咖啡吧、品牌快餐、经典西餐厅、休闲小食驿站、纤体瑜珈健身场馆的具体展示由各商家自行设计。  运营策略 根据步行商业街的目标客户分析，主要有二大类型的目标客户：一是投资者，是步行街的主力目标客户；二是品牌厂商和经销商，是步行街的次主力目标客户。 在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现。 针对万州的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。 也就是说，在步行商业街的目标买家中，品牌店产生购买行为难度较大。 因此商业步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。 需要妥善解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的运营策略是：  掌握项目的经营调配权；  以租赁和经营先行，展示商业街最终的业态形式，以租带售；  设计租不如买的价格策略和营销模式。  价格策略 Ａ — A1 区：均价 3 800 0 元 /M2； A— A2 区：均价 26 000 元 /M2； A— B1 区：均价 2 200 0 元 /M2； A— B2 区：均价 2 800 0 元 /M2； A— C 区：均价 13 800 元 /M2； 第 17 页 共 27 页 三峡明珠大厦项目 商业计划书 A— D1 区：均价 45 00 元 /M2； A— D2 区：均价 45 00 元 /M2； A— D3 区：均价 45 00 元 /M2； A— D4 区：均价 40 00 元 /M2； B— A 区：均价 90 00 元 /M2； B— B 区：均价 60 00 元 /M2； 商业用房综合均价： 115 25 元 /M2。 根据对万州高笋塘中央 商圈的综合调查了解，三峡福斯德广场的销售均价为 18 000 元 /M2，本项目虽然在卖场规模上比对手小很多，但规划的女性淘宝街的定位相对于万州的消费市场是比较恰当的卖场面积，而且区位方面要优于该项目，所以上述定价方案切实可行。 第 五节 营销  住宅楼盘名称 三峡明珠大厦的住宅楼盘名称为： 长江 左岸 （楼盘名称释义略，详见《三峡明珠大厦营销策划案》）  住宅营销主题 住宅楼盘开发理念： 中产阶层的永恒坐标  写字楼名称 三峡明珠大厦写字楼名称： 财智右岸 （楼盘名称释 义略，详见《三峡明珠大厦营销策划案》）  写字楼营销主题 写字楼开发理念： 新财智时期象征 。