“日出映象”项目开发贷款评估分析报告(编辑修改稿)

“日出映象”项目开发贷款评估分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

； B19 股 57 只，与上年持平。 总发行股本 亿股，增长 ％；总流通股本 亿股，增长 ％。 上市公司市价总值 亿元，下降 ％。 上市公司流通市值 亿元，下降 ％。 全年证券市场总成交金额 亿元，下降 ％。 其中， A 股总成交金额 亿元，增长 ％， B 股总成交金额 亿元，增长％。 总成交股 数 亿股，增长 ％。 保险事业快速发展。 全年保险机构（含外资机构，下同）保费收入 亿元，增长 ％。 其中，财产险保费收入 亿元，人身险保费收入 亿元，分别增长 ％和 ％。 保险赔款给付（退保）支出 亿元，增长 ％。 其中，财产险赔款给付（退保）支出 亿元，人身险赔款给付（退保）支出 亿元，分别增长 ％和 ％。 城市建设和环境保护 20xx 年，全市用于 城市基础设施方面的投资 亿元，比上年增长 ％。 全 年全市用电量 亿千瓦小时，增长 ％。 全市自来水日供应能力 万吨，供水总量 亿吨，全市供水普及率达 ％。 其中特区内自来水日供应能力 万吨，供水总量 亿吨，特区内自来水普及率 ％。 全市年末实有公共交通营运车辆 17344 辆，其中大巴 4885 辆，中小巴 2204 辆，出租汽车 10255 辆。 大中小巴营运线路 402 条，线路总长度 公里。 公共交通客运总人数 96462 万人次。 20 环境质量进一步改善。 居民文教区噪声平均值 分贝，比上年降低 分 贝；居住、商业、工业混合区噪声平均值 分贝，同比降低 分贝；城市交通干线两侧噪声值 分贝，与去年持平。 人口、人民生活和社会保障 全市年末常住人口 万人，比上年增长 ％。 年末户籍人口 万人，比上年末增加 万人。 户籍人口出生率 ‰，比上年减少 个千分点；死亡率‰，比上年减少 个千分点；自然增长率 ‰，与上年持平。 职工工资水平稳步提高。 全年全市在岗职工工资总额 亿元，比上年增长 ％。 在岗职工年平均工资 30611 元，增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％。 城镇居民生活水平和质量进一步提高。 根据 200 户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入 元，比上年增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％。 城镇居民人均消费性支出 元，增长 ％，扣除物价因素，实际增长 ％。 城镇居民人均交通通讯支出增长 ％，人均教育支出增长 ％，人均医疗保健支出增长 ％。 因居民在外饮食增加，粮食价格上涨，致使食品消费上升， 20xx 年恩格尔系数为 ％。 农民收入稳步增长。 全年农民人均纯收入 11346 元，比上年增长％，扣除物价因素，实际增长 ％。 20xx 年末居民储蓄存款余额 亿元，比年初增加 21 亿元，增长 ％。 全年城镇竣工住宅 万平方米，比上年增长 ％；农村竣工住宅 万平方米，增长 ％。 据对全市200 户户籍居民家庭抽样调查资料显示，全市人均住房使用面积 平方米。 社会保障进一步加强。 年末全市有 万人参加了基本养老保险， 万人参加了失业保险，分别比上年增加 万人和 万人。 全市参加基本医疗保险的人数达 万人，比上年增加 万人。 区域发展及前景预测 龙华 镇地属宝安区， 南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。 全镇面积 98 平方公里，居住人口达 60万。 龙华在发展经济过程中，高度重视基础设施和城市规划建设，千方百计为投资者提供理想的投资环境和生活服务设施。 龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，形成了现代化的交通网络。 全国最大的陆路海关— 梅林海关也座落在龙华境内，车辆报关后一小时可达香港葵涌码头。 镇村道路纵横交错，全部实现水泥化，交通十分便捷。 镇内公共汽车、长途客车穿梭往返，大大方便群众和过往旅客。 已建成的 7 座自来水厂，日供水量 6 万吨，即将开通的梅龙引水工程，可日增供水量 6 万吨；超前规划建成的 11 万伏、 22 万伏输变电站，装机容量达40 万千瓦，保证了生产和生活的需要。 邮电通讯事业也得到迅猛发22 展，已建成的高 20 层邮电大厦即将投入使用，程控电话装机容量达15 万门，按全镇人口计，平均约每人拥有电话 1 部。 龙华城市发展速度不断加快 ，城区规模日益扩大。 经五次修订的整体规划方案，规划面积达 41 平方公里，到目前为止，已建成 32 个居民住宅区、 18 个工业区，面积达 25 平方公里。 近年来，龙华镇先后被评为 “ 广东省规划先进镇 ” 、 “ 广东省卫生镇 ” 、 “ 中国乡镇之星 ” 、 “ 全国绿化百强镇 ” 、 “ 全国村镇建设先进镇 ” 等称号。 宏观市场与本项目发展借鉴 中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的 3－ 5 年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变，对本项目的形成巨大的有效市场需求支持。 深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着良好的经济基础和区域优势，人均收入远远高于全国水平，为本项目发展提供了良好的市场前景。 深圳中心区移向福田， 二线关后撤或过关手续简化， 龙华成为深圳的后花园，白领居住基地 ，给对该项目开发形成巨大的消费群体。 区域市场分析 区域市场界定 项目所处的宝安区位处市区西部，经济特区管理线以北，全区总23 面积 平方公里。 北至罗田水库；西至东宝河与东莞市交界；东至南头经济特区检查站；西南临珠江口及交椅湾养蚝保护区；市高新技术产业、 先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。 龙华 镇地属宝安区， 南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。 供给分析 根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区 199620xx 年商品房供给（竣工建筑面积）如下表： 年份 指标 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 销售面积 增长率 —— % % % % % % 从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房供应量逐年增加，但增幅减缓。 需求分析 根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区 199620xx 年商品房需求（销售建筑面积）如下表： 年份 指标 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 竣工面积 增长率 —— % % % % % % 从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房销售量逐年增加，24 但增幅减缓，特别是 20xx 年销售面积同比上年减少。 竞争分析调查 通过对龙华镇房地产市场调查，目前龙华镇市场上 20xx 年初以来批准预售的主要竞争楼盘统计如下： 序号 项目名称 具体地址 建筑面积 (平方米 ) 1 东源阁 AC 区 宝安区龙华镇东环二路北侧 21, 2 丰泽湖山庄 宝安龙华镇梅观高速 128, 3 风和日丽 龙华镇梅龙路 41, 4 富通天建花园 龙华镇中环 98, 5 桦润馨居一期 A 区 宝安龙华镇和平 11, 6 嘉逸花园 宝安区龙华镇建设路南侧 18, 7 锦绣江南 宝安龙华镇布龙公 80, 8 绿茵华庭 龙华镇东环二 19, 9 梅花新园 龙华镇民治 25, 10 美丽 365 龙华镇东环二 188, 11 苹果园 龙华镇人民南路 62, 12 潜龙花园 龙华镇民治 15, 13 琼珠花园 龙华镇华 旺 6, 14 盛铭居 龙华镇民治 7, 15 世纪春城 龙华镇梅龙南 72, 16 万家灯火花园 龙华镇梅观高速 46, 17 馨园二期 宝安龙华镇民治大道 58, 18 优品建筑 龙华镇 17, 19 煜丰泽花园广场 龙华镇龙观 30, 20 中环花园三期 龙华镇中环 10, 合计 962, 从上表看出：龙华镇每季度推出商品房数量在 15 万平方米左右，年推出量达 60 万平方米左右，市 场竞争激烈 ,其中楼盘以中挡价位为主，低档、高挡价位楼盘相对较少。 典型物业调查 25 苹果园 项目地址 龙华镇人民南路 发 展 商 深圳市鹏宝东物业发展有限公司 代 理 商 深圳市德思勤置业有限公司 整合推广 深圳市风火广告有限公司 物业管理 深圳市国贸物业管理有限公司 项目规模 有两栋六座踏楼组成 ,楼高 18 层 ,占地 20354 平方米 ,总建筑面积 74222 平方米 户 型 一房一厅一卫 , 二房一厅一卫，复式三房二厅二卫 生活配套 苹果园 400 米商业街 ,目前龙华镇成熟社区配套 销售状况 3700 元 /平方米，销售率 60%以上 主要卖点 高贵小户型， “时尚、缤纷的阳光都市地带 ”，苹果园 400 米商业街，龙华成熟的社区配套。 项目优势 A．小户型带电梯、带装修、带花园，户型方正。 B．单价不贵、总价低，供得起。 项目劣势 A． 产权只有 59 年（ 20xx2063 年） B．建筑设计缺陷： 楼层高度只有 米，压抑（标准是 米以上） ；大厦 没有专用油烟管道 ， 楼层通道太窄且不通风 ， 不合健康住宅 标准； 房间通风采光不畅 ； C．目前交通不便。 D．临街噪音大。 风和日丽 项目地址 深圳市龙华人民北路 发 展 商 深圳市物业工程开发公司 策划代理 世联地产顾问（深圳）有限公司 物业管理 深圳市国贸物业管理有限公司（甲级） 整合推广 深圳市风火广告有限公司 项目规模 36 万平方米金色成熟社区 户 型 16 种户型，两房两厅至豪华跃式四房两厅 75126 平米，实用率达 90% 生活配套 享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套，享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套。 销售状况 三期： 3800 元 /平方米，销售率 99%以上 主要卖点 “成熟社区、风和日丽”， 65 植物、 30 万株花木、 3600 平米生活馆、 800平米游泳池，造就 36 万平方米的和谐小城，“在宁静之中，离繁华不远”的生活。 项目优势 A．大社区、大配套； B．环境幽静，适合居住； C． 享受 龙华成熟 社区 的生活便利 ； D． 附近没有农民房。 项目劣势 目前 前往市内 交通 拥挤、不便。 26 锦绣江南 项目地址 龙华镇梅龙路 发 展 商 深圳市鹏宝东物业发展有限公司 建 筑 商 中外建南方建筑公司 建筑设计 清华建筑设计院 —— 深圳分院 园林设计 泛亚易道（香港 ）有限公司 物业管理 深圳万厦居业管理有限公司 全程策划 深圳市黑马房地产经纪有限公司 整合推广 尚美佳广告 项目规模 占地约 18 万平方米，建筑面积约 40 万 M2 户 型 70M2 灵感二房， 80100 M2 温馨跃式三房， 120140 M2 空中小别墅， 130190 M2 中心园林电梯豪宅四大户型。 生活配套 龙华首座购物公园、近 3 万平方米、净菜市场、江南会所、文化站、儿童活动中心、老人娱乐场所等。 销售状况 均价 :3800 元 /平方米 ,其中多层： 3600 元 /平方米 100%，高层： 4000 元/平方米 主要卖点 龙华首家全智能化、直饮水高尚社区， 9 万 M2 社区园林， 21 个主题庭院，“处处是景点、人人皆导游”，“悠然自在的江南生活”。 项目优势 A． 价格优势： 3000 多元的价格吸引关内置业者； B、 地段优势：深圳的带状地型，决定了深圳只有往北发展，而北面的龙华受益最大；深圳中心区移向福田，龙华成为深圳的后花园，白领居住基地。 C、 配套优势：龙华镇一流的环境规划与配套及小区内完善 配套。 D、性价比优势：锦绣江南的产品、规划、户型、园林、人文环境与销售价格的性价比高，对置 业者有巨大的吸引力。 项目劣势 目前 前往市内 交通 拥挤、不便。 市场分析有关结论 通过以上市场分析，得出以下结论： （ 1）龙华房地产 市场供需两旺，供需基本平衡，中端产品为楼市主力，但市场同质产品众多，导致同质竞争产品竞争加激。 （ 2）龙华镇区域发展迅速，未来商品房升值空间大。 目前龙华商品房的价格在 3500 元 /平方米左右，中高挡在 40004500 元 /平方米，相比福田区 70009000 元 /平方米的楼价，未来地铁建设、人大二线关撤消的提案，给龙华的楼价带来很大的想象空间。 27 （ 3） 项目所出地段特殊：靠近梅林二线关 附近，地处深圳市区的后花园，关内特别是福田区的置业者是该区购房的主力军，约占60%以上。 （ 4）龙华镇区内楼盘以多层、小高层住宅为主，高层住宅较少，楼盘档次以中挡为主，高档次楼盘较少，户型以两房、三房占大部分，套面积绝大部分在 70120 平方米之间。 （ 5）龙华镇区楼盘销售率普遍比较高，推出一年内销售率普遍在 80%以上，诸如。