咸宁经济开发区公租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

咸宁经济开发区公租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 16 制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。 为确保保障性安居工程顺利、健康推进，会议研究确定了以下政策措施和工作要求： （ 1）中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。 公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。 规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。 在加强管理、防范风 险的基础上， 银行 业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放 贷款 ，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放 贷款。 确保用地供应，落实好税费减免政策。 引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。 公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。 （ 2）提高规划水平，确保工程质量。 贯彻省地、节能、环保原则，充分考虑居民就业、就医、就学、出行需要，优化规划布局和户型设计，配套建设服务设施。 严格执行抗震设防等强制性标准，严格落实工程质量责任，项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。 （ 3）建立健全监管机制。 规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理 ，健全退出机制，切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。 建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。 （ 4）坚持因地制宜，科学编制建设规划，统筹安排年度建设任务，不搞“一刀切”。 各地区、各有关部门要加强组织领导和咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 17 督促检查，周密部署，精心落实，注意总结经验，把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。 “公租房”问题今年来在中央的各项工作中一直是是“重中之重”，鉴于上述中央文件及会议的重要作用 ，可以看出中央在“公租房”建设的政策态度，同时表达了中央迫切希望大力发展公租房建设的决心。 湖北省政府“公租房”政策 湖北省政府办公厅于 20xx 年 29日下发《关于加快发展公共租赁住房的意见》（以下简称《意见》）。 根据该《意见》，为筹集房源，湖北省计划在商品住房建设中，按建设规模的 5%到 10%的比例配建公共租赁住房。 《意见》确定了湖北省“十二五”期间发展公共租赁房的目标任务。 即以基本解决中等偏下收入家庭住房困难问题为目标，湖北在未来 5年将加快公共租赁住房等政策性住房建设，使城镇居民租得到、租得起能够 满足基本生活需求的住房，努力实现住有所居。 《湖北省经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 (以下简称《规划》 )日前正式通过省十一届人大四次会议审议，成为湖北科学发展、跨越式发展的行动纲领。 作为下一个五年全省经济社会发展的宏伟蓝图，《规划》内容备受瞩目，“十二五”期间，湖北省将坚持政府调控和市场调节相结合，推进住房供需总量基本平衡、结构基本合理、房价与居民收入基本适应，实现广大群众住有所居。 根据《规划》，我省“十二五”期间将建立健全的以廉租住房、公共租赁住房为主体的住房保障体系，逐步解决城镇低收入咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 18 和中低 收入家庭的住房困难问题，逐步改善城镇居民基本居住条件。 全省保障性住房达到居民住房总量的 15%，人均住房建筑面积 16 平方米以下的低收入住房困难家庭基本得到保障。 20xx 年作为 住房保障规划的攻坚之年 ，湖北省的住房保障工作大大提速。 今年湖北省政府下达保障房的目标是新开工建设56862套，竣工各类保障性住房 42096套，新增发放租赁补贴 1000户。 咸宁市政府对公租房建设的鼓励和支持 近年来， 咸宁市 认真落实党中央、国务院、省委、省政府让人民群众 “住有所居 ”工作目标，把住房保障工作作为贯彻落实科学发展观、 改善民生的重点，在积极做好资金筹措、按时开工的前提下，突出重点，狠抓工程质量监管薄弱环节，切实提高工程质量，将 “民心工程 ”建成为 “放心工程 ”，确保让老百姓住上 “放心房 ”。 住建部建设工程质量安全检查组对 咸宁市 保障性住房进行检查后，针对发现的质量问题和存在的薄弱环节，进一步完善了相关监管措施，进一步加强了监督管理，效果非常明显。 咸宁市政府对公租房等 保障 性住房建设 主要采取了以下四项措施 : ① 建立 “闭合式 ”监管机制，提高服务质量，确保基本建设程序到位 ； ② 坚持实行 “差别化 ”监管，把质量列为检查的重点，确保把民心工程 建设好 ； ③ 重点抓好主体结构质量，兼顾使用功能，确保工程质量达到国家规范要求 ； ④ 严格执行三项监管制度，加强现场监管，确保老百姓住上咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 19 “放心房 ”。 咸宁市 政府经过统一思想、提高认识、深入调研、在细研方案、精研政策的基础上，提出公租房建设优先，并注重政策公平，强化要素保障，切实维护好、保障好、发展好广大农民的根本利益，为今后 咸宁市 更好更快发展留下足够的发展空间。 咸宁市低收入家庭住房现状严峻 一是低收入住房困难家庭住房质量差、住房成套率低； 二是中低收入家庭人均住房面积小、基本住房需求大，租赁市场发育 不完善； 三是住处狭窄拥挤，卫生环境较差，排水、消防等配套硬件设施不达标，居住环境恶劣。 咸宁市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的“双低”家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的成绩非常显著，但由于历史欠账较多，咸宁市保障性住房建设的任务仍非常艰巨。 咸宁市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。 根据调查情况，咸宁市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收 入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。 这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。 咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 20 近年来，随着保障性住房建设力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。 但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，由于部分商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。 同时， 随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。 大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求，目前咸宁市的保障性住房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快公共租赁住房的建设是非常必要的，它是落实和完善咸宁市公共住房保障体系的重要手段。 项目的意义和必要性 本项目的实施，是积极响应国家建设社会主义和谐社会号召的表现 ， 有利于维持社会稳定；改善投资环境，促进当地经济发展；有利于遏制房价继续高涨、助推城镇化；满足和完善住房供应体系；有效促进 消费。 实施“公租房”德政工程，促进和谐社会建设 90 年代中后期改革开放的不断深入，社会主义市场经济的大潮席卷了国家的每一个角落，福利分房模式全面退出历史舞台，全商品化、货币化的住房体制改革应运而生。 随着社会经济不断发展，社会群体的构成不断向多元化、多层次改变，同样，人民群众的收入层次，经济承受力也出现了极大的分化。 在房价热线不断推高的今天，单一的，层次不明的住房政策越来越成为影响民生和社会稳定的桎梏。 咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 21 在中国人的传统观念里，“家”这个词有着非同一般的意义，“安居”才能“乐业”这是众多中国人挥之不 去的情结。 而目前的房地产市场，处于一种不良循环当中，开放商不断的新建楼盘，追求的是档次的越来越高，价钱越来越贵，房屋价格的层次逐渐高靠。 有的人穷尽几十年的光阴，为的就是一套房子；有的人拼了命工作也买不起房子；有的人为了房子东拼西凑、债台高筑反映了高房价下的残酷现实，反映了单一住房政策导致的负面影响。 近年来“公租房”作为一个全新的特有名词，在全国各地的时政媒体上高频率的出现。 “公租”顾名思义，其出现的根本就是一种政府行为，其面向的是中低收入住房困难的“夹心层”家庭。 其本身就是对我国社会保障体系上的主要一环， 也是为十几年前开始的单一的，缺乏层次的住房体制改革补上重要的一课。 将眼界放宽，在我国香港，高额的房价常常被世人所津津乐道，但香港的居民都基本上都有自己的住所。 这里我们就要思考了，难道香港就没有低收入阶层吗。 答案是否定的，香港特别行政区政府采用了多层次的，成体系的住房保障政策，确保了每一个正式香港居民都有自己固定的居所，也间接成就了繁荣稳定的东方明珠。 同样，在新加坡、在瑞典、在美国，积极的住房政策为国家的长治久安打下了坚实的基础。 公租房作为国家一项重要的德政，首先是利国，减少了因为房价虚高，导致人民无力购房 和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让低收入群体能够通过租赁而有块安居之所。 公租房其本身是真正体现立党为公、执政为民的思想理念的现实体现。 大规模咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 22 推进公租房建设工作，不仅有利于解决中低收入群体的住房难问题，同时也能引导人民群众“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。 建设“公租房”安居工程，有利于维持社会稳定 “公租房的出炉并不是解决房价的问题，而是解决一个社会的稳定问题”。 公租房的推出是政府基于“居者有其屋”考虑，对整个社会的安定 和市场的稳定都将起到决定性的作用，公租房的社会效益将在未来慢慢显现出来，一种更健康合理的秩序也将建立。 “公租房”建设将改善投资环境，促进当地经济发展 公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态。 “劳动力”是影响区域经济发展的重要因素之一，经济发展水平与劳动力的数量、质量和成本密切相关，公租房的建设使得新生代大学生等高素质人才和外来务工人员等劳动力生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业 来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 “公租房”建设有利于遏制房价继续高涨，助推城镇化。 当前，国家不断出台房地产调控政策：全力推进公租房建设是遏制房价继续高涨的有效途径。 咸宁经济开发区公租房项目 (二期 ) 23 公租房建设是重大民生工程，也是重大发展工程，是宏观调控重要手段。 中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。 建设保障性住房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，能释放巨大的消费和投资潜力，推动产业发展。 推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有重要作用。 “公租房”建设将满足和完善住房供应体系 当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。 特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。 幸福生活，住有所居是最重要的一条。 居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。 由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。 “公租房”建设将有效促进消费 “公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，降低住房压力。