广州市南洲路项目营销提案(编辑修改稿)

广州市南洲路项目营销提案(编辑修改稿)内容摘要：

设置基本休闲娱乐设施以弥补空缺（详细建议见后） 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 23 ，临近涌边污水发出的异味较大。 解决 方法： 临近涌边的地块预留一部份面积退缩位，建造绿化作屏障或建堤岸（如下图所示）；在楼宇建材方面，可在临街面的单位使用隔音玻璃，达到最大可能降低噪音影响的目标。 （项目地块实景） 堤岸图片 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 24 如华南板块楼盘（楼市热点效应、板块知名度高）同区域的海珠区楼盘如（中海名都、柏涛雅苑、光大花园、保利花园、金碧花园、逸景翠园等（由于发展商的知名度高，实力雄厚，在市场上有一定的影响力。 ） 解决方法： 采取差异性的竞争策略，针对目标消费者构筑体现项目核心的竞争优势，实现在产品均好性的基础上构筑全新的居住文化模式。 解决方法： 建议以配套先行的开发模式，在项目开售前会所、运动场所等配套设施已建成使用，如便利店、超市、电信楼等生活设施，在售楼期间已让客户石感受到生活的便利，第一期买家入住即可全面享受小区配套，通过业主对楼盘的良好口碑的传播，增加目标客户的购买信心。 ，地块标识性差，地段价值相对较低； 解决方法： 通过宣传万亩果园的优越 的自然生态环境，逐渐提高本项目地块的知名度。 在宣传策略上用“东晓东路”概念淡化偏远形象，拉近本项目与城区之间的距离。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 25 ㈢目标客户定位 ● 区域内客户 特 征： 主要为晓港路、泰沙路、南洲路瑞宝乡的原居民及区域内与周边就业的工商业主，家庭人口数在 25 人之间，以中青年人为主，年龄跨度为 2845 岁之间。 消费特点： 区域忠向往更好的居住环境，享受更高层次的居住文化。 （环境 +配套） 心理特点： 渴望住进花园式洋房小区，漂亮的外立面，新颖的室内设计，大落地玻璃窗、大阳台，大面积的有特色的园林绿化等，以弥补“区域内目前 还未有象样的居住小区”的遗憾心理。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 26 ● 区域外客户 客户特征： 主要是老城区居住（特别是海珠区）的原居民及区域附近就业的外地户口白领阶层，家庭人数在 23 口之间，以青年人为主，年龄跨度为 2535 岁之间。 消费特点： 喜欢过富有现代感的美好生活（环境 +交通）。 心理特点： 思想比较理性，对交通便利性和生活配套，居住环境要求比较高，心态年青，若产品设计富有闪光点，易于引起共鸣，可快速形成购买行为。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 27 ㈣项目形象定位 根据前面对潜在客户群的分析，对本项目的发展理念确定为：创建晓港湾畔的万亩果园小型绿化住宅小区，在产品均好 的基础上构筑全新的居住模式与居住文化。 项目定位主要是针对目标客户群的特征，对本项目的理解为： 地段 +优美绿化环境 +完善配套 +实惠阶段 +和谐的伦理关系 ● 地段： 地处南洲路，离主干东晓东路约 800m，多条公交线路途径，交通较为便利。 ● 优美的绿化环境： 根据贵司的规划及的建议，相信能使本项目的环境在周边商品房项目中突围而出，形成反差，引起购买冲动。 ● 完善的配套 本项目周边的生活配套已趋完善，但较高档次的休闲娱乐设施则仍显欠缺，因此本项目若能弥补此方面的空缺，相信一定能吸引大批的区域买家。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 28 ● 实惠价格 由于前述本项目的潜在买家，年龄结构较年青，经济实力有限，而一些经济实力较好的买家，购房目的是为改善目前的居住条件，会选择较大面积户型因此存在总价较高的情况，且潜在客户大部多理性购买者，一定会把价格放在购房考虑的主要位置，为此，项目平均价格特别是开盘价格能有一定优惠，必将产生较大的吸引力。 ● 和谐的伦理关系 本项目潜在客户中有大部分为区域性买家，区域忠诚度高，喜欢与亲朋戚友“聚居”，因此本项目以创建的绿化环境及完善的休闲配套再加上亲善细致的物业管理，相信能使买家满足其区域情结。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 29 根据以上所 述，小区定位为： “动感活力无限健康生态家园 其中： 动感活力无限 —— 代表本项目将营造一个，康体设施齐全的动感活力小区； 健康生态家园 —— 代表本项目将营造一个绿色、和谐、健康、休闲、舒适的特色园林精品小区。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 30 ㈤项目价格定位 在开售（首期）阶段，选择朝向较逊色的单位以较低的价格投放市场，拟试探市场反应，待项目具备一定知名度及得到初步认同后，再根据市场状况将价格逐步提升加强买家投资信心。 由所提供之楼盘市场调查报告显示，附近区域一年来商品楼均价在￥ 3000 ￥ 5000 元 /m2 ，考虑到市场承接力和项目自身 条件以及资金回笼速度等综合因素，建议本项目平均定价为： 3500 元 /m2～ 3800 元 /m2（标准装修） 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 31 第三部分 项目建议 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 32 ㈠全新冠名建议 为了增加广告的效果，提高市场的关注度，提升楼盘的档次，建议根据楼盘本身的特点、档次，给本项目全新冠名，尽量创造品牌效应。 由于对本项目具体情况尚未有深入了解，因此仅能作出初步建议： ①翠园湾畔 ②阳光四季花园 ③宝翠园 ④景庭翠苑 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 33 ㈡规划设计建议 ● 首层设置架空绿化休闲空间 近年来，越来越多的消费者喜爱绿化面积多、活动空间大的楼盘，许多发 展商为了迎合消费者的这一“口味”，各出其招，吸引客户。 如规模较大的项目则以大面积绿化著称；规模较小的项目则通过利用首层架空、结构转换层、天台等地方作绿化用途，以此增加绿化率和活动空间，而这些措施大多得到消费者的认同。 而本项目的潜在买家特别是周边的原居民由于居住环境一直缺乏较好的绿化环境，因此对绿化设计及面积的需求尤为突出。 结合本项目，建议项目首层除了临街面作为商铺用途外，向小区内一面则作架空层绿化和活动场所，不但可增加绿化面积、休闲活动空间，还可从感性方面起到增大项目的规模，扩大楼间距的作用，从而提高项目 的档次。 ● 涌边设置情侣堤岸 设置堤岸既可增加小区活动空间，又可遮掩涌边脏乱的环境，并且在宣传上有利于发挥成为一个有特色的买点。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 34 ㈢建筑设计建议 根据以上市场分析及经验所得，本项目的目标客户对所需的户型间隔要求如下几点： ①户型间隔肆正、实用； ②户型面积要求实用率高且实用性高，不浪费； ③朝向好，采光、通风要求较好； ④要有优美的景观。 南洲路项目市场情况分析及 项目建议初案 35 项目的立面代表一个楼盘的整体形象，起窗口展示的功能，吸引客户，形成口碑，也是买家身份的象征。 而本项目周边多为颜色深闷 、外型呆板的私房及商品房，给人感觉档次较低。 所以，建议本项目的外立面色彩应从周边楼宇中跳出来，其设计应手法简约、色彩明快、形式活泼、风格现代，通过采用通透的大面积开窗设计、片状墙面、立柱、遮阳板、屋顶飘板等，塑造简洁明快、格调清新的产品形象，使本项目成为南洲路上一条靓丽的风景线。