内蒙古路项目可行性研究(编辑修改稿)

内蒙古路项目可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

年成交 3853 套， 万平米位列第三；黄岛区成交 3666 套位列第四。 郊区住宅占据青岛住宅市场的 %；市内四区成交也不俗，李沧区上半年成交 3373 套，以较小优势领跑市内四区；其他三个区域平均成交 3000 套左右，其中市北区成交 3178 套，政策性住房就达 1881 套，李沧区政策性住房也有 1437 套市北区 09 年上半年住宅总计成交 3178 套，比去年增加 1823 套，同比增幅达 134%，总成交面积为 万㎡，同比增幅达 %；政策房方面， 08年 1—— 6 月市北区政策房共计成交 838 套，占整个住宅比重的%， 09 年 1—— 6月市北区政策房比重为 %，政策房比重基本持平。 与前 年不同的是，政策房在 09 年上半年整个市区住宅大幅缩水的情况下，内蒙古路项目可行性研究 11 市北区 %政策房比重则尤为突出。 根据相关数据 的统计和分析，房产需求量在逐渐增加且有加快的趋势。 该项目在市北区周边环境较好且又 内蒙古路 长途车站交通便利，其将来市场必定会有可观的发展。 SWOT 分析 ： 优势分析 （ 1）交通优势 内蒙古 路， 沈阳 路， 长春 路 有 多部公交车也可到达 市区。 （ 2）规模优势 项目占地 平方米，总建筑面积 49760 平方米，在青岛当地属于中 档住宅小区 （ 3）景观优势 建筑绿化率 %，规划建筑密度 %，高绿化率，低建筑密度 ，距离商业区有一定距离，也不会有太多的噪音，小区周边环境也相当洁净。 （ 4） 周边环境优势 该地块 属市北 老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。 项目周边市政配套完备。 机会分析 本地块属旧城改造地块，有较好的发展空间，为项目的发展提供很多的发展机会点。 威 胁分析 青岛整个房地产市场发展进入激烈竞争时代，该地多处住宅小区已在建设当中，在销售时候，可能会对售房价格有一定影响。 而且 毗邻 长途汽车站人流量较大，给小区的安全管理方面带来一定的威胁。 内蒙古路项目可行性研究 12 3 项目定位 项目的产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策 ,主要原因是 : ，项目区位位置远离市中心，成本较低。 ，其内已形成一些居住小区群体 ,各项基础设施和市政设施都以相对固定。 拟建项目是现代性使用住宅，其建筑标准与现代市民的生活水平相适应。 因此，本项目定位为中档住宅小区。 建筑形态主要有小高层和高层，小高层和高层采用框架剪力墙结构。 项 目的户型定位 小高层为 八 幢（每幢为三个单元，每单元两户） 六 层的住宅楼，采用 78 平的户型 （每幢 36户） ；高层为四幢（ 一 幢为 十二 层 ， 三 幢为 十三 层 ） 住 宅楼，其中十二层的采用 90 平的户型 （ 66 户），十三层的采用 82 平的户型（每幢 78 户）。 共计住户 552 户。 在户型设计上，厨房面积应不小于 5 平方米，卫生间一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。 在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要求，即使尚未普及的高档家电，因此在起居室、厨房和卫生间均在适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设宽带网、有线电 视、程控电话等插座。 本方案所有户型均采用明室、明厅新型设计方案，卧室及起居室朝阳，餐厅与起居室也可合为一体，形成开阔空间。 建成后的住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”， 纯居 住类产品，小高层及高层，强调居住舒适度效果。 户型尺度较为宽松，强调舒内蒙古路项目可行性研究 13 适性，规格为 78平米， 82平 米， 90平米， 共计 住宅 建筑面积 平方米。 主要以小户型为主。 内蒙古路项目可行性研究 14 表 31 小区建筑面积明细 项目 单位 数值 备注 用地面积 平方 米 居住户数 户 552 总建筑面积 平方米 49760 其它 地上建筑面积 平方米 其它 计容积率 平方米 不计容积率 平方米 地下面积 平方米 住宅建筑面积 平方米 其中 小高层建筑面积 平方米 252 户 高层建筑面面计 平方米 300 户 配套公建面积 平方米 其中 居委会 平方米 物业管理 平方米 商业 平方米 卫生站 平方米 消防控制室 平方米 16 传达室及物业用房 平方米 地下车库面积 平方米 建筑密度 % 容积率 万平方米/公顷 绿地率 % 停车位 个 360 个 /百平米 其中 地上 个 100 地下 个 260 内蒙古路项目可行性研究 15 项目的销售价格定位 因拟建项目为小户型中档住宅小区，其售价用市场法比较来定位。 下为与其在区位及周边环 境相似住宅楼售价： 新侨花园 物业类别 ： 普通住宅 项目位置 ： 市北区同德路 (福岭嘉苑旁 ) 容积率 ： 绿化率 % 周边配套： 临近 M3 地铁入口处，交通资源便利。 5分钟直抵李村、浮山商圈。 交通状况： 位于同德路，毗邻 308 国道、福州路。 临近 M3 地铁入口处，交通资源便利。 5分钟直抵李村、浮山商圈 装修标准：简装。 当前价格 ： 均价 为 6700 元 /平 万达 39 克 拉 物业类别 ： 普通住宅 项目位置： 青岛市市北区延吉路 112号 容积率 : 绿化率 :35% 占地面积 : 平方米 总建筑面积 :181000 平方米 四周道路 :东 :连云港路。 南 :延吉路。 西 :徐州路。 北 :敦化路。 装修标准：简装 当前价格：均价为 11000 元 /平方米 花好月圆 物业类别：小区 项目位置：市北区山东路 138 号 容积率： 8 绿化率 :31% 内蒙古路项目可行性研究 16 占地面积 : 万平方米 总建筑面积 : 127410 平米 当前均价： 9000 元 /平 米 四周道路 : 紧邻山东路、新东西快速路，黑龙江路，辽阳西路等，交通四通八达，方便快捷。 邻公交站 “ 鞍山路 ”。 内蒙古路项目可行性研究 17 表 32可比楼盘修正表 比较方面 具体内容 比较标的 参照物业名称 本项目 新侨花园 万达 39克拉 花好月圆 地理位置（ 42） 环境（ 26） 升值潜力（ 4） 生活氛围（ 5） 3 3 人文环境（ 3） 2 2 2 自然环境（ 5） 3 3 治安状况（ 2） 区域印象（ 2） 小区环境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通车辆（ 2） 道路管网（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 购物（ 4） 3 医疗（ 2） 休闲（ 3） 2 2 2 2 楼盘本体 素质（ 38） 规划设计（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 结构（ 5） 4 4 4 每梯户数（ 3） 2 2 2 2 容积率（ 8） 8 小区规模（ 4） 设备（智能化等）（ 2） 装修（地面、厨卫、门窗等）（ 2） 外观（ 5） 4 4 4 4 车位（ 3） 内蒙古路项目可行性研究 18 层高（ 2） 2 实用率（ 3） 2 物业管理（ 5） 品牌（ 2） 收费（ 2） 特别服务（ 1） 其它（ 15） 推广情况（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 计 78 权 重 100% 40% 35% 25% 均 价 P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 楼盘均价为： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33可比实例价格修正表 可比实例价格修正表 新侨花园 万达 39 克拉 花好月圆 成交价格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系数 求取比准价格（单价） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估价对象的正常市场价格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本项目产品的销售价格为 8746 元 /平方米 内蒙古路项目可行性研究 19 项目的客户定位 该地块 属市北 老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚。 小区的目标客户定位主要有：青岛本地高收入群体客户，满足改善型居住需求，满足度假型居住需求。 外来旅游置业群体客户，满足度假休闲型居住需求。 青岛 市区客源 此类客源为 本案客源之基础，且为先期客源之主力，认为主要有以下类型： 2030 岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为首次置业。 对地段及相应升值潜力较为注重。 这类客源主要选择小户型。 公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。 此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。 白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。 这部分客源对社 区档次、配套等较为关心。 3050 岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。 小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。 市北区 和外地客源 此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型： 青岛 本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配套、环境较为注重。 青岛 经商人士： 青岛 经济快速发展本地人 士收入增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本 项目 后期客源开发的重 点对象。 外地客源：青岛 经济快速发展 现已成为国际性旅游 内蒙古路项目可行性研究 20 项目的建设条件 [7] 场地条件 本项目工程建设场地基本平整， 场地北高南低 ,自然坡度基本在 0. 3‰范围内，场地东为沈阳路，场地南为银河山庄，场地西延沿长春路，场地北为内蒙古路长途汽车站，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。 工程建设场地属市北老城区，周边农贸市场、中小学等生活配套较为齐备，尤其是项目北邻内蒙古路长途汽车 站，其建成后交通将极为便捷。 供水条件 本项目供水水源为城市自来水供水管网，属市北老城区供水系统，建设时及建成后可直接接入使用。 污水排放条件 本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。 在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。 雨水排放条件 本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。 供热条件 本项目利用城市集中供热系统做为热源，建设时使用市北老 城区供热系统。 燃气供应条件 本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管内蒙古路项目可行性研究 21 道，可直接入户使用。 供电、电讯条件 本项目利用城 市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均可正常使用。 本 项目小区内 设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。 城市通讯及宽带网情况大致相同。 项目。