动、植物园商铺开发项目可研报告(编辑修改稿)

动、植物园商铺开发项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

均价涨跌参半。 据搜房网数据中心房价统计显示， 20xx年上半年房价波动较大，整体低于去年同期价格，同比下跌了%。 从上半年的新推项目来看，多为刚需型楼盘，也在一定程度上决定了上半年楼市均价的整体水平。 5月，由于融创财富中心、中海天悦府、路劲东城等高端项目的入市，在一定程度上拉高了当月的成交价格，成交均价为 8754元 /平米，为上半年最高。 22 虽然各项楼市政策接连落地，济南楼市成交量也维稳在一个较高水平，看涨声一片。 但是，有业内人是表示，虽然楼市形势大好，但是库存压力依旧不容小觑，当下去库存依旧是市场主势，开发商也会抓住时机加大优惠力度去库存，涨价的可能性不大。 （二）旅游市场 人类社会的进步，有两方面的基本需求，首先是生活生存资料的需求，这主要是物质方面的；其次是精神欲望的需求，这主要是 指文化方面的。 其中，生活资料的需求是第一位的，生活资料得到了基本的满足以后，就会产生精神文化的需求。 而精神文化的需求的适当满足，反过来又会进一步促进物质资料的生产。 因此，旅游的产生，首先是人类物质生活出现富裕的结果，旅游产业的发展，是人类满足自身精神文化需求的必然，是人类社会文明进步的基本标志之一。 “十二五”期间，我国旅游业进入大众化的全面发展阶段，面临更加 23 有利的发展环境和发展条件，同时一些深层次的矛盾也更加凸显。 随着我国经济社会的发展和增长方式的调整，民生基础更加稳固，国际国内旅游市场的消费需求和消费能 力更加稳固。 在国家和地方旅游发展战略，以及旅游法制化进程加快等利好政策的影响下，政府和社会各界发展旅游的积极性将更加高涨，资源和要素短缺的矛盾将得到有效的缓解。 城市化进程的加快、高速交通体系的完善、信息化在旅游业的普及应用使游客的旅行、居住和相关消费变得更加方便。 旅游标准化建设和政府对游客满意度的重视与保护让游客消费更加明白和放心。 商业模式的创新和国际合作的深化等，都为旅游强国建设目标的实现提供了有力的支撑。 现代旅游学认为，旅游可以分为若干的种类，比如山水旅游、探险旅游、民俗旅游等等。 伴随着旅游产业的 发展，各种各样的旅游都在竞相披上“文化”的外衣，比如草原文化旅游、酒文化旅游等等。 这种现象的出现，首先得到证明的不是旅游产业本身对于文化这一外衣的需求，而是人类社会的对于通过旅游的方式吸纳精神文化食粮的发展趋势。 如果说随着人类物质生活水平的提高，旅游产业的发展具有广阔的发展空间的话，那么，旅游产业中的文化旅游无疑就是最具发展潜力的劲旅。 当前，中国的旅游业正在慢慢转型，文化与生态旅游的结合也成为了一个新型的发展趋势，文化与生态相结合的旅游项目广泛受到游客和投资者的青睐。 近年来，生态环境保护工作力度持 续加大，生态旅游发展环境日渐优化，生态、低碳、环保的概念深入人心，自然保护区、生态功能保护区、风景名胜区、森林公园等生态资源不断丰富，生态旅游呈现多样化发展，为发展生态旅游带来了良好条件和机遇。 24 目前，我国旅游产品结构主要是以观光产品为主，已不能适应我国休闲度假需求进入快速成长期的新形势。 同时，旅游产品的参与体验性、娱乐性和文化性差，也难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的休闲消费需求。 因此，面对日趋多元化的旅游市场，必须把握现代旅游市场的需求变化，破除单纯依靠观光旅游产品和传统旅游产品发展旅游产业的观念，以市场为导向，加快旅游产品创新步伐，注重旅游产品结构的多样化、系列化，从传统的观光型为主导的结构向生态观光、购物、文化、休闲旅游的复合型结构转变。 到 20xx 年，国内旅游人数达 33 亿人次，年均增长 10%；入境过夜游客人数达 9000万人次，年均增长 8%；出境旅游人数达 8300 万人次，年均增长 9%；城乡居民年均出游超过 2 次，旅游消费相当于居民消费总量的 10%；旅游业总收入年均增长 12%以上，旅游业增加值占全国 GDP 的比重提高到%，占服务业增加值的比重达到 12%；每年新增旅游就业 50 万人。 力争到 2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。 山东省是中国的旅游资源大省，深厚的历史文化，优美的自然风光和特色独具的现代风貌为旅游业发展提供了雄厚的物质基础。 据最近进行的全省旅游资源遥感调查，并比照国家标准《旅游资源分类、调查与评价》的分类方法，山东省的旅游资源涵盖旅游资源分类体系中的全部 8个大类，47 个亚类中的 39 个，共有各类旅游景区或资源点 639处，旅游资源存量、品位与等级在全国均属上乘，具有由 “ 旅游大省 ” 向 “ 旅游强省 ” 跨越的基本条件。 对比一下全省旅游资源，主题旅游资源属于一项特色旅游资源。 25 位于济南东部的县级市章丘，是省会济南的 “ 东大门 ” 和副中心城市，素有 “ 小泉城 ” 的美誉。 章丘旅游资源可谓丰富， “ 一城生态山水，千年人文章丘 ”。 于普通游客而言，章丘的 “ 生态 ” 通常让人联想到济南七十二名泉之一百脉泉， “ 人文 ” 则易让人想到千古第一才女李清照和《闯关东》的拍摄地朱家峪。 百脉泉和朱家峪这两处章丘最热门的旅游胜地确实为章丘带来了不少人气和不菲的经济效益，但 “ 千年人文 ” 之章丘的可探索之地其实还要丰富得多。 济南植物园、野生动物园的集中落户埠村，必将成为吸引全市乃至全省游客休闲娱乐的知名景点之一，客流量会进 一步增加。 据调查，目前植物园的客流量情况是，工作日为 300500 人次，周末为 100020xx 人次，法定节假日游客人数为 2500030000 人次。 动物园开放后游客量会不断增加 ,按照济南植物园、野生动物园游客人数的 30%计算 ,预计拟建主体游乐场游客人数年 30 万人次。 项目单位进行深入调查，充分利用“两园”资源，拟建一个 突出“卡通主题”以“有趣、探险、故事”为特色且 济南植物园、野生动物园内没有的游乐园 是非常有市场前景的。 济南植物园、野生动物园景区内现有商业布置凌散，没有特色，也满足不了游客要求。 旅游带动商业 ，项目单位看到商机，在“两园”周边开发商铺、大型停车场等配套服务项目，充分利用“两园”资源，进一步促进旅游产业的发展。 在此机遇下，埠村园区积极与章丘市政府对接，拟开发建设集“旅游、游乐、食宿、购物”为一体的综合服务商业区，按照出售、经营两种方式进行运营。 二、市场预测 酒店是社会大环境的一部分，其生存与发展不能脱离所在的地域，主 26 题酒店亦然。 主题定位应当遵循以下原则：主题应当立足于当地的资源与文化现状，特色鲜明的、优秀的地域文化是酒店可资利用的文化资源，而且这种立足于地域文化的主题特色往往是别地所没有的，也是 难以模仿的。 其次，不同的地域环境下，人的消费活动会呈现不同的特征，酒店应当把握消费的特点和动向，经营者和管理者的思想也应当与时俱进。 再次，主题定位应当与顾客的消费习俗和价值观念相符，当然这种适应性并不是单纯地迎合消费习俗，而应当主动出击 ,努力开创新的经营领域。 景区度假酒店应在细分市场中找准自己的优势位置，找准客源市场，注入属于自己独特的主题文化。 在明确了市场定位后，进一步深入研究目标群体的消费特征、消费心理，营造适合他们的主题文化。 这种主题应当具有特色化、个性化的特点，是无形和有形的结合，能够向客人提供体 验式的服务，满足客人追求特色体验、追寻特定人文环境的动机，由此形成差异化的市场，以独特魅力征服观光旅游者。 在旅游景区建造度假酒店不必追求规模，而是应当把当地的特色以巧妙的形式融入到酒店中来，譬如驿捷在湖南凤凰古城以中式元素为主题建造的度假酒店并不奢华，相反恰恰与水乡的环境相适应，古朴、幽静的环境更能吸引人。 另外，酒店可以就地取材，与酒店所在的景区环境相协调。 因章丘是大词人李清照的故里， 李清照，自号易安居士（ 1084－ 1156年），著名文学家李格非之女，是中国几千年灿烂的文学发展史上最负盛名的女诗人。 酒店以 中国首家词人李清照文化主题酒店，紧邻词人李清照故里，深厚的文化底蕴，成为章丘旅游瞩目的焦点，对于外来游客而言，到章丘不看词人李清照是一桩遗憾的事，而如何体验李清照。 李清照故里是 27 视听体验，酒店则是味觉与文化体验。 “ 李 清照 酒店 ” 在现代酒店的特点中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神层面。 清照 酒店酒店里 有 图书，营造一种舒适而充满书香氛围。 酒店的图书将持续地不定期更新，让客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的绿荫，获得心灵的宁静。 希望做的不仅仅是酒店，更是一种文化，是对现代人心灵呼唤的一种及时回应。 28 童话城堡也是建造成本高的主题乐园之一，通过合作参股管理公司，将共同参与主题乐园和配套设施的投资、建设和经营管理。 主题游乐园有经典白雪公主与七个小矮人、狮子王辛巴、狼外婆、西游记中的童话人物都将成为你的冒险伙伴。 随着人们生活水 平的提高，对生活品质的要求也越来越高，发展以童话为主题的项目较为新颖，必将吸引人们的眼球，得 29 到人们的肯定和喜爱，如利用济南动物、植物园资源建设一童话城堡必然有广阔的市场前景。 三、市场营销策略 项目旅游市场的开拓将 以山东省内市场（首先突破 济南市、章丘市、章丘市、 滨州 市 、泰安市 的本地市场）为基础，以周边重点城市（济南、青岛、潍坊、临沂、泰安 、烟台 等）为主体，以京、津为代表的环渤海湾地区市场为主要增长区，兼顾部分海外 专项 市场。 以 济南植物园、野生动物园 作为 一个联合体 ，从整体上进行营销，使 主题酒店、游乐园 以独特旅游 目的地形象，在山东省比较单纯 主题 的旅游项目中另辟蹊径，走出自己独特的市场发展道路， 启动 拓展 相应 市场 ，未来发展前景广阔。 第二节 建设规模 项目规划占地 亩，其中特色风情商业街（北边）占地 亩，主题酒店与文化艺术品商业街 (路口北）占地 亩， 童话城堡及商铺 占地。 一 、特色风情商业街（北边）占地 ，建筑面积 ㎡，打造一个休闲、餐饮商业街，其中风情酒吧街 4000 ㎡，主体酒吧 ㎡，咖啡店、茶吧 4000㎡。 二 、主题酒店与文化艺术品商业街 (路口北）占地 亩，建筑面积 ㎡，打造一个以词人李清照为 主题的文化酒店及 文化艺术品商业街，其中主题酒店 ㎡， 集 住宿、餐饮、康乐、会议、商务为一体 30 的 文化型现代 精品酒店 ， 酒店拥有宽敞的各类客房 80 间， 床位 150张， 所有房间均在 40 平米以上 ； 文化艺术品商业街 5000 ㎡， 布置在省道 244 线以及埠村道路口北边。 三 、 童话城堡及商铺 占地 亩，建筑面积 ㎡ ，其中童话城堡 3000 ㎡ ，文化创意商店 4000 ㎡， 地方特色产品店 ㎡。 童话城堡有小飞象、旋转疯密、罐旋转木马、金龙滑车。 童 话城堡及商铺 布置在省道 244 线以及埠村道路口东南边。 项目建成后，其服务范围不仅立足当地，辐射整个华东地区。 第五章 建设条件 一、建设条件 地理位置 章丘市，位于 山东 省省会 济南 市的东部，距离济南市区不到 40 公里，是济南下辖的一个 县级市 ，被誉为 “ 小泉城 ”。 1992 年 8 月撤销原 章丘县编制改为 县级市 ，即章丘市，仍隶属于济南市。 辖 6 个 街道办事处 ， 14 个镇，人口 万。 济南五大泉群之一的 百脉泉 位于章丘市境内，济南七十二名泉章丘市境内拥有 6 个。 国家级 明水经济开发区 与 济南高新区 相邻。 胶济铁路 、 济青高速 贯穿境内，交通便利。 本项目位于济南市 植章丘埠村济南物园、野生动物园的西门对面。 距 31 济南遥墙国际机场 90 公里，东离青岛海运码头 260 公里。 境内交通便利、路网完善，是鲁中地区重要的交通枢纽，地理和交通条件优越。 气候条件 济南市地处暖温带，年平均降水量为 毫米，属半湿润半干旱的大陆性气候。 全市年平均气温 ℃ ℃，年平均日照时数为，年平均无霜期 180220 天。 太阳年辐射总量 5183 兆觉 /，能 够满足种植业不同轮作制度和多种林木果品生产的需要。 全区年降水量平均为 毫升，降水季节分配不均，夏秋季降水集中，冬春降水较少，其中夏季降水占到全年降水量的 %，春旱和干热风危害较为突出。 全区农业气象灾害主要是干旱、干热风、冰雹、暴雨、霜冻和大风，对农作物产生不同程度的影响和危害。 地处中纬度，属暖温带季风区的大陆性气候。 四季分明，雨热同季。 春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。 年均日照，日照率 60%；年均气温 ℃ ，高温年 ℃ ，低温年 ℃ ；年平均 降水量 毫米，一般为 500～ 700 毫米。 季风，因受地势影响，反映不明显，相对湿度为 65%，最高年均 73%、最低年均 59%。 无霜期 192天，最长 218天、最短 167天。 地震 根据国家 1992 年颁布的《中国地震烈度区划图》的划分，本项目区域属于宁静地带，地震烈度为 7度。 地质地貌 南部属鲁西隆起区，北部为济阳凹陷区，属旋扭性构造鲁西系的外旋层部位，南北向与北西向压扭性断层发育。 这些断层的垂直错动与水平侧移，严重破坏了古代沉积地层的连续性。 特别是文祖断层，两盘南北向位 32 移 15 公里，使断层两侧在地形 、地质和地下水源等方面，形成显著的东西差异。 地质构造形成普遍为单斜岩层，以块断为主，褶皱少见。 岩层走向北西。