青岛文景园高端大盘项目营销策划报告_180页

青岛文景园高端大盘项目营销策划报告_180页内容摘要：

青岛文景园高端大盘项目营销策划报告_180页 文景园营销策划报告的 核心步骤就是打造企业的好产品、好终端、好顾客和好宣传 这四个基础，从而逐步使企业的运转形成一套良性的机制并提高竞争力。 我们为此而不懈努力着。 前 言我们是谁 我们在哪 我们要到哪里项目信息 市场分析 制定目标 实现目标我们如何到达我们重点解决的问题问题 1：。 我们是谁。 住宅项目板式高层（ 5栋）通高层问题 2：。 我们在哪里。 我们在哪里。 我们在中国 我们在青岛 我们在魅力崂山 我们在新兴 续 4个月超过 50%；2、企业家特别是房地产业企业家信心指数提升；3、发电量降幅缩小；4、企业景气指数降幅收窄；5、 、信贷扩张，年度预计超过 8万亿；7、全国性开工面积、成交面积上升。 09 重点指标概况我们在中国国内经济形势判断政策丰富多样，措施扎实推进（扩投资 促销费）出现积极变化，结果好于预期（宏观指标）基础尚不稳固，任务还很艰巨（国际形势 信心 结构调整）关键词： 企稳回暖我们在中国我们在哪里。 我们在中国 我们在青岛 我们在魅力崂山 我们在新兴 目前住宅供应总量为 59168套，共有 7个区域供应超过 5000套，崂山区位居第五。 供应套数较 4月份亦有较大提升，涨幅为 键词：存量巨大，亦有上升趋势我们在青岛 青岛市商品房成交走势呈 波浪形分布 ，随国家政策与经济形式阶段性调整。 青岛市成交量于 09年一季度 达到历史高点，成交逐步回暖。 我们在青岛从成交面积看，一季度成交情况主要是 刚性需求爆发 ，后续改善型需求将逐步跟进。 小结：1、 存量巨大 ，亦有逐步上升的趋势。 2、一季度井喷主要为 刚性需求的爆发 ，后续 改善性需求 将逐步跟进。 3、房地产市场仍将继续震荡调整， 6月份 将成为形势明朗与否的关键月份。 07年的疯狂和 08年的沉寂状态都将不可再现，市场将度过相当长的较为平稳的时期。 我们在青岛我们在哪里。 我们在中国 我们在青岛 我们在魅力崂山 我们在新兴 宅 办公 商业 其他 合计供应面积 550,638 231,363 101,202 7,565 890768所占比例 26 应套数 4723 套 1328 套 176 套 44 套 6271套所占比例 75% 有在售项目共 33个， 08年不本项目同档次物业月均销售套数为 23套 ，项目总共有 563户，按上述月均销售套数，亦需要 28个月完成。 存量巨大。 结论：以 100平米以上 大户型为主，占总量的 49%。 际成交（除政策房）交均价总结：1、月成交量层面： 08年 的销售热潮基本上是依靠政策房，实际成交并不理想。 2、月均价层面：成交均价小幅波动，但 09年成交波动并非因为 大幅降价。 以下 6080100120150180 0000000000000000000以上总结：1、 09年崂山区主要成交区间以 12008年 150以上 面积去化受市场环境影响较小。 2、 09年崂山区主要成交区间以 600008年价格 8000以上 去化受市场环境影响较小。 我们在魅力崂山总结：1、成交量飙升，存量巨大。 2、 大面积、高价位 产品受宏观经济形势影响较小。 我们在哪里。 我们在中国 我们在青岛 我们在魅力崂山 我们在新兴 根据崂山区行政区划及房地产属性，可将崂山区分为 11个片区，项目位于 (项目位于 片区影响上将项目纳入 在售项目 2个，为商住楼，纯住宅产品仅为 文景园 ，主要产品类别为小高层。 片区主力面积区间为 120区均价在 8000总价为 108在售项目 7个，以纯住宅为主，主要产品类别为高层。 片区主力面积区间为 120区均价在 10000总价为 130 代表项目：金领世家、崂山国际花园金家岭片区 在售项目 5个，全部为纯住宅，片区内产品形态较为丰富，主要为小高层，高层 片区主力面积区间为 120区均价在 10000总价为 130 代表项目：龙泽山庄、御景峰、麦岛金岸浮山前片区 金家岭片区因产品 /价格同质化，地缘性等因素，与本项目主要为 客群之争。 浮山前片区对 要为 品质之争。 我们在新兴 售或待售竞争项目包括：金领世家龙泽山庄御景峰中海银海一号柏林 37万平方米 总 户 数 :1384户容 积 率 : 绿 化 率 : 车 位 :1:1 建筑风格：现代开 发 商 :青岛颐正置业有限公司建筑类别 :20栋 18仙霞岭路与秦岭路交界处价 格 :均价约 11000元 /平方米 （毛坯）开盘时间 : 2007年 12月 入住时间 : 2009年 5月1、金领世家面积 8000205080以上供应户型套数 38 265 484 560 37户型 两室两厅 两室两厅、三室两厅 两室两厅、三室两厅 三室两厅、四室两 厅、四室三厅 四室一厅、四室两厅比例 3% 35% 3%成交户型套数 2 122 231 245 7户型 两室两厅 两室两厅、三室两厅 两室两厅、三室两厅 三室两厅、四室两 厅、四室三厅 四室一厅、四室两厅比例 型比例细分畅销户型1、金领世家累积销售周期： 16个月。 去化量： 640剩余量： 744去化率：约 38%月均去化： 40套去化主力户型： 120宣传推广自 08年 5月出现断层，宣传持续性较差，未能有效支持楼盘推售。 楼盘推售主要受市场大环境的影响。 82 118 40 35 19 28 17 6 86 57 9 5 9 11 3 19 20广告投放频数 2 1 5 40123456020406080100120140160180200频数次数 金领世家以 120平米以上大户型为主，且为其主力去化区间。 金领世家推广脉络不清楚，持续性不强，未能对销售起到支撑作用。 1、金领世家购房客户：公司高管、精英；部分投资客购房动机： 改善性居住需求，投资需求客群分析营销 推广发布时间 媒体类别 版面类型 广告语2008岛早报 整版 生活在街区，我们有八般精彩2008岛都市报 整版 傲距一种未来精英的新教育优势2008岛都市报 整版 开启一种“回家旅游”新生活模式2008岛都市报 整版 开启一种”回家旅游“新生活模式2008岛都市报 整版 开始一场瞒调生活的华美乐章2008岛都市报 整版 开始一场多维生活的体验盛宴2008岛都市报 整版 开始一场多维生活的体验盛宴2008岛早报 整版 生活在街区，我们有八般精彩2008岛晚报 整版 生活在街区，我们有八般精彩2008岛都市报 整版 向传统社区 版 生活在街区，我们有八般精彩2007版 赢得世界御景峰基本信息占地 面积 :34140平方米总建筑面积 :71623平方米建筑风格：现代竣工 时间 :2009 数 :338停 车 位 :与总户数比例大概为 1:1开 发 商 :青岛中少上扬实业有限公司建筑类别 : 多层花园洋房 小高层 高层装修状况 : 精装修物业地址 : 青大三路与香港东路交汇处往北 200米价 格 : 起价 :12430元 /平方米，均价： 15000 16000开盘时间 : 2008 2009 率 : 率 : 层状况 : 12栋楼 ,1号为会所 ,2到 5号是花园洋房，其他为高层及小高层。 2、御景峰面积 8000205080以上供应户型套数 70 21 38 104 105户型 两室两厅 三室两厅 四室两厅三室一厅 四室两厅四室两厅比例 6% 交户型套数 36 7 19 59 41户型 两室两厅 三室两厅 四室两厅三室一厅 四室两厅四室两厅比例 22% 4% 型比例细分2、御景峰主力户型畅销户型150平米以上大户型较为受宠累积销售周期： 12个月去化量： 153套去化率： 均去化： 13套0102030405060套数时间御景峰合同签约次数合同撤销次数2、御景峰销售情况7月份以来，月均成交 3要受楼市低迷的影响，客户观望情绪严重，且会与二手房比较。 项目于 09年 3月始恢复热销。 成交未网签户型面积 90平米 150000元 /平 2000元 /平价格情况 起价 11000元 /平 均价 15500元 /平客户情况70%以上为一次性付款1、银行金融业为主的投资客户2、贸易、地产老板或中型企业主。 70%以上为一次性付款，崂山区、市南区为主1、贸易公司等企业老板。 2、附近业主二次置业购房动机 投资为主 改善居住性需求2、御景峰客群分类小户型投资为主，大户型以改善性需求为主，客户群属于高端客群营销推广2、。