龙湖地产重庆市弗莱明戈项目后评估成果报告_237页

龙湖地产重庆市弗莱明戈项目后评估成果报告_237页内容摘要：

龙湖地产重庆市弗莱明戈项目后评估成果报告_237页 欢迎参加弗莱明戈项目后评估龙湖 ·弗莱明戈项目总结弗莱明戈项目后评估蓝湖郡项目团队二八年五月九日弗莱明戈项目后评估成果目录 第一篇：项目运营总体概况 第二篇：工程总结 第三篇：研发总结 第四篇：营销总结 第五篇：成本总结 第六篇：物业总结 第七篇：客户中心总结弗莱明戈项目后评估成果第一篇：项目运营总体概况目录第一部分 项目关键指标列示及简析第三部分项目运营的几点反思第二部分 项目运营要点回顾第一部分 关键指标达成情况（签约及回款） 一级节点计划达成率 >80% 客户满意度及客户忠诚度第一部分 键指标达成（签约和回款）00应收帐款2170万部收益率20%售利润率备注现值上会指标分项2006年 3月项目开盘，现金流为正。 一级节点达成率70%1420项目总体计划100%7集团关键节点累计达成率完成项下达项¾集团关键节点未达成：原定 2007年 4月 30日完成项目 95%的销售，实际完成时间 2007年 6月 30日。 客户满意度及客户忠诚度 业主对项目的总体满意度（ 96%重庆公司 91%集团 88%） 客户满意度及客户忠诚度 业主对龙湖地产的忠诚度（ 重庆公司去年指标 74%集团 68%）月1日止）交房报事量 已付户数报事类别第二部分 项目运营大事记¾2005年 8月项目样板区破土动工¾2005年 12月实现四证齐全¾2006年 2月样板区开放¾2006年 3月开盘销售套，当月签约 2007年 6月 30日项目交房，做为经开区交房 交证试点单位，并实现交房交证¾2007年 7月项目清盘¾2007年 11月车位销售，开盘销售 346个¾2007年 8月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定 2008年 4月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并 做为重庆市推荐项目参与国家评审第二部分 项目运营指标对比¾建筑风格的创新实现了公司对项目 的定位要求，并产生了全国性影响¾营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期¾设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项 目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计 的精度，同时保证了工程进度¾结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程 进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当¾客户交付的创新及介入受到业主好评¾项目总体成本受控¾板样区开放获得预期效果第二部分 项目运营的成功点¾建筑风格的创新实现了公司对项目 的定位要求，并产生了全国性影响¾营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期¾设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项 目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计 的精度，同时保证了工程进度¾结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程 进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当¾客户交付的创新及介入受到业主好评¾项目总体成本受控¾板样区开放获得预期效果第二部分 项目运营的不足点¾目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的¾景观设计滞后，造成较多的工程返工¾景观效果的前期把控不够¾客户敏感点分析深度不够¾市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分 项目运营体系的转变与团队成员负责对象 之间的不匹配，造成项目运营上不尽人意¾原有成本管理体系与现在的运营机 制之间的冲突造成老项目的 “精神分裂 ”¾原有设计模式中景观设计迟滞导致 景观工程与建筑总图冲突不断¾景观风格、成本把控、客户体验三 者之间真的不可调和吗。 ¾产品创新没有转化为产品的溢价能力¾产品市调的信息如何判断。 大户型滞销¾项目团队成员的全成本意识不足与 项目收益之间的冲突明显¾项目团队成员在项目运营过程中变 动频繁，造成部分信息遗失¾营销客户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分 开好项目启动会，暴露所有问题，合理把 握产品创新，尽可能进行价值挖掘，并将其转化为产品溢价，提升项目收益¾从产品方案设计开始，研发、工程、造价 紧密结合，进行成本方案阶段的优化与预控¾提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力 ，尽量减少后期实施后的调整量¾强化项目团队成员的成本意识¾客户视角的延伸需要从方案阶段着手弗莱明戈项目后评估成果第三篇：研发总结弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录 第一篇：项目定位 第二篇：项目简介 第三篇：价值点挖掘 第四篇：客户敏感点分析 第五篇：设计管理 第六篇：效果把控 第七篇：成本控制 第八篇：新材料、新技术、新工艺 第九篇：规划报建与验收 第十篇：完成效果弗莱明戈项目后评估研发总结成果第一篇：项目定位第一篇：项目定位 龙湖的第一个花园洋房项目 别墅区里面具有别墅品质的花园洋房 沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白 应具有高度的市场影响力、社会影响力 客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。 项目定位带来的几个重大后续影响： 1、容积率不能太高（控规是2， 2、户型偏大 3、成本偏高弗莱明戈项目后评估研发总结成果第二篇：项目简介项目简介 区位、总图、主要经济技术指标 主要经济技术指标： 总用地面积 ： 80018 m² 居住户 (套 )数 ： 487套 住宅栋数： 36栋 总建筑面积： m²1、住宅建筑面积： m² ，2、车库建筑面积： m² ，3、配套设施建筑面积： m² ，占 容积率 ： 括地下） 建筑密度 ： 绿地率 ： 停车泊位： 487辆 地面 64辆 地下 423辆弗莱明戈项目后评估研发总结成果第三篇：价值点挖掘价值点挖掘目录 一、总图 二、单体 三、外立面 四、车库 五、合用 六、经验与教训一、价值点发掘总图 充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。 各楼栋利用车库的连接自然形成 8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。 在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。 价值点挖掘总图 利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。 临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。 在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。 价值点挖掘总图 总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。 公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退 8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。 二、价值点挖掘单体 利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。 利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。 赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。 三、价值点挖掘外立面丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质四、价值点挖掘车库 利用 8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。 优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为 32m²。 底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层 住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。 五、价值点挖掘合用 1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。 2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。 六、价值点挖掘经验与教训 一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大 设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如 150平方米的三房、比如室内 2米宽的过道、比如双通道设计 厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好 户型组合以后太复杂，多达 100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰 方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响 部分小区道路宽度为 7米 公共区域私家化不够 底层住户尽量单独入户 尽可能满足业主可直接从车库入户的要求 少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益客厅外无阳台，导致销售速度。