国际农产品物流园建设项目可行性研究报告审定稿(编辑修改稿)

国际农产品物流园建设项目可行性研究报告审定稿(编辑修改稿)内容摘要：

货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。 项目技术经济指标 本 项目的综合技术经济指标如下表所示： 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 平方米 万 2 总建筑面积 平方米 万 3 建设总工期 月 36 4 建筑密度 — 42% 5 容积率 — 6 绿化率 — 20% 7 水电负荷 用电负荷 千瓦 18362 用水负荷 立方米 /日 3400 8 项目总投资 万元 183733 9 主要经济指标 静态投资回收期 年 税后投资内部收益率 — 18% 5 税后财务净现值 万元 128751 结论与建议 XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和 XX市产业总体规划 ，已被列入 XX市“十一五”重点规划项目。 项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。 项目建设有利于 促进XX市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展， 保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于 巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公 司核心竞争能力。 项目建设 具有巨大的社会效益和经济效益。 因此， XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 6 第二章 项目建设的必要性分析 项目建设背景 XX市人口基数及农产品需求日益增长 XX是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 20xx 年 XX 市总人口已超过 1200 万，“十五”期间年均增长率为 %，照此增长速度， XX 市未来人口增长预测如图 21。 120017002100240005001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 2020 年份单位：万人 按人均年食品消费支出 5000 元，计算未来各年全市食品消费额 20xx 年将达 850 亿元， 2020 年将达到 1200 亿元。 由此可见， XX 农产品市场潜力巨大。 市人均收入水平较高，增长较快（表 21）；工作人口比例大 20xx年末全市从业人员 万人，在校学生 105 万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。 表 21 20xx 年 XX 市主要经济发展指标一览表 指标 XX 数据 年增长率 人口 万人 ＋ % 本 地生产总值（ GDP） 4, 亿元 ＋ % 人均 GDP 60,801 元 ＋ % 居民人均可支配收入 21, 元 ＋ 9% 图 21 深圳市人口预测 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 7 城镇居民人均消费性支出 15, 元 ＋ 12% 人均月食品消费支出 元 ＋ % 恩格尔系数 ％ ＋ % 资料来源： 20xx 年广东省统计年鉴（广州市统计局 20xx0320） 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究 XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐 ，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。 快速发展的 XX城市建设与特区内外交通条件的变化 XX特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加 ,XX 特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。 随着 XX特区经济的快速发展 ,人们生活水平的日益提高 ,私家车的普及率越来越高 ,特区内交通不堪重负 ,人们每天在路上花费大量的时间 ,XX 对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。 目前， XX 特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策： 每天 0 时至 24 时禁止大货车驶入 特区内主要 路段、区域和广 场，包括北环路和泥岗路的大部分路段； XX 市对特区内小型、大型货车实施限制，由于布吉、福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。 近期政府颁布的特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要 24 小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。 城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。 XX 经过 20 多年的快速发展，城市功 能区域也随之快速转变。 原来位处边缘地带的布吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。 按照 XX 市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 8 20xx、 20xx 年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布 局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。 特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件 按照 XX 的总体交通规划，市政府提出在 XX 市建成“七横十三纵”路网体系。 截至 20xx 底，全市的公路总里程已达到 1579 公里，其中高速路 244 公里，一级公路 588 公里。 根据规划，“十一五”期间， XX 市将投资 1000 多亿元新建改造道路 ,基本建成“七横十三纵”的快速路网。 快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。 目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、 盐排高速、龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括： ① 深盐二通道，全长 公里 ,工程总投资约 17 亿元人民币（建设中）； ② 西明大道：西丽 公明（规划中）； ③ 福龙大道：福田 龙华，全长 公里 ,总投资 亿元人民币（建设中）； ④ 玉平大道：玉龙坑 平湖（建设中）； ⑤ 东平大道：东湖 平湖（规划中）； ⑥ 盐龙大道：盐田 龙岗（规划中）； ⑦ 华观大道：龙华 观澜（规划中）； ⑧ 盐坝高速路：盐田 坝光（规划中）； ⑨ 龙岭大道：龙华 东莞大岭山（规划中）； ⑩ 梧桐山二隧道：罗湖 盐田（规划中）。 深港同城化带来农产品需求增加与质量提高 XX 市 20xx 年底公布了《 XX2030 城市发展策略》。 在未来 25年的功能定位中， XX 明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。 它提出，在区域发展策略方面， XX 将加强与香港在各个领域密切合作，形成“同深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 9 城化”的发展形势。 深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。 由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。 香 港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大部分通过 XX进入。 同时， 果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。 借助深港同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。 农产品安全保障的需求日益提高 1.《农产品质量安全法》的颁布 农产品质量安全 法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。 农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。 （ 1） 农产品品种繁多。 既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。 （ 2） 农产品生产环节多、周期长。 从农田到餐桌，要经过农业 产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在 30 天以上，不同于工业品生产。 （ 3） 影响安全的因素复杂。 影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 10 （ 4） 农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。 特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特 点。 因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。 、后果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。 这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。 （ 1）香港“毒菜事件” 20xx 年 4 月 17 日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府对香港农产品安全问题的高度重视；香港 689 万市民的蔬菜消费 70%以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有 50%从 XX 布吉市场采购，其它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过 XX海关供应香港量达到内地供应量的 80%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的安全质量，并通 过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次发生毒菜事件。 （ 2） 20xx 年 4 月底至 5 月，东莞、韶关、阳江、梅州、 XX 等地发生了 5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人数达 400 多人。 专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁蔬菜瓜果与农药混装运送。 广深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性分析 11 东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循 “ 一洗二浸三烫四炒 ” 的处理原则。 （ 3）肯德基苏丹红事件 20xx 年 2 月，肯德基公司相关食品卷入 “ 苏丹红（ 1号） ” 事件，该 色素对人体具有致癌性。 （ 4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件 20xx 年 11 月， 香港环卫署爆出在几大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼罐头出口急剧下降。 （ 5）上海数百人瘦肉精中毒 20xx 年 9月，上海数百人瘦肉精中毒， 300多人次到医院就诊，其中有 180 余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引起中毒。 上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也必须要加强对这些屠宰场的监 督和抽检。 （ 1）健全法律法规、加强宣传指导 出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应 ，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。 （ 2）杜绝污染源头 保障农产品质量安全，必须从源头抓起。 通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留。