邻水县龙腾锦岸石竹营销策划报告(编辑修改稿)

邻水县龙腾锦岸石竹营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

关注户型设计是否合理，占 52%的比例，项目设计外观优美、典雅，户型结构设计合理，也将是项目的一大卖点之一。 消费者对交通也较看重，而对物管、朝向、配套、有升值潜力、企业品牌等因素不太看重。 2居住社区提供的配套设施 55%55%50%49%27%25%25%19%11%菜市自选超市运动设施停车位医院幼儿园游泳池餐厅会所 分析： 被访者对配套要求最多的是能满足生活必须品的购置，其中菜市和自选超市分别占了 55%的比例，建议小区设置菜市和小型自选超市。 消费者对运动设施的需求也相当大，建议在小区内或广场处设立康乐设施及其它运动场所。 消费者普遍对停车位有需求，居所是几十年的事业，因此在打造上必须有前瞻性，应设立合理的停车位。 2外墙颜色 调查显示 :大多数人喜欢浅色调 , 填白色的占了过半比例，主张使用白色加其它颜色点缀的消费者较多，其次是黄色、粉色和绿色。 2房屋价格（单价、总价、 首付款） 调查显示：消费者能承受的房屋单价 600800元 /平方米之间，极少数人承受 1000元左右 /平方米的单价；总价承受力在 610万元之间，少数能够承受 1015万元，首付款绝大多数能够承受 1—3万元，说明消费者普遍承受首付款的能力较弱。 2被访者愿意承受的物业管理费用 调查显示：大多数的消费者所能承受的物业管理费用在 /平方米之间。 消费市场调查小结： *在购房偏好方面，被访者普遍选择多层房，选择小高层和花园洋房也有相当比例。 *在户型选择上面， 60%以上选择错层，对跃层的需求大 幅攀升。 *在户型的需求方面，三房占了大半比例，具体户型面积需求在 90130平方米。 *被访者对按揭贷款接受度高，被访者对总价的承受能力在 610万元之间，首付能力相对较弱 （ 13万）， 月供能力相对较强， 500600元 /月。 *对物业管理有一定要求，所承受物管费用在 /平方米之间。 *被访者喜欢以大面积绿化为主题的居住社区。 *在购房因素的看重方面，价格仍然是被访者首要考虑的因素，其次是环境、户型设计和交通。 *被访者认为小区最应具备的设施是菜市、自选超市， 对运动设施也有较多需求。 *在购房渠道方面，大多数被访者会选择实地考察或朋友推荐。 4 区域内在售楼盘情况分析 楼 盘 名 称 开发商 项目地址 占地及 建筑面 积 总户 数 户型特点及畅销户型 价 格 推广及销 售策略 商业情况 物管费 销售情况 点 评 正大 .学府雅园 四川正大建设（集团） 邻水县南部新区学府大道 占地170 亩 1600户 92139 ㎡为主， 二期建面628658元 /㎡，三期 708元 /㎡ 发放业主金卡，二期业主联谊活动，冬日六重送温暖优惠活动 内部配 有一商业街，价格为： 3500元 /㎡ 0. 3元/ ㎡ .月 二期已售 80%， 三期推出两栋，已售 40% 多层，户型方正实用，价格偏低，商业街和实验中学的配套较吸引人 奥嘉香榭里舍 奥嘉房产 邻水县古邻大道旁 占地约 120亩 400 多户 户型丰富。 最小是建面 85 ㎡的两室一厅，三室以建面 104135㎡为主。 畅销户型118. ㎡和㎡ 建面698748元 /㎡，层差 10元 一期是 纯商业步行街，目前空置 率较高，人气不太旺 0. 3元/ ㎡ .月 一、二期已全部售完，三期已售50% 多层，板式结构，通风采光较好，但户型设计不太合理 云峰花园 四川诚鹏房产公司 邻水县古邻大道云峰路 占地约 70亩 约 300户 三室的花园洋房、建面 90 ㎡的两室及带入户花园的130150.㎡较畅销 多层建面均价720 元 /㎡，花园洋房为780 元 /㎡ 共享古 邻大道各项 商业配套 0. 2元/ ㎡ .月 一期已入住，二期销售接近 70% 多层，板式结构，通风采光较好，但户型异型较多。 尚水熙源 四川成鹏房产公司 邻水建新东路（三中后面） 占地110 亩，总建 面 万方 以建面㎡两室，102136 ㎡的三室为主 建面均价 720元/㎡，层差为 20元 送价值1500 元的礼品，也可冲抵房款 内有一 条商业街，正销售中 0. 2元/ ㎡ .月 打地基 小区内部配套完善，景观较好 城 广安 邻水挞子 占地 1000 二房 89 ㎡ 590 － 尾盘，一次 农贸市 场正 元 分四期 小区 20xx南佳景 富强房产公司 丘南段青年路 100 亩，总 建面16 万方 多户 占 5%，三房114/116/117/127/133/134㎡占80％，四房154/158 /175 ㎡占15% 643 元 /㎡，七楼价最低590 元 /㎡ 性付款 折，按揭，分期 销售中，和各型邻街 独立社区商 业门面 /㎡ 开发，一、二、三期 已入住，四期 8月交房 年开盘，规模较大，开发较缓慢，景观较少，外观和户型设计相对落后 恒源国际新城 广安市恒源房地产开发有限公司 邻水县挞子丘南段 占地284 亩 约20xx户 二房 90 ㎡占 25%，三房108/116 、12 13136 ㎡占60%，四房146\157 占15% 临公路720 元 /㎡，小区内 810元/㎡ 一期推出200 套左右，三房销售率 90%，二房余几套 小区内 设大型商业中心，拟引入 新世纪百货 未定 平地阶段，年底交房 项目规模宠大，系邻水目前最大的小区，小区内各项配套设施齐全， 户型设计、外观现代、时尚 远华商业城 广安市远华房地产开发有限公司 邻水县新车站对面 占地10 0多亩 约 600户 二房 99 ㎡占 10％，三房102/106/117/121 ㎡占 70%，四房132/146/149 ㎡占有量 0% 668 元 /㎡，一次性付款，按揭 折 设有农 贸市场及大 量临街独立门面 未定 一期部分 5层，部分 2层，年底交房 小区位置优越，紧临车站，吸引了相当一部分外出打式一族购买 主要竞争楼盘分析 从推出时间、推出量来看，尚水熙源、恒源国际新城、学府雅园、远华商业城将成为项目最 直接、最大的竞争者，奥嘉香榭里舍、时代新居、云峰花园、城南佳景等楼盘开发量较小或已是尾盘，不足以与项目形成竞争。 尚水熙源 项目位于邻水县建新东路，第三中学旁，热销中，项目推广较多，以大型户外广告为主，小区整体规划设计合理，外观色彩清新、明朗，小区注重内部景观的打造，户型配比适当，户型设计合理、实用，整个项目做得较为成功，销售情况良好。 该项目有相当多的部分临街，居家嗓音较多；该项目大多为一梯四户，采光通风略显不足；该项目距离目前的交通主干道较远，购物较为不便。 恒源国际新城 该项目规模大，系目前邻水县最 大的房地产开发项目，小区以多层为主，均价 750元 /平方米，临街部分 720元 /平方米，临小区内部分 810元 /平方米，部分为高层建筑，价格 1400元 /平方米，小区内各项配套设施齐全，俱备游泳池、农贸市场、大型购物超市等各项设施。 该项目强调商业配套和商业氛围，强调购物的便捷性，商住结合，相应的居住品质受到一定的影响；其次该项目的建筑外观设计、户型设计等比较普通，特色性不强，对消费者的引力不大；售房部装修一般。 学府雅园 该项目操作理念超前，项目运作较为成功，第一注重打造教育优势，解决了目标客户群 打工一族 最关心的子女教育问题；第二户型设计合理，宽景大阳台；第三价格合理； 该项目处于城市次干道，交通不便，地理位置一般；小区内部绿化景观较少，楼间距较窄。 小结： 从开发规模来看，除恒源国际新城、龙腾锦程规模在 200多亩以外，其它各项目规模均在 100亩左右； 从开发形态来看，大多数项目均为多层，恒源国际新城有部分高层建筑，尚水熙源有少量小高层建筑，云峰花园有少量花园洋房； 从物业类型来看，所有在售项目均为小区房，基本无单体楼。 从绿化景观来看，目前在售项目小区内部均有绿化景观的打造，但绿化面积较少 ，缺乏大面积的中庭景观； 从户型结构和配比来看，两室比例较小，部分楼盘无两室，多数楼盘两室比例均在 10%以内，三室比例最大，约占 70%，四室比例在 20%左右。 从户型布局来看，以错层为主，占 50%以上，其次是平层，跃层数量较少； 从各项目的销售价格来看，城南佳景因推出时间较长，所剩房源较少，价格最低， 580643元 /平方米，尚水熙源价格较高，均价 750元 /平方米，最高价780元 /平方米，恒源国际新城临小区房售价在 810元 /平方米左右，区域均价700元 /平方米； 从推广方式来看，尚水熙源的推 广以户外广告和业务员发单为主，还设立了熙源会。 学府雅园以户外广告和促销相结合，其它各楼盘推广较少，以 “坐销 ”为主； 各项目五通费均较高， 6900元 7200元不等； 大多数楼盘物业管理费 /平方米，部分未定； 1从销售状况来看，各项目阶段推出量不大，销售情况较好。 第二部分 项目分析 理念创新篇 2 项目概况 (一 )、主要经济技术指标 规划总用的面积： 规划总建筑面积 : 其中 :住宅建筑面积 : 公建建筑面积 : 其中 :商业用房面积 : 肉菜市场面积 : 地下车库面积 : 商业会所面积 : 建筑密度 :% 容积率 : 绿地率 :% 居住总户数 :676户 停车位 :310个 其中 :地面停车位。 87个 地下停车位 :233个 (含半地下车库 ) （二）、住宅户型配比分析 栋号 物业类型 栋数 面积（ 平方米） 户数 A1 双拼别墅 3 263． 3 6 A2 花园洋房 9 217． 2 20 A3 跃层住宅 4 162． 76 154． 47 164． 45 8 12 12 B1 普通住宅 21 130． 7 185． 1 155 38 B2 普通住宅 6 89． 25 165． 13 48 12 B3 普通住宅 3 127． 02 165． 13 24 6 B4 普通住宅 7 120． 51 213． 54 72 14 B5 普通住宅 4 126． 97 129． 61 165． 06 168．。