三泰房地产开发公司中央公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

三泰房地产开发公司中央公寓建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

26176。 49′。 总面积 1222平方千米，总人口 53 万（ 2020年），其中 城市人口 20多万。 区人民政府驻永州梧桐路（梧桐街道地理坐标：北纬 26176。 28′东经 111176。 35′）。 冷水滩区毗邻两广，自古以来山水形胜，人杰地灵，总面积 1222 平方公里，总人口 50 万人，城市人口 20 万，既是湖南向沿海地区和港澳市场开放的前沿阵地，又是华中、华南两大经济区域结合部的一个重镇，素有“湘西南门户”和“潇湘第一城”之称。 冷水滩立体交通网络完善。 湘桂线自北向西穿越全境，洛（阳）湛（江）铁路自北向南连接湘桂线，冷水滩跃 居为湖南省第四大铁路交通枢纽站；距城区 8 公里处的永州机场已开通长沙、深圳、海口等多条航线；公路四通八达，新建成的永连（广东连州）公路通往广州、深圳，可朝发夕归，即将通车的衡昆高速公路将结束区内无高速公路的历史；湘江流经区内 76 公里，直下洞庭。 冷水滩区商业贸易发达。 是湖南省八大商业经济区之一，贸易繁荣，商贾云集，是湘西南最大的物流、人流和资金流中心。 水滩区城市建设日新月异，旅游业发展广阔。 经近几年的建设，冷水滩已形成了东、西、南、北、中五区连接，功能配套的工商城市。 随着永州大道、逸云路、复兴大道、潇湘百里平 湖、永州广场的建成，冷水滩将成为融山、水、洲、城于一体的现代生态园林城市。 项目建设的背景 、建设条件 ㈠、气候气象条件 15 （ 1）地形、地貌条件 项目建设地形非常平坦，土壤属于粘性黄土，场地开阔，可以满足项目的建设需要。 地貌单元属于渭北黄土高原。 （ 2）工程地质、水文地质条件 新建的中央公寓的框架结构，条形基础，基础埋深约。 ㈡、地质结构 在勘探深度范吲内的地基主要有第四纪晚、中更新世风积黄土及残积古土壤构成，现分层描述如下： (1)索填土：黄褐色，主要为耕上，含有较多的碎砖块、瓦片，一般厚度为 ～ ，局部处素填土较厚，为 ～。 (2)黄土：褐黄色，可塑～软塑，针状人孔发育，偶见蜗牛壳片，土质均匀，具有中等的湿陷性，属中等压缩性土，厚度 ～ ，底层深度 ～ 米。 (3)古土壤：褐红色，硬塑～可塑，可见白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，土质较密实。 具有湿陷性，属中等偏低压缩性土，厚度 ～ ，地层深度 ～ 米。 (4)黄土：褐黄色，土质均匀，大孔发育，可见钙质条纹和少量结核，硬塑，具弱湿陷性，属中等压缩性土，厚度 ～ ，底层 深度 ～ 米。 (5)古土壤：褐红色，可塑，含有白色钙质条纹及少量钙质结核，偶见蜗牛壳，针壮大孔，土质均匀密实，具有湿陷性，属低压缩土，揭露厚度 米，揭露深度 米。 （ 2）地下水：在钻探深度 米内未见地下水。 ㈢、岩土工程评价 (1)、湿陷类型 16 通过勘查计算，一个探井计算的自重湿陷量为 厘米，小于 7 厘米，其余 3 个孔、共计算自重湿陷量为 ～ 厘米，大于 7 厘米，由此判定该建设场地属于自重湿陷性黄土场地。 (2)、总湿陷量及湿陷等级 按湿陷性黄土地区建筑规范《 GBJ25— 90》规定，总湿陷量的计算是从基础地面起算， (即地面下 1． 5米 )，累计深度为基底下 l 5 米。 经计算可知，当基础埋深为 米时，计算总湿陷量为 ～ 厘米，属于 II— III 级 (严重 )湿陷性黄土地基。 (3)、地基土的承载力 按土的物理力学性质指标查《 GBJ25— 90》规范表，确定地基土的承载力标准如下： 黄土 (2) f=150Kpa 古土壤 (3) f=210Kpa 黄土 (4) f=190Kpa 古土壤 (5) f=220Kpa ㈣、城市规划要求 本项目位于永州市冷水 滩 区凤凰路 2 号 ，建筑物符合规划要求，也与周围环境相和谐。 ㈤、交通条件 该项目地处冷水滩区城区，交通条件十分便利，道路硬化到位。 ㈥、施工条件 该工程施工条件好，交通十分方便，水、电建筑材料可以就地取材，施工现场土地平整，开阔。 ㈦、基础设施条件 近几年，冷水滩区城市基础设施建设速度加快，实施了城市主干路 17 网、供水、污水处理、街路改建、环卫、城区绿化、城区防洪等工程，基础设施齐全，为项目提供了良好的建设发展环境。 ⑴、给、排水 本项目用水由市自来水公司接入，水源良好，能满足项目及生活用水，供排水系统良好。 ⑵ 、供电 本项目用电由市供电管所供电，可满足项目供电需求。 18 第四章 项目建设规模、内容及设计方案 、项目建筑设计指导思想 项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的中央公寓。 项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。 注重统一完全与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。 完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。 充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。 、项目总体规划布局方案 ㈠、设计依据 ⑴、《城市规划编制办法》（建设部令 146 号）； ⑵、《民用建筑设计通则》（ GB503522020）； ⑶、项目建设单位提供的有关基础资料和方案设想； ㈡、规划方案描述 基于本项目周边的环境及地块本身特征，在充分利用土地资源的基础上，对本项目做出了如下总体规划构想： 项目规划总用地面积 ㎡ ，总建筑 面积 ㎡。 现三泰大厦拆除，在原址新建中央公寓。 规划建设商铺、商场、住宅和公寓。 整个项目由一栋综合商业裙楼组成，分别为 5层商铺商场， 18 层公寓式住 宅，其中裙楼的 15层为商业用房，按使用功能分： ⑴、负一层为地下停车场、发电机房、配电机房和水泵房； ⑵、商场部分： 19 本项目一层至五层为商场部分，总建筑面积 平方米。 ⑶、住宅、公寓部分 总建筑面积 ，户型面积从 4080 平方米左右不等，最大限度满足各种层次的不同消费需求，规划住房 254 套。 、建筑方案 ㈠、建筑艺术及风格 为体现“庄重大气”这一特点，本设计将中央公寓设计为简洁的现代建筑气息，与临邻的财富中心办公塔楼造型相呼应，形成气势宏大、风格典雅的都市建筑风格。 ㈡、该建筑特征与结构 该工程造型新颖，结构采取框架砖混结构，墙体为实心砖砌筑。 主体为框架砖混结构，墙身用砌体构筑，墙身防潮处理采用防水水泥砂浆，散水全部用混凝土浇筑，室外踏步平台全部用地砖铺设。 朝北外墙饰面用瓷砖砌面，其余立用一般外墙涂料。 内墙饰面面层为白色乳胶漆；窗台用水泥砂浆处理，不刷涂料。 、结构设计 ㈠、设计依据 a、《建筑抗震设计规范》 GB500112020； b、《建筑地基基础设计规范》 GB500072020； c、《砌体结构设计规范》 GB500032020； d、《混凝土结构设 计规范》 GB500102020； e、《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB500682020； f、《建筑抗震设防分类标准》 GB502232020； g、《建筑结构荷载规范》 GB500092020； ㈡、抗震设防标准 20 ⑴、依据《建筑抗震设计规范》 GB500112020 及《建筑抗震设防分类标准》 GB5022395，建筑物按其重要性分类，本项目属于丙类建筑，应按本地区设防烈度 7度进行抗震验算并采取相应的抗震构造措施。 ⑵、按《建筑地基基础设计规范》 GB500072020，本工程建筑安全等级为二级。 ⑶、按《混凝土结构设计规范》 GB500102020，建筑结构分三个安全等级，本工程属二级，结构构件按裂缝控制等级，最大裂缝宽度允许值按三级考虑。 ㈢、抗震构造 本项目所在地块地质情况稳定，建设场地所在地地势平坦，项目地质情况适宜项目建设。 根据“中国地震动参数区划图”，本工程抗震设防度为 度，设计基本地震加速度为 ，设计地震分组为第一组；本工程按基本烈度。 ㈣、地基与基础 本工程地基处理及基础设计依据建设单位提供的岩土工程勘察报告进行，基础施工前应按《建筑场地墓坑探察与处理 暂行规程》 Q／ XJl0464进行探墓和处理。 钢筋混凝土条形基础底板的受力钢筋沿两个方向通向设置。 本工程应设沉降观测点进行沉降观测，观测点沿建筑物周围布设，不少于 10个。 施工期间每施工完成一层进行一次沉降观测，主体封顶后，第一年每季度进行一次，第二次每半年一次 ,第三年每年一次，直至沉降为止。 ㈤、设计可变荷载 雪荷载标准值： ； 21 风荷载标准值： ； 屋面活荷载标准值： (不上人屋面 )； ㈥、材料 ⑴、钢筋： HOB235级钢筋以及 HRB335 级钢筋 ⑵、砌体：框架：177。 以下为 水泥砂浆，砌筑采用 MU10 粘土砖；177。 以上为 ，砌筑采用加气砼块。 ⑶、砖混：177。 以下为 ，砌筑采用 MU10粘土砖；177。 以上为 M5混合砂浆，砌筑采用 MU10 粘土砖。 ⑷、砼：框架柱、梁为 C30 砼，其余未注明者均为 C20 砼，基础垫层为 C15 砼。 ㈦、其它 ⑴、钢筋砼保护层厚度：现浇梁、柱为 30mm，现浇板为 20mm。 ⑵、本工程设计使用年限为 50 年。 、给排水设计 ㈠、设计依据 a、《建筑给水排水设计规范》 GBJ500152020； b、《建筑设计防火规范》（ GB500162020）； c、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》 GJJ/T2998； d、国家现行设计标准、规程。 ㈡、设计范围 室内给水、室内排水系统。 ㈢、室内给水系统 a、水源：本项目水源由市政给水管网供给，室外给水管管径 DN150，静水压 P＝。 b、室内给水采用由室外给水管网直接供给方式，用水量为。 22 ㈣、排水系统 本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室内污水主要为卫生设施及洗池冲洗水，不含有毒化学物质，可直接排 至室外排水系统；雪水、雨水自由落水流入绿地自然渗漏、蒸发，不进入排水管网。 ㈤、卫生设备及管材 a、卫生设备：卫生设备采用高效节能型设备； b、管材：室内给水管道均采用热镀锌钢管、螺纹连接；室内排水管道为硬聚氯乙烯 (UPVC) 塑料螺旋低噪音管，胶粘接口。 c、室外排水管：采用铸铁管埋地。 、采暖通风设计 ㈠、设计依据 a、《采暖通风与空气调节设计规范》 GB500192020； b、《民用建筑热工设计规范》 GB5017693； c、《公共建筑节能设计规范》 GB501892020； d、永州市冷水 滩区主要气象参数： ①、室外计算温度：夏季通风 39℃，冬季通风 5℃。 ②、室外计算相对湿度：夏季通风 36％，冬季空气调节 80%。 ③、冬季室外平均风速 ，夏季室外平均风速。 ④、最大冻土深度。 ㈡、设计内容 为满足该项目建成后房间采暖与通风的需要，设计时必须考虑采暖与通风设计。 ㈢、通风设计 本项目其它各房间由于有较好的朝向且能满足冬至日照满窗的要求，室内有足够的空气容量，根据房间比例及经济条件，满足规范要求 23 及通风换气之要求，因此，通风采用自然通风方式。 、电气设计 ㈠ 、设计依据 a、《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T162020 b、《建筑设计防火规范》 GB500162020 c、《供配电系统设计规范》 GB500522020 d、《低压配电设计规范》 GB500542020 e、《建筑照明设计标准》 GB500342020 f、《建筑物防雷设计规范》 GB500572020 ㈡、强电设计 本项目用电负荷主要为写字楼办公用电、地下车库用电和商铺百货等用电，按二、三级负荷要求供电。 ㈢、供配电系统 ⑴、供电电源 本项目按三级负荷等级设计，电源由市供电的低压电源供配。 采 用VV221KV型铜芯聚氯乙稀铠装电力电缆穿钢管埋地引入本项目各建筑单体总配电箱。 电源电压为 380/220V，三相四线制系统。 ⑵、电力及照明配线线型及敷设 ①、进户电源采用聚氯乙烯电缆地埋敷设。 ②、照明干线等采用 BV 铜芯导线穿管暗敷设。 ③、室内应急照明及疏散标示灯采用自行充电式，用 BV 型铜芯导线穿管暗敷设。 ⑶、照明及应急照明 ①、照明按照《建筑照明设计标准》和《民用建筑电气设计规范》的要求进行设计。 24 ②、照明设计除一般照明外，占照度 10%左右的应急照明在走道、出入口处装设应急诱导灯和出入口指示灯 ，应急灯选用内置镉镍电池，事故断电保证 45 分钟的应急照明。 ③、插座：采用安全防水保护插座，并有漏电接地保护装置。 ㈣、防雷及接地装置 (1)、本项目经计算不单独作防雷设计。 (2)、接地装置： 本项目各建筑单体低压配电系统接地系统采用“ TNCS”系统，在电源引入配电箱后，其“ N”线外作一组重复接地，利用基础内主筋作接地体，接地电阻＜ 4Ω，所有经过漏电开关的工作零线与保护地线应分开设置，不得混用。 电源进户作总等电位联接。 卫生。