北京市大溪地别墅物业方案(45页)(编辑修改稿)

北京市大溪地别墅物业方案(45页)(编辑修改稿)内容摘要：

验收 ①验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图，设备清单进行预验收， 对别墅的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。 同时，还要重点验收设备和主材的规格型 号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。 ②在预验收中检查出不符合标准的项目提出局面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移 交单位或工程施工单位进行整改。 ③对验收中的单独设备进行试转验收。 主要验收设备的安装质量和设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出局面意见，要移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。 ③ 预验收后形成一分预验收报告，交公司总经理审查。 3）别墅的正式验收 预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格则进行正式的别墅验收。 ①别 墅的实物验收，做到三符合：一是图纸与设备规格型号、数 量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。 验收结果记录在《验收交接记录表》中。 ②对别墅的其他公共配套设计进行验收，重点放在预验时已记录 在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。 20 ③各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。 验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。 ④公司总经理代表别墅的接收单位，同别墅的交接单位 进行正式移交。 物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签 字生效，并将全部资料收归存档。 别墅接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼盘原有的内部装修标 准及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。 别墅接管验收的标准主要是根据建设部颁布的《房屋接管验收标准》及业主的合理要求。 具体包括一下几方面： (1) 地基、梁、柱、板主体 (2) 顶棚 (3) 墙面 (4) 地（楼）面 (5) 门窗 (6) 楼梯、扶手 (7) 开关 (8) 照明灯具 (9) 供水系统 (10)排污管道（含塑料管）； (11)卫生洁具； 21 物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作，对发现的遗留问题，及时向管理处经理漏报，并作好与开发建设单位 的联系工作。 在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同情况的管理： 1）在业主（租户）未入伙之前的施工管理。 ①分清责任范围，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工 作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好。 ②配合施工队的用水、用电，要求季工队进出场有序。 ③限制施工队的活动范围，不许到施工现场以外区域活动。 2)在业主（租户）已入伙之后进地施工时，除按上 面第（ 1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理： ①限制噪音施工的时间。 ②严禁施工人员穿拖鞋及袒胸露背，严禁吸烟。 ③施工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交物业部，办理临时出入证、施工完毕将证交回。 ④增强保安力量，加强管理监督，避免带来安全隐患。 ⑤施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关 人员核查无误并签名后，施工队方可撤离别墅。 1)办理交楼手续前要准备的工作。 ①物业部文员在为业主办理交楼手续前，要做好以下工作： 主发出收楼通知书。 ②要求开发建设单位移交业主的售楼 22 合同及有关身份证明以及已签订的《承诺书》。 ③准备好收楼及装修时所需填写的表格。 ④备好房屋钥匙，以及搞好收楼前的清洁工作。 2)办理交接手续的程序： ①核对业主身份及收楼通知后，发放《用户手册》给业主，并要坟业主填写《业主登记表》。 ②业主收取首期费用。 ③通知工程部人员会同精度登记 单元内水电表底数，检查单元内设施设备情况。 ④物业部把单元钥匙移交给业主。 ⑤把《收楼通知书》、《业主登记表》、《承诺书》及业主售房合同以及有效身份证明一同存入业主档案保存。 附：物业管理相关表格 验收、入住表 1)入住通知书 2)验收楼宇委托书 3)验收楼交接书 4)验收整改通知书 5)钥匙委托书 6)区域消防协议书 7)收楼证明书 8)业户联络资料登记表 9)业户办理收楼、二次装修手续凭证 10)装修申请表 11)工程质量承诺书 12)住宅使用说明书 13)住宅质量保证书 23 14)生活使用手册 园区管理规定文本 1)消防管理规定 2)出入和治安管理规定 3)电梯使用管理规定 4)供气管理规定 5)供水、供电管理规定 6)环卫、绿化管理规定 7)治安管理规定 8)装修管理规定 物业管理表格 1)项目工程概况 2)别墅工程概况 3)房屋档案表 4)业主管理档案 5)年度维修计划 6)发电机检查表 7)低压电机房检查表 8)来水泵记录 9)消防系统运行登记表 10)控制器日检登记表 11)季（年）检登记表 12)管理处设备接收记录 13)低压配电柜检查保养表 14)变压器检查保养表 15)设备检查保养计划表 16)设备维修记录表 24 17)管理处设备维修记录 18)管理处设备接收记录 19)催收款记录表 20)入库登记表 21)仓库存货记录卡 22)临时借用工具登记表 23)工程部员工领用工具记录表 24)工程部公用工具借用登记表 25)工具遗失 /损坏报告 26)物品领料单 27)工程部仓库物品申请表 28)报修记录表 29)工具领用登记表 30)工程作业票 31)公用工具领用登记表 32)装修施工许可证 33)装修检查记录 34)客人投诉记录表 35)入住业主 意见表 36)现金预支单 37)现金预支单（回执） 38)费用报销明细表 39)现金报销单 40)公共区域检查日报表 41)管理公约 42)装修管理规定 物业管理标准化操作程序文本 1)管理费欠款催缴程序作业书 2)物品管理制度 25 3)环境、安卫因素及处理措施对照表 4)二次装修管理程序 5)装修管理流程 6)物业管理预案管理程序 7)入住管理程序 8)安全管理工作程序 9)管理处工作程序 10)物业管理质量评审程序 11)特定服务项目的质量策划程序 12)物业管理培训程序 13)设备（设施）管 理程序 14)房屋验收标准 15)不规范服务控制程序 16)服务过程控制程序 17)安全控制程序 18)高低压配电装置运行安全程序 19)一般设备验收规范 内部管理文本 1)主管工作表现评估表 2)员工考核表 3)会所主管岗位职责 4)会所副主管岗位职责 5)会所文员岗位职责 6)会所维修人员岗位职责 7)高级管理员岗位职责 8)监控人员岗位职责 9)巡逻人员岗位职责 10)工程维修人员岗位职责 26 物业管理文本 1)物业管理委托合同 2)业主临时公约 3)业主管理委员会章程 27 第 四 章 物業全面委託管理 1 大溪地别墅的管理总体构想 大溪地别墅物业管理模式、各项管理规章制度、机制 1） 我公司将结合大溪地别墅的实际情况，建立大溪地别墅物业管理模式，全力体现物业总经理负责制。 a. 我公司按 ISO9000 国际质量认证标准协助大溪地别墅制定与物业管理服务工作相关的规章制度、员工守则、工资标准与奖惩条例等制度。 b. 我公司将根据各管理项目的实际需要，向各项目提供技术支持和各种培训。 2）管理工作架构的建立。 我公司将 针对管理项目的实际情况建立大溪地别墅物业管理工作架构。 a． 人事行政：负责人事行政的管理，文书处理，员工培训，考勤管理，企业 ISO9000 质量体系认证工作，物料采购，员工餐厅的运营与管理等工作； b．财务：负责制定财务收支计划、会计出纳和经济核算，对业主和物业使用人所交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费进行管理，发放员工工资； c．工程部：负责园区设备和公共区域设施的管理与维护保养，对改造工程和装修工程进行审批指导、检查验收； d．保卫：负责园区整体区域的安全、保卫、消防管理工作，维护住宅区的公共秩序 与良好的环境，负责大溪地别墅范围内的交通管理； e． 清洁：负责园区规划范围内的清洁与整理工作，对绿化区域的绿植、绿摆、绿化小品等进行日常养护管理，负责节日与庆典的环境布置与装饰，配合政府相关部门做好“门前三包”工作。 28 f． 客户服务：负责办理业主与物业使用人的入住及退租手续，发表各类与物业管理有关的通知与公告，协调和解决业主与物业使用人的投诉，收取业主与物业使用人应交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费用； 3）公司所提倡的管理手段 最大限度地以制度管理企业，追求法治，全力减低 人治因素。 a．工的管理以规章制度、员工守则、工资标准与奖惩 制度来实现； b．引进计算机软件管理方式，使所有事项责任到人； b． 建立设备台帐，结合计算机进行管理，保证其科学 性与严肃性； c． 以制度与手册为蓝本，提高和统一技术人员的操作 与排除故障的能力与水平； e． 加强财务管理的监督机制； f． 物业经理的业绩 =客户的反映 + 各项费用收缴率 4）关于大溪地别墅管理服务达文物业将实施十六字服务宗旨： “外部形象 服务意识 工作跟进 关注细微” 我公司倡导的的十六字方针，对公司的顺畅运作起到了极其重要的作用。  外部形象：无论物业公司员工还是管理项目，都必须有一个良好的外部形象，并随时进行呵护，才会使之管理的项目形成高品位、超前出众的品质，方可达到使物业保值、升值的目的。  服务意识：我公司深谙客户的服务需求，并十分善于结合这些服务需求，将服务意识贯穿到工作的方方面面，以保证贵司需求的不断满足。