戴维斯物业管理运作制度、运作手册、程序文件与表格(编辑修改稿)

戴维斯物业管理运作制度、运作手册、程序文件与表格(编辑修改稿)内容摘要：

A] 设备登记建档。 B] 接管验收。 C] 设备检修项目及规范。 1) 供电及照明设备 2) 给排水及卫生设备 3) 运输设备 4) 消防及保安设备 5) 空调设备 6) 通风设备 7) 办公设备 （ 1） 消防系统 （ 2） 给排水系统 （ 3） 空调通风系统 （ 4） 供电系统 16 保安管理 能否提高单位面积物业管理费，安全感是至关重要的。 确保用户的生命与财产安全，是物业管理最重要的一项工作。 工作程序 清洁绿化管理 清洁与绿化给人们创造良好的工作与生活环境，提升物业的形象。 清洁管理 绿化管理 管理部服务 管理部的工作以客户服务为主，其中包括有偿服务，主要的管理范围包括： A] 设定保安岗位与重点目标。 B] 用户登记与车辆登记。 C] 完善安全防范设施，健全保安管理制度。 D] 突发性事件的处理。 A] 确立清洁工作程序。 B] 建立清洁人员岗位职责。 C] 清洁设备与消耗用品管理。 D] 清洁监督检查。 A] 确定绿化工作步骤。 B] 建立绿化人员岗位职责。 C] 绿化的监督检查。 A] 总台服务。 B] 信件投递服务。 C] 清洁 /绿化服务。 D] 投诉处理服务。 E] 事务处理服务。 17 行政人事管理运作制度 行政人事的日常管理 1. 员工入职管理制度 2. 员工规章制度 3. 员工投诉处理 4. 员工调职管理 5. 员工档案管理 从通知员工正式录用开始依次办理员工报到手续，收取员工身份证、学历证明岗位资格证、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册（下岗、待业证明）、养老保险关系转移单、独生子女证等，有关证件、资料复印后原件应归还员工，然后发制服、员工手册管理规定、职员卡 、更衣柜钥匙等，并要求员工在物料卡上签名后存档，接着安排入职培训，完成后到各自部门岗位上报到。 物业管理公司运作等程序的管理，是以规章制度形式等予以贯彻执行的。 公司为不同性质的内容的岗位，制定各级岗位责任制。 有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。 介绍公司的各种章程和规定，尤其对必须遵守的纪律管理和种规章制度。 《员工手册》内容应包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。 员工投诉是指员工对公司的管理政策、制度的执行情况，对公司的作风，对所受惩处等因素不满所进行的申诉。 行政人 事部门正确处理好员工的投诉，涉及协调人事关系，促进企业内部沟通，关系员工士气与情绪的一个重要人事管理环节。 行政人事部门应协同员工所在部门，对员工进行升职（或调职）的评估。 由员工所在部门的主管填写升职 /调职申请表。 经行政人事部门、总经理等必要的审批手续后，同意升职或调职，并按新职位的试用期标准考验。 一般在三个月后确定新职位，进行晋级调薪。 18 6. 员工辞职程序 7. 辞退员工程序 8. 劳动报酬管理 员工档案一般由员工的人事档案、工作档案和培训档案第三个主要内容组合而成，人事统计的主要内容包括： 员工人人数及其变动情况统计，员工出事情况统计，员工奖惩情况统计，员工 接受培训情况统计，员工结构统计，即关于员工性别、年龄、文化程度、政治状况、工作年限、专业技能、其它方面的统计。 人事统计的工作步骤是：对统计的调查与惧，以统计资料的系统加工与综合，对统计资料的计算与分析。 由员工本人向部门经理提出书面辞职请求 — 由员工所在部门经理向行政人事部门及有关领导提出报告 — 经审批后转行政人事部门、财务部门备案。 行政人事部门开具离职还物表 — 员工在结束工作后，归还发纪念品的全部物品，并经各有关部门会签 — 由财务部门结清员工工资及其它帐目 — 在行政人事部门办理离职手续。 部门经理提出辞退员工 的报告 — 经由最高管理部门或总经理批准后转入行政人事部门、财务部门等备案 — 员工归带发给的全部物品 — 财务部门结清有关帐目 — 行政人事部门办理退工手续 — 通知保安部门以后禁止放行被辞退员工进入公司。 19 建立一个有效的劳动报酬制度，一般来说，必须考虑下面三个方面的主要问题： 确定工资水平 在确定工资水平时，应考虑以下几个因素： A） 要建立具有竞争性的工资比率。 B） 物价上涨、生活费用提高会影响到工资水平。 C） 生产效益问题。 工资和工资结构 一般来说，一个企业公司的工资结构都有是由本公司的最高管理 人员和少量职工组成的专门委员会，在对每一个具体工 作进行分 析、比较的基础上制定的。 工作分级和考核制度 工作分级 ，就是将物业管理公司中所有岗位，按劳动的技术繁简、 责任大小、强度高低、条件好坏等因素，划分为若干个相对等级。 考核制度 ，实际上就是对员工工作数量和质量考核的具体内容和 要求的规定。 这两项工作的好坏，将直接关系到劳动报酬分配的 合理与否。 9. 培训工作的内容和任务 培训内容 （ a） 新员工入职培训。 安排在报到后的前 2 天或延续至半个月视工种 岗位而定。 课程内容包括办理报到人事手续，介绍公司的背景、 提供的服务项目、经营范围、运作方式、以及用工制度、福利待 遇、工资结构、发薪日、加班工资；物业管理人员的基本要求， 教育上岗前的仪容仪表，平时的礼貌礼节要求；安全工作常识， 物业管理基础知识，《员工手册》、《规章制度》的学习。 培训方式 以讲解、并配合简单的考核以巩固有关知识。 （ b） 专业培训课程。 这是对不同的训练要求开展的，如保安人员在入 职前要进行军训、政训，由保安部门制定具体计划，行政人事部 门组织协调，外请武警部队官兵进行列队、擒拿格斗等专题培训， 最后由所有赏讨论、交流学习心得、并撰写培训小结。 （ c） 部门实务培训。 公司内经常开展部门岗位培训，由行政人事部门 配合各业务部门做好计划安排。 20 培训中主要职能和任务 10. 物资采购 物资采购的作用 物资采购领用的程序 A] 制订并执行公司的年度培训计划。 B] 制订年度培训预算计划，定期向上级汇报培训费用开支情况。 C] 确定各级人员的培训要求，并听取各部门的培训需求，制订相应的训练计划。 D] 组织实施各种培训课程与活动。 E] 做好员工的培训档案管理工作。 F] 做好培训资料，编制符合公司经营管理特点的基础教材。 G] 维护培训设备与场地，充分开发与利用各类培训资 源。 A] 是物业正常运营的物资保障。 B] 是物业经营成本控制的重要环节。 C] 采购工作质量关系到物业服务质量。 A] 各部门所需物资都需填写购物申请单，经总经理批准后方可购买。 B] 采购人员根据购物申请单上规格、单价、数量购买物品。 C] 采购回的物品需经保管人员签收无误后，入帐。 D] 建立领用物料登记表，所有物品都须登记并签字后方可领用。 E] 物资保管人员应建立物资的物料帐。 21 财务管理运作制度 财务管理是物业管理中最重要的内容之一，物业管理收入 的主要来源是用 户按月缴纳的固定数目的管理费和其他各种管理收费（车辆的停车管理 费、信件收发费等）。 财务监控 物业管理企业的财务监控包括财务收监控，财务支出监控，财务日常工作监控。 1 财务收入监控 物业企业的财务收有管理费收及其他收。 A] 管理费收取的监控 应做到及时把收费通知单发放到用户手中，让用户能在规定的时间内把款项交齐，在月底及时上报用户欠款情况，并发放催款单。 B] 其他收入 对其他收入的监控主要有票据管理及收款时间管理，一般来说票据是采用领用管理，用完一本领一本，收款时间定为一天 收一次款，并每日出具日报表，反映发票使用和收入情况。 2 财务支出监控 物业管理企业的财务支出包括人工支出 /行政办公费支出 /清洁费用 /绿化养护费及公共设施日常维修费等。 3 财务日常工作监控 财务日常工作监控。