铜陵外贸仓库地块调研报告_75PPT_2008年12月

铜陵外贸仓库地块调研报告_75PPT_2008年12月内容摘要：

铜陵外贸仓库地块调研报告_75PPT_2008年12月 铜陵外贸仓库地块调研报告2008年 12月第一部分 铜陵宏观市场研究第二部分 铜陵市场研究第三部分 需求调研第四部分 项目分析第五部分 竞争项目调研第六部分 市场定位和设计建议目录陵宏观市场研究 城市认知 铜陵宏观经济解读 铜陵房地产市场铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海 450公里，杭州 370公里，武汉 395公里，南京 180公里，距省会合肥 168公里，距上游安庆市 101公里，下游芜湖 84公里；距黄山风景区 170公里，九华山风景区 80公里。 徐 (州 )黄 (山 )公路线在铜陵长江大桥过江。 "两山一湖 "旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉 上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。 113平方公里 (其中市区面积 227平方公里 )。 铜的储量占全省 70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。 全市总人口 81万左右，城镇居民 市化水平达到 这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。 956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、 133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。 城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站） 铁路：铜九铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速 城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。 快速通达苏、浙、沪。 4 国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。 以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。 现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积 1， 113平方公里，其中市区面积 227平方公里，人。 全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市陵宏观市场研究 城市认知 铜陵宏观经济解读 铜陵房地产市场截至 2007年铜陵市人均 000 美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。 2 . 1249452 4 5 . 133300290356480100002000030000400002004年 2005年 2006年 2007年G D P （亿元） 人均G D P （人民币）市 肥市 13002 安庆市 6003 芜湖市 5804 马鞍山 5405 滁州市 4386 宿州市 4306 六安市 4307 巢湖市 4108 淮南市 3559 亳州市 34510 宣城市 35011 铜陵市 29012 淮北市 25813 黄山市 21514 池州市 158排名 城市 人均 鞍山 426642 铜陵市 356483 合肥市 281254 芜湖市 269765 淮南市 151976 黄山市 140527 淮北市 129008 宣城市 125009 滁州市 995410 安庆市 983611 池州市 901512 巢湖市 891313 宿州市 704914 亳州市 638815 六安市 位：元）79489524112801326602000400060008000100001200014000人均可支配收入（单位：元）人均可支配收入（单位：元） 7948 9524 11280 132662004 年 2005 年 2006 年 2007 年收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。 五年来，全市生产总值由 2002年的 93亿元增加到 2007年的 290亿元，年均增长 总量在全省前移 2位；人均地区生产总值超过 5000美元；财政总收入由 均增长 总量在全省前移 9位；累计完成固定资产投资 395亿元，相当于 2003年前 47年投资额的总和。 过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。 地市 可支配收入 增幅 (%)安徽省 11474 6137 3426 3266 3234 2003 1644 1362 1331 1288 1017 0904 0710 0562 0459 0436 投资比重逐年增加，支柱产业地位不断增强铜陵固定资产投资额持续增长，平均增长率为 25%，而房地产投资额也随之增加，到2007年已经突破了 20亿元大关，平均增长率也接近 20%，逐渐成为经济产业中的支柱产业。 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007全社会固定资产投资总额（亿元） 元） . 固定资产投资新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。 城市人口规模近期（ 2010年）为 60万，远期（ 2020年）为 80万人。 城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。 7 . 主 城 区 东 扩 南 拓 铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道， 2007年 ,在中国城市综合竞争力排名第 78位，在安徽省中排列前茅。 居民消费能力强劲， 2007年铜陵市居民的户均存款达到了 于安徽省领先位臵。 人均 5000元，全省排名第二。 城镇人口占全市人口 58%说明城市化水平高。 随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。 “东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。 也将带动整个南部区域经济发展。 8 . 总结第一部分 铜陵宏观市场研究 城市认知 铜陵宏观经济解读 铜陵房地产市场据数据统计显示，：2007铜陵市区竣工面积达 比去年增长 其中住宅面积 比去年增长 07年开工面积 比去年下降 其中住宅 比去年下降 2007年铜陵市区成交面积 比去年下降 其中：商品住宅成交 比下降 占总成交的 整体 07年房产市场成交量均同比 06年有大幅度下滑。 07年整体房产市场供需同比 06年均有 大幅度的下降。 07年的开发量少导致现铜陵市场可售房源稀少，全市可售房源仅 1600余套远低于同规模其他城市。 2007年铜陵房地产市场的供销关系保持较为活跃态势。 1. 2007年铜陵房地产市场回顾 商品房价格稳步上涨，全市住宅均价突破 3500元 /平方米，同比增幅已超过安徽省省会城市合肥。 房屋空臵面积减少，市场呈需大于求状态 至 07年底，全市空臵商品房面积约在 比减少 市场现供应量较大，潜在竞争力威胁较大截止到 2008年 12月份底，铜陵三个区共有 4720余套房屋可以出售，按照平均面积100计算，潜在供应量大约 同比其他同类城市供应量较少。 考虑到市区内现土地出让情况，保守估计今年商品房市场将新增供应量在 70万以上。 年份 投资额（亿元） 施工面积（万） 竣工面积（万） 销售面积（万） 均价（元 /） 空臵面积（万）2003 900 750 100 246 587 2007年铜陵房地产市场分析22通过表中数字我们计算出， 08年 1市商品方一共销售 3206余套。 按照每套 100平方米计算，我市房地产交易面积达到 320600平方米左右。 2008年铜陵房地产市场较为低迷，总成交量相当于 2007年的 在 11月份底国家出台了一系列促进有利于房地产行业的政策，因此在 12月份出现了一个刚性需求的高峰。 3. 08年铜陵商品房销售走势通过成交区域数据总计来看，郊县狮子山区由于价格等方面的优势，成交数据超过了铜冠山区。 4. 08年铜陵商品房 成交区域统计5. 08年铜陵商品房 成交价格3 7 3 4 . 0 74 3 8 7 . 5 43 0 9 0 . 9 47 2 0 5 . 1 26 0 1 5 . 0 48 8 3 4 . 9 7 9 0 3 1 . 9 30100020003000400050006000700080009000100002 0 0 8 . 6 2 0 0 8 . 7 2 0 0 8 . 8 2 0 0 8 . 9 2 0 0 8 . 1 0 2 0 0 8 . 1 1 2 0 0 8 . 1 2住宅均价商业均价通过成交价格总计来看，从 2008年的 6月份开始 ,铜陵住宅价格总体是下跌的趋势 ;而商业由于成交区位和成交面积较少等方面的原因 ,呈现不稳定的状况 家在 2008年下半年针对市场现状出台了诸多拉动内需的政策 ,这给我们项目带来政策的利好因素市场产品质素的提高和居民改善性需求是铜陵市场发展的另外一个重要因素商业地产方面缺乏定位与产品规划统一的产品，作为配合城市商业经营的升级换代 ,本项目处在重要的位臵铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进项目的发展；不利因素国际及国内经济环境的变化，使投资者和消费者的信心已逼近低谷，房地产市场不确。