三亚房地产市场调研报告31页

三亚房地产市场调研报告31页内容摘要：

三亚房地产市场调研报告31页 二零零玖年三月一 、宏观层面1、2002 年2008 年固定资产投资走势固定资产投资快速增长。 2008 年，全社会固定资产投资总额 元，比上年增长 房地产开发较快发展。 2008 年，房地产开发投资 其中，住宅投资 长 房地产施工面积 长 房地产竣工面积 长 商品房交易面积 长 2、2006 年2008 年上半年房地产市场运行走势2006 年三亚房地产商品房销售面积 平方米，与上年同期比增长 17%；商品房销售总金额 元，同期相比增长 2007 平方米，同期相比增长 商品房销售总金额 元，同期相比增长 2008 年登记销售面积 去年同期相比 ； 商品房销售总金额 元，和去年同期相比 增长 ；商品住房销售总金额为 元。 2006 年2008 1100204060801001202006年 2007年 2008年销 售 金 额 (亿 元 ） 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ）3、价格走势2008 年三亚市房屋销售价格总水平同比上涨 自 2 月份始涨幅呈两位数增长，新建商品住宅均价达每平方米 10525 元。 140023003600 42104888 51737449101590200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年4、客户来源以春节黄金周期间的统计，海南本地居民购房 13 套，只占总销售量的2%；岛外客户购房 601 套，占总销售量的 98%，其中，北京、长三角经济发达地区、东北高寒地区是购买主力。 北京客户共购买 85 套，上海、浙江、江苏等地的客户购买 96 套，占总销量的 黑龙江、吉林、辽宁的客户共购买 232 套，占总销量的 海 南3%北 京20%长 三 角 地 区23%东 北 三 省54%东 北 三 省 长 三 角 地 区 北 京 海 南5、户型分析从今年春节黄金周三亚商品房销售的情况来看，85方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时 120以上的两房和 150平方米的三房表现较好的市场反应，尤其是海景项目表现尤为突出，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。 单 位 户 型 面 积 占 总 销 售 套 数 的 比 例70平 米 以 下6%8552%12050以 上14%70平 米 以 下 85 12050以 上6、交房标准随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。 交 付 标 准 需 求 毛 坯 房35%精 装 修 配 家 电50%橱 卫 简 装 修15%毛 坯 房 橱 卫 简 装 修 精 装 修 配 家 电7、购买目的三亚置业客户出于短期度假需求的比例较大占到50%，有30% 的客户因三亚旅游地产的升值潜力而来，10% 客户为长期养老或在本地工作自住，10% 为企业会所及企业度假福利计划用房。 三亚度假置业客户置业类型置业目的度假居所的投资物业的商务会所 居住生活三亚度假置业客户置业目的0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%长 期 居 住企 业 会 所投 资短 期 度 假8、销售时机由于三亚的热带气候特征，即在10月至次年2月气温保持在20 摄氏度左右，气候温和，适合避寒，是三亚旅游的旺季。 6- 9月由于气温较高（30度以上，有时达到40度以上），是传统旅游的淡季三亚房地产市场随旅游市场的淡旺两季呈现同期淡旺两季市场；市场全年消化量主要集中于市场旺季，大致呈三亚的新盘大部分集中在国庆以后开盘，80的货量集中在旺季销售完毕。 1月 2月 3月 4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月气 温 曲 线 销 售 状 态9、市场供应三亚市 2008住房建设规划年份 土地供应量(亩) 建设住房建筑面积(万平方米)2008 1400 922009 1500 1012010 1680 1122011 1840 1232012 2010 134合计 8430 562规划期内应建设商品住房 540万平方米；其中经济适用住房和廉租房 4596套， 建筑面积 27万平方米居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、凤凰水城、三亚湾新城。 三亚市 2008住房建设的主要区域序号 主要区域 建筑面积(万平方米1 临春开发区（山水国际） 802 凤凰水城 1203城中村改造（月川村、榕根村、四更园村、南边海村、海坡村 504 丹州小区（卓达公司） 305 三亚湾新城 506 鹿回头开发区 30销售状态曲线气温曲线7存量和新增土地（凤凰岛、海螺村区、东岸村、南边海山坡、海坡、市区内等区域）160合计 520三亚市 2009 年主要项目建设开发情况序号 主要区域 建筑面积(万平方米)1 半山半岛 102 凤凰水城 153 山水国际 104 丹州小区（卓达公司） 155 三亚湾新城 156 兰海公司和卓达公司 157 余市区零星地块 12合计 92二、微观层面1 场供应及成交量从市房地产业协会获悉，三亚房地产1月份批准预售商品房 11万平方米，其中商品住房 平方米, 1463 套。 登记销售面积 平方米，其中商品住房 平方米 490 套,商业用房 品房销售总金额 元， ；商品住房销售总金额为 元。 从此看来，房地产市场出现三个“减少”，不容乐观，还是需要加强岛外市场促销。 截止至2009年1月31日，商品住房结转可售面积 方米，其中上年结转可售面积 平方米，。 1月批准预售商品住房 平方米，实际登记销售面积 平方米，。 型供应及成交情况1月批准预售商品房的户型结构按面积计算以803万平方米；按批准预售的套数计算，以 80 352套。 批准预售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。 从销售（需求）情况来看，2009年1月销售面积比例最大的户型结构为 600方米，分别销售 总销售面积的 而按套数计算， 60方米 和90方米的销售比例最大，共销售 111与 86套，各占销售总量的 ，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2009年1月份 90 平方米以下的商品住房销售280 套，面积 方米，占总销售套数的 ，占总销售面积的。 场整体价格走势 根据三亚市房地产交易中心今年1月份三亚房地产市场运行情况分析报告， ，沿海一线商品房与市内商品房价格相差大，海边商品房均价23300元/平方米，市内商品房均价近8000元/平方米。 沿海一线商品房的销售均价比上年有较大增长，而市内的商品房销售均价与上年相比有所回落。 2 在售项目动态播报表1 在售项目销售情况（时间：2009 年2 月） 资料来源：市场调查三亚各楼盘 09 年二月份市调情况表客流量（平均） 成交量区域 项目名称本月平均每天 类型 均价 本月合计 管理业态 备注亚龙湾 公主郡 56 组客户 公寓、别墅 16000公寓 20 套 小别墅 6 套 大别墅 4 套北京凯莱物业别墅分为小别墅 7 套，面积在 88 平米，大别墅 10 套，面积在 240 平米主力户型，最大面积在 500 平米鹿回头 半山半岛 2030 组 公寓、别墅 27000 125 套 世邦魏理士 整个价格上涨 3%；大东海 滨海 招待所 8客户 酒店式公寓产权式酒店 14000 约 30 套 柏瑞酒店管理新项目，占地不到 6 亩，共计 300 多套房，产权 70年，60 天的免费入住，5%的固定回报，起价 12588 元，独栋 28 层。 优势：项目位置位于大 东海繁华地段，且大东海现无现房发售；性价比较高。 （一线） 国际公馆 约 8 产权式酒店 30000 约 5060 套康年酒店管理公司（与亚龙湾爱情海岸是同一个酒店管理公司）推广： 15 秒的广告宣传、海南春节联欢晚会的举办和海南电视台的广告推广和专栏节目。 其中：小户型必须由酒店管理，二房、三房和跃层的可由客户自行选择经营；交房：小户型精装修、大 户型硬装，不带家具和家电。 三亚湾（一线） 国光滨海花园7 组 酒店式公寓别墅 28000 约 10 套 豪生国际酒店管理 公司 放出房源约 200 套，起价：23000 元/（一线）海阔天空 2期2 公寓 45000 50 套 海航恒禾物业 该项目已售的 50 套中，约 20 套未集团内部认购，折扣率最低执行 6 折，折后均价约。 （一线）海居 约 8 酒店+公寓 30000 27 套 铂尔曼价格最终未定，现实行内部认购，一房 50 万定金，两房 70 万，三房 100 万，可售套数未 145 套。 （二线） 金中海蓝钻 约 8 组左右 住宅 15000 约 40 套未定 未开盘,为：10 万元、 20 万元、30 万元（二线） 鲁能三亚湾20 组客户 公寓、别墅 12000 约 30 套公寓 世邦魏理士（一线） 东和中央海岸约 2客户 酒店和公寓 式酒店 24000 0 美国卡尔森酒店管理公司 丽笙品牌 推广：机场杂志的宣传；高立柱的宣传；鹿回头广场游艇会宣传。 来访客户和客户质 量相对较差。 凤凰路 华庭天下 每天约 3客户 住宅 7400 约 25 套 未定项目地基开始，一房户型交 纳 5 万、一房二 厅交纳 6 万、二房的交纳 10 万，可定房号；付款方式：一次性和分期付款；交纳的定金不可退。 据 该公司内部人士统计：预定已达到 30%市区金鸡岭区半岛城邦 15 组客户 住宅 7500 约 100 套 中机物业管理有限 公司2008 年 12 月 28 日推出 328 套房，戒指目前，剩余 20 多套房。 购买群体：。