太原项目测算表(容积率4不含xx)－房地产经济测算

太原项目测算表(容积率4不含xx)－房地产经济测算内容摘要：

太原项目测算表(容积率4不含xx)－房地产经济测算 序号 项目 面积(平方米) 备注1 占地面积 厂 92564 层小楼 16002 容积率 筑面积 376655 1×2住宅面积 225993 业面积 46320 寓面积 104342 地下室面积 650005 总建筑面积 441655 3+46 建筑密度 30%7 绿地率 30%其中太原项目规划指标2012年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年1 一期施工期2 一期住宅及公寓销售期3 一期商业销售期4 二期放工期5 二期住宅及公寓销售期6 二期商业销售期1、项目工程计划横道图序号 项目名称进度安排2008年 2009年 2010年 2011年序号 分项名称 建筑面积(平方米) 单位成本 (元/平方米) 费用合计（万元 ）1 土地成本 376655 1762 66,易价格 376655 1659 62,易契税 376655 50 1,层楼拆迁补偿费 376655 53 2,0002 前期费用 376655 96 3,察设计费 441655 70 3,通一平费 441655 4 时设施费 441655 5 研费用 441655 3 1323 建安费用 376655 1907 71,宅 225993 1500 33,寓 104342 1500 15,业 46320 2000 9,下室 65000 2000 13,0004 基础设施建设费 376655 340 12,区市政配套 441655 280 林绿化及铺装 28249 150 4245 公共配套设施建设费 376655 0 06 管理费用 376655 48 1,8007 不可预见费 376655 82 3,0928 财务费用 376655 458 17,地利息 376655 374 筑成本利息 376655 84 31669 开发期税费 441655 130 5,74210 营业税及附加 376655 418 15,72911 销售费用 376655 226 8,50212 成本合计 376655 5488 206,71213 销售收入 283,4032、成本估算表14 毛利润 76,69015 毛利润率 6 土地增值税 23,00717 所得税 13,42118 净利润 40,26219 净利润率 0 投资额 73,35621 投资回报率 2 年投资回报率 土地出让金的3%暂不考虑按400万元/年估算,息(高于银行利率1%)第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年市政配套费、售收入的3%1112、成本估算表(14/12)增值额的30%估算(1425%(1418/12)土地价+7000万元启动资金(18/20)012年下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年一 销售收入(万元) 283,403 48,954 61,897 11,639 81,510 74,786 4,6171 一期住宅销售收入(万元) 59,640 29,379 30,260 0 0 0 期住宅销售面积() 90397 45199 45199 0 0 0 期住宅销售单价(元/) 6598 6500 6695 0 0 0 02 一期商业销售收入(万元) 14,015 0 5,475 5,639 2,902 期商铺销售面积() 10,528 0 4,211 4,211 2,期商业销售单价(元/) 13,000 0 13,000 13,390 13,7803 一期集中商业销售收入(万元) 18,000 0 6,000 6,000 6,000 0 期集中商业销售面积(万元) 20,000 0 6,667 6,667 6,期集中商业销售单价(万元) 9,000 0 9,000 9,000 9,0004 一期公寓销售收入(万元) 39,736 19,575 20,162 0 0 0 期公寓销售面积() 55,927 27,964 27,期公寓销售单价(元/) 7,105 7,000 7,2105 二期住宅销售收入(万元) 97,672 0 0 0 48,114 49,558 期住宅销售面积() 135,596 67,798 67,期住宅销售单价(元/) 7203 7,097 7,3106 二期商业销售收入(万元) 22,288 0 0 0 8,705 8,966 4,期商业销售面积() 15,792 6,317 6,317 3,期商业销售单价(元/) 14,113 13,780 14,193 14,6197 二期公寓销售收入(万元) 32,052 0 0 0 15,789 16,263 期公寓销售面积() 41,319 20,660 20,期公寓销售单价(元/) 7,757 7,643 7,872二 销售税费 24,231 4,186 5,292 995 6,969 6,394 3951 营业税及附加(万元) 15,729 2,717 3,435 646 4,524 4,151 2562 销售费用(万元) 8,502 1,469 1,857 349 2,445 2,244 139合计(万元)序号3、项目销售收入与经营税金及附加估算表 销售期分项指标2010年 2011年三 净销售收入(万元) 259,172 44,768 56,605 10,644 74,541 68,392 4,223序号 分期项目 合计 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年1 投资总额 206,712 86,164 25,322 45,161 31,617 18,地成本 66,356 66,356 0 0 0 期费用 3,622 3,622 0 0 0 安费用 71,814 7,181 14,363 15,799 17,235 17,础设施建设费 12,790 5,116 0 7,674 0 共配套设施建设费 0 0 0 0 0 理费用 1,800 400 400 400 400 可预见费 3,092 618 618 618 618 务费用 17,267 0 5,756 11,511 0 发期税费 5,742 2,871 0 2,871 0 业税及附加 15,729 0 2,717 4,081 8,674 售费用 8,502 0 1,469 2,206 4,689 金筹措 0 0 0 0 0 有资金 0 0 0 0 0 售收入再投入4、项目投资计划估算表2,222序号 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计1 销售收入 0 48,954 73,536 156,296 4,617 283,4032 项目投资 86,164 25,322 45,161 31,617 18,449 206,价 66,356 0 0 0 0 66,期费用 3,622 0 0 0 0 3,安费用 7,181 14,363 15,799 17,235 17,235 71,础设施建设费 5,116 0 7,674 0 0 12,共配套设施建设费 0 0 0 0 0 理费用 400 400 400 400 200 1,可预见费 618 618 618 618 618 3,务费用 0 5,756 11,511 0 0 17,发期税费 2,871 0 2,871 0 0 5,业税及附加 0 2,717 4,081 8,674 256 15,售费用 0 1,469 2,206 4,689 139 8,5025 利润总额 64 23,631 28,375 124,679 31 76,6906 毛利润率 土地增值税 23,0078 所得税 13,4219 税后利润 40,26210 税后利润率 益及利润分配表(单位:万元)增值部分*30%(525%序号 项目分期 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计1 现金流出 86,164 25,322 45,161 31,617 54,876 243,地成本 66,356 0 0 0 0 66,期费用 3,622 0 0 0 0 3,安费用 7,181 14,363 15,799 17,235 17,235 71,础设施建设费 5,116 0 7,674 0 0 12,共配套设施建设费 0 0 0 0 0 理费用 400 400 400 400 200 1,可预见费 618 618 618 618 618 3,务费用 0 5,756 11,511 0 0 17,发期税费 2,871 0 2,871 0 0 5,业税及附加 0 2,717 4,081 8,674 256 15,售费用 0 1,469 2,206 4,689 139 8,地增值税 23,得税 13,4212 现金流入 0 48,954 73,536 156,296 4,617 283,4033 当期现金流量 64 23,631 28,375 124,679 59 40,2624 累计净现金流量 64 32 57 90,521 40,2625 当期净现值 (基准收益率=10%) 64 21,483 23,450 93,673 286 累计净现值 64 81 30 52,443 18,1157 财务内部收益率8 财务净现值9 财务投资回收期(年) 金流量表（单位：万元）8,115地价(万元/亩)总投入(万元)总成本(万元)税前利润(万元)税前利润率(万元) 税后利润税后利润率投资回报率年投资回报率400 66,292 198,514 89,725 47,105 20 69,156 202,047 86,192 45,251 50 73,356 206,712 76,690 40,262 80 77,750 212。