北京西南花乡-恋日水岸大道策划-产品篇(编辑修改稿)

北京西南花乡-恋日水岸大道策划-产品篇(编辑修改稿)内容摘要：

二主力户型： C1（三室二厅二卫） 第三主力户型： B2（二室二厅二卫） □ 本案主流户型： 三室二厅二卫： C C C C C C6 ② 塔楼部分 据初步统计，本案一期塔式高层供量总计 377 套。 共 11 种户型。 其中 8 种户型较多。 分配也较平均。 户型种类基本俱全，户型单套面积从 ㎡。 一居户型面积和塔楼部分相差不大，在 50 ㎡左右，共 141 套。 塔楼总供量的 %；二居户型面积在 ㎡。 面积分布范围较大，基本能满足各种对二居户型的市场需求。 二居总供量为 193 套，占塔楼总供量的 ％是塔楼部分的主力户型群；三居户型只有 C1,C2两种，其中 C1 面积为 101 ㎡，共 43 套，占塔楼部分总供量的 ％，属于比较合理的一个比例系数。 一居户型设计是比较出新的一类户型。 功能完善，没有 “ 暗房 ” 出现，远远强于 “ 炫特区 ” 的小户型设计。 二居户型对面积的控制非常有效。 虽然本案是塔楼形式，但基本每个房间都有采光面，有利消除了开间小的问题，尤其是 B2 户型，未封闭的露台完全就是一个 “ 空中花园 ”。 C1 户型设计，有效地解决了开间问题等于将起居室横置，使之开间达到了 米，虽然进深达到了 米，但仍不能察觉。 整个塔楼部分设计紧凑，功能完善，许多因建筑形式而产生的弊端被有效避免了。 应该属 于实用型向舒适型过渡的产品。 □ 户型配比分布特点： 一居小户型分布在东北一侧，二居户型集中在其他三面，其中三居户型全都位于正南角。 设计原则分析 ① 分区原则 其实说到分区原则，它仅仅是一个通称。 它是由诸多单个分区的原则组成。 主要有动静分区、干湿分区、主次分区、污洁分区等。 这其中又包括了功能分区等原则，相对而言，面积大的户型，分区原则容易贯彻一些，面积越小，分区原则越难处理。 动静分区 —— 主要是指家庭活动中心与休息区的有效分隔。 本案两居以上户型基本都满足了这一分区原则，即使是一居户型中 ，除了 A1 外也都满足这一分区原则。 干湿分区 —— 常规意义上讲就是厨卫部分的有效独立，在这一点上，本案设计尤其的 “ 棒 ”。 任何一种户型都保证了厨卫的独立。 主次分区 —— 这里指两个方面。 一是指休息室区与活动区的主次关系；二是指卧室之间的主次关系（二居以上）。 市场上曾出现过卧室巨大，而起居室狭小，甚至有的起居室因开门过多，而成为无用区域，在这一点上，主次分区原则尤其重要。 本案设计师注意了这一问题 ,活动区的安排基本满足了活动与就餐的需要。 污洁分区 —— 在最近关于 “ 健康住宅 ” 的报道中，这个词的出现频率较高。 好的 人居环境能有效地将污洁部分进行分区处理，以避免交叉污染。 好的户型能有效控制污染通道和污染范围扩大。 ② 面积配比 本案板楼部分以三居以上（含三居）面积大的户型为主，辅以部分一居、二居，但供量不大，相对而言，面对的市场并不广泛。 塔楼部分的户型以一居、二居为主。 有效地均衡整个一期产品的配比状况，拓宽了市场范围，使之相互促动，以带来更多的客户源。 恋日嘉园二期在销售中，对面积配比的问题没有重视，销售控制亦未能做好，使之销售在达到 65－ 70％之后，产生销售阻力，这一问题在本案中应引起重视。 ③ 层高 层高虽然仅仅是一个数字，但往往能反映一个项目的品质与开发商的实力。 本案层高达到了 米。 在未来的销售过程，应以这一优势来好好引导给客户，这也是本案区别于其它项目的一个重要指标，包括恋日嘉园二期产品。 层高的增加能缓解居住的心情，低层高使人生活压抑，同时也影响采光，装饰风格等。 ④ 健康指标 讲到健康或健康住宅，一般我们是通过 “ 内部 ” 和 “ 外部 ” 两个方面来考虑的。 “ 内部 ” 主要指通风状况，采光情况，排污状况等。 “ 外部 ” 主要指空气，人口密度，容积率，日照，气候等。 从去年开始，越来越多的开发商已经开始注意这一问题。 “ 光彩国际公寓 ” 打出了 “ 营造会呼吸房屋 ” 的口号。 采用爱迪生双向流热回收式新风系统； “ 蓝堡 ” 采用了单元模块化全空气变风量中央空调，分户计量，新风交换； “ 棕榈泉国际公寓 ” 采用美国全新空气净化系统，将 微米的颗粒清除，同时维持40％左右的湿度，三元桥附近的 “ 旺座 ” 建立了呼吸幕墙，留有 米中间层，通过外层幕墙底部的百叶，过滤网将空气过滤，配合中央空调新风系统，保证源源不断的新风量，可以满足自然通风的需求。 当然以上项目的 “ 外部 ” 情况都比较糟糕，本案外部情况要好的多。 另外在内部处理上，设计师有意 识的增加每间屋子的采光和通风渠道，不留暗房。 这一点上，本案设计是相当成功的。 ⑤ 开间和进深的关系 开间与进深是普通住宅中消费者比较关心的问题。 本案标准开间大多在 米，另还存在 米、 米、 米、 米这几种开间。 这些指标基本能满足客户底要求。 即使 米底开间，设计师也刻意增加采光面，而且只出现在 68 ㎡的 B1 一种户型中。 本案进深设计比较灵活。 板楼部分 12 米多的进深依靠各单元的错落变化使之察觉不出，塔楼部分的进深安排则显得更加灵活，大进深产品的最大问题就是采光问题，而本案塔楼基本保证每个房间都 有采光面，而且楼体设计时特意留了一个采光通风口。 因此，未来销售中，销售人员可将之作为本案优势进行推广。 ⑥ 室内与室外的关系 一个好的设计，能保证室内外的有效沟通，与大自然的亲近，与风，与阳光，与景观，与绿树的亲近。 本案无论是板楼还是塔楼部分都保证了两面与室外的亲近。 尤其是塔楼设计，两面采光、通风、观景，品质一点都不亚于板楼的品质。 使室内室外的沟通成为现实。 功能分区分析 人们居住的房屋是由一个个小的单元所组成的。 有卧室，有厨房等。 因。